■本報記者 蘇向杲

長期以來，險資由于資金量大、久期長等特點，其資產配置風格備受資本市場關注，同時，投資性房地產向來也備受市場關注，那么，險資是如何看待未來的房地產投資機遇?

據(jù)《證券日報》記者梳理，截至去年年末，中國人壽、中國平安、中國太保、新華保險、中國人保5大A股上市險企的投資性房地產余額合計為849.04億元，同比增長約11.95%，地產投資增速頗為穩(wěn)健。

雖然余額增幅不大，但投資性房地產租金收入增幅較高。據(jù)《證券日報》記者梳理，上述5家險企去年合計租金收入為53.92億元，同比增長24%。

中國平安、中國人保

投資性房地產均超百億元

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、已出租的建筑物等。

從上市險企來看，截至2018年，中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險、中國人保5家險企投資性房地產余額分別為467.89億元、97.47億元、85.42億元、70.44億元、127.82億元，同比增幅分別為-0.8%、218.1%、-2.1%、48.6%、5.2%。

對比來看，在規(guī)模方面，截至2018年中國平安投資性房地產最多，中國人保次之，這2家余額均超過100億元，其他3家規(guī)模均低于100億元。

增速方面，中國平安與中國太保的投資性房地產去年較2017年出現(xiàn)微降，中國人壽與新華保險出現(xiàn)大幅增長。中國人壽對此表示，增幅較高源于“新增投資性房地產”。新華保險提到變動原因亦為“新購置投資性房地產”。

從目前上市險企投資性房地產的公允價值來看，截至去年年末，中國平安投資性房地產中房屋及建筑物的公允價值為681.36億元。中國太保為120.17億元(2017年同期為118.56億元)。新華保險投資性房地產公允價值為84.17億元(2017年同期為60.02億元)。

值得一提的是，部分險企的投資性房地產的產權證正在辦理中。比如，中國平安提到，于2018年12月31日，集團凈額約為人民幣21.89億元的投資性房地產的產權證正在辦理中。中國人壽也表示，于2018年12月31日，集團尚在辦理產權證明的投資性房地產賬面凈值為34.07億元(2017年同期為18.72億元)。

5家上市險企攬入

租金收入54億元

值得關注的是，去年受權益市場波動影響，上市險企投資收益普遍出現(xiàn)下滑。雖然房地產投資在險企總的資產配置占比不高，但去年險企地產投資租金收益頗為可觀。

2018年上市險企投資收益明顯承壓。2018年中國平安、中國人壽、中國太保以及新華保險分別實現(xiàn)總投資收益率分別為3.6%、3.3%、4.6%、4.6%，同比下降2.5、1.9、0.8、0.6個百分點。凈投資收益率分別為5.2%、4.6%、4.9%、5.0%，同比下滑0.6、0.3、0.5、0.1個百分點。

由于2018年債市、股市均處于下行通道，權益市場分紅收入下降以及公允價值減值影響，上市險企總投資收益率下滑在預期之中。而對比來看，上市險企地產投資收益增幅較高，上述5大險企去年合計租金收入為53.92億元，同比增長24%。

從披露具體投資收益的中國太保來看，其投資性房地產投資收益率為9.0%，較前一年提升0.6pt，高于4.6%的總投資收益率，也高于固定收益率、權益投資類、現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他類投資。

各公司具體租金方面，中國平安表示，去年投資性房地產的租金收入為37.43億元(2017年度為27.57億元)，同比增長35%。中國太保的該項投資租金為7.39億元，同比增長7.7%。

引人注意的是，目前險企投資的一部分房地產用于旗下子公司的辦公場地，也有部分投資性地產被抵押。

中國平安提到，于2018年12月31日，本集團凈額為130.95億元的投資性房地產用于賬面值為人民幣75.53億元的長期借款的抵押物。

例如新華保險提到，其去年將位于北京市朝陽區(qū)建國門外大街甲12號的新華保險大廈的部分辦公場所出租給資產管理公司，并在2018年確認上述租金收入約為0.14億元;將位于北京市朝陽區(qū)建國門外大街甲12號的新華保險大廈的部分辦公場所出租給新華養(yǎng)老保險，2018年確認上述租金收入約為0.03億元。于2018年1月份，本公司與新華浩然訂立了房屋租賃及物業(yè)管理協(xié)議，有效期為1年。

值得一提的是，投資性房地產目前在各險企投資資產配置比例中占比均較低(國壽和太保均不足1%)。上市險企也提到了投資性房地產的投資風險。比如，中國平安表示，集團持有的投資性房地產面臨房地產價格風險，集團跟蹤房地產投資敞口，監(jiān)測相應區(qū)域房地產價格變動，分析宏觀政策和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對房地產價格的影響，聘請獨立評估師評估公允價值，定期開展壓力測試。

事實上，多位保險資管人士表示，2019年不動產依然是險企重點投資領域。但是，險企投資路徑正發(fā)生改變，分紅穩(wěn)定、業(yè)績確定性強的龍頭地產股有望獲保險機構資金青睞。