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5大A股上市險企投資性房地產近850億元 去年合計租金收入同比增長24%
來源:證券日報 2019-04-11 15:27:03

■本報記者 蘇向杲

長期以來,險資由于資金量大、久期長等特點,其資產配置風格備受資本市場關注,同時,投資性房地產向來也備受市場關注,那么,險資是如何看待未來的房地產投資機遇?

據(jù)《證券日報》記者梳理,截至去年年末,中國人壽、中國平安、中國太保、新華保險、中國人保5大A股上市險企的投資性房地產余額合計為849.04億元,同比增長約11.95%,地產投資增速頗為穩(wěn)健。

雖然余額增幅不大,但投資性房地產租金收入增幅較高。據(jù)《證券日報》記者梳理,上述5家險企去年合計租金收入為53.92億元,同比增長24%。

中國平安、中國人保

投資性房地產均超百億元

投資性房地產,是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產,包括已出租的土地使用權、已出租的建筑物等。

從上市險企來看,截至2018年,中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險、中國人保5家險企投資性房地產余額分別為467.89億元、97.47億元、85.42億元、70.44億元、127.82億元,同比增幅分別為-0.8%、218.1%、-2.1%、48.6%、5.2%。

對比來看,在規(guī)模方面,截至2018年中國平安投資性房地產最多,中國人保次之,這2家余額均超過100億元,其他3家規(guī)模均低于100億元。

增速方面,中國平安與中國太保的投資性房地產去年較2017年出現(xiàn)微降,中國人壽與新華保險出現(xiàn)大幅增長。中國人壽對此表示,增幅較高源于“新增投資性房地產”。新華保險提到變動原因亦為“新購置投資性房地產”。

從目前上市險企投資性房地產的公允價值來看,截至去年年末,中國平安投資性房地產中房屋及建筑物的公允價值為681.36億元。中國太保為120.17億元(2017年同期為118.56億元)。新華保險投資性房地產公允價值為84.17億元(2017年同期為60.02億元)。

值得一提的是,部分險企的投資性房地產的產權證正在辦理中。比如,中國平安提到,于2018年12月31日,集團凈額約為人民幣21.89億元的投資性房地產的產權證正在辦理中。中國人壽也表示,于2018年12月31日,集團尚在辦理產權證明的投資性房地產賬面凈值為34.07億元(2017年同期為18.72億元)。

5家上市險企攬入

租金收入54億元

值得關注的是,去年受權益市場波動影響,上市險企投資收益普遍出現(xiàn)下滑。雖然房地產投資在險企總的資產配置占比不高,但去年險企地產投資租金收益頗為可觀。

2018年上市險企投資收益明顯承壓。2018年中國平安、中國人壽、中國太保以及新華保險分別實現(xiàn)總投資收益率分別為3.6%、3.3%、4.6%、4.6%,同比下降2.5、1.9、0.8、0.6個百分點。凈投資收益率分別為5.2%、4.6%、4.9%、5.0%,同比下滑0.6、0.3、0.5、0.1個百分點。

由于2018年債市、股市均處于下行通道,權益市場分紅收入下降以及公允價值減值影響,上市險企總投資收益率下滑在預期之中。而對比來看,上市險企地產投資收益增幅較高,上述5大險企去年合計租金收入為53.92億元,同比增長24%。

從披露具體投資收益的中國太保來看,其投資性房地產投資收益率為9.0%,較前一年提升0.6pt,高于4.6%的總投資收益率,也高于固定收益率、權益投資類、現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他類投資。

各公司具體租金方面,中國平安表示,去年投資性房地產的租金收入為37.43億元(2017年度為27.57億元),同比增長35%。中國太保的該項投資租金為7.39億元,同比增長7.7%。

引人注意的是,目前險企投資的一部分房地產用于旗下子公司的辦公場地,也有部分投資性地產被抵押。

中國平安提到,于2018年12月31日,本集團凈額為130.95億元的投資性房地產用于賬面值為人民幣75.53億元的長期借款的抵押物。

例如新華保險提到,其去年將位于北京市朝陽區(qū)建國門外大街甲12號的新華保險大廈的部分辦公場所出租給資產管理公司,并在2018年確認上述租金收入約為0.14億元;將位于北京市朝陽區(qū)建國門外大街甲12號的新華保險大廈的部分辦公場所出租給新華養(yǎng)老保險,2018年確認上述租金收入約為0.03億元。于2018年1月份,本公司與新華浩然訂立了房屋租賃及物業(yè)管理協(xié)議,有效期為1年。

值得一提的是,投資性房地產目前在各險企投資資產配置比例中占比均較低(國壽和太保均不足1%)。上市險企也提到了投資性房地產的投資風險。比如,中國平安表示,集團持有的投資性房地產面臨房地產價格風險,集團跟蹤房地產投資敞口,監(jiān)測相應區(qū)域房地產價格變動,分析宏觀政策和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對房地產價格的影響,聘請獨立評估師評估公允價值,定期開展壓力測試。

事實上,多位保險資管人士表示,2019年不動產依然是險企重點投資領域。但是,險企投資路徑正發(fā)生改變,分紅穩(wěn)定、業(yè)績確定性強的龍頭地產股有望獲保險機構資金青睞。

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