2月28日，河北保定一家本土房企鵬潤(rùn)控股有限公司(下稱“鵬潤(rùn)控股”)向港交所遞表，申請(qǐng)主板上市。

招股書顯示，鵬潤(rùn)控股成立于1996年，2009年開始做地產(chǎn)業(yè)務(wù)，項(xiàng)目位于河北白溝新城及高碑店市。據(jù)悉，在白溝新城，鵬潤(rùn)控股是最大的住宅物業(yè)開發(fā)商，而在高碑店市，該房企的市場(chǎng)占有率也穩(wěn)居第三。數(shù)據(jù)顯示，2019年前十月收益為5.63億元。

2017年4月，雄安新區(qū)設(shè)立。由于白溝新城毗鄰雄安新區(qū)，高碑店市接壤北京，區(qū)位優(yōu)勢(shì)加上政策利好，使得大批房企“蜂擁而至”。截至2019年12月底，白溝新城已有25家房企入駐，高碑店市則有33家。

在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)下，深耕兩地的鵬潤(rùn)控股是否具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)?同時(shí)，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上，鵬潤(rùn)控股將迎來哪些強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?這家迷你型房企業(yè)績(jī)究竟如何?

“本土”市場(chǎng)遭遇勁敵

據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，若以2018年及2019年的合同銷售額為參照，鵬潤(rùn)控股無疑是白溝新城最大的住宅物業(yè)開發(fā)商，市占率17.2%;與此同時(shí)，鵬潤(rùn)控股也是高碑店市第三大的住宅物業(yè)開發(fā)商，市占率6.7%。

來源：鵬潤(rùn)控股招股書

位居前列的市占率，這意味著鵬潤(rùn)控股在地方上已取得了一定成績(jī)，但需注意的是，在本土房企的角逐賽中，該公司也有一個(gè)令其頭疼的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，它是隆基泰和。

來源：企查查及招股書

官方資料顯示，隆基泰和集團(tuán)創(chuàng)立于1995年，歷經(jīng)20余年的發(fā)展，已成為集地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)物流、智慧能源、文化旅游等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊于一體的“環(huán)雄安地區(qū)大型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)”，總資產(chǎn)近700億元，年?duì)I業(yè)額超500億元，連續(xù)四年入選中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)。

2010年，幾乎與鵬潤(rùn)控股步伐一致，隆基泰和集團(tuán)旗下隆基泰和置業(yè)有限公司(下稱“隆基泰和“)在保定市成立，接手集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，在2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜中，隆基泰和以2019年權(quán)益銷售金額為420.4億元，排名第62位。

據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月底，隆基泰和在白溝新城的市占率為13.5%僅次于鵬潤(rùn)控股，但在高碑店市，隆基泰和卻是一家獨(dú)大，以13%的市占率位列居首成為高碑店市最大住宅物業(yè)開發(fā)商。無疑，在白溝新城、高碑店市，隆基泰和都稱得上是鵬潤(rùn)控股在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的一大勁敵。

而除了恰逢市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之外，鵬潤(rùn)控股業(yè)務(wù)布局單一且集中。數(shù)據(jù)顯示，白溝新城目前有25家房企，緊隨鵬潤(rùn)控股之后的房企市占率分別為13.5%、12.2%及10%，高碑店市入局房企有33家，排名前五房企市占率分別為13%、7.2%、6.7%(鵬潤(rùn)控股)6.4%、6.3%，兩地競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

“鵬潤(rùn)作為本土開發(fā)商，在高碑店及白溝新城經(jīng)過多年打拼和積累擁有一定品牌聲譽(yù)及客戶，但隨著行業(yè)入局者增加， 具有龐大營(yíng)運(yùn)規(guī)模及資金的全國(guó)性地產(chǎn)商，經(jīng)歷幾年激烈角逐后，一定程度上必然會(huì)‘分食’鵬潤(rùn)的利潤(rùn)表現(xiàn)，且鵬潤(rùn)目前業(yè)務(wù)主要集中在白溝新城及高碑店市兩地，業(yè)務(wù)單一且受政策波動(dòng)影響較大，因此，其未來可持續(xù)盈利能力或?qū)⒂写嵘?ldquo;北京一位地產(chǎn)領(lǐng)域券商分析師向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示。

此外，一位高碑店市本地房企營(yíng)銷部高級(jí)經(jīng)理向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示，“鵬潤(rùn)控股的住宅項(xiàng)目在當(dāng)?shù)乜诒^好，但在高碑店市，基本上60%以上住宅小區(qū)均為隆基泰和，隆基泰和在當(dāng)?shù)乜诒靶詢r(jià)比均比較高。同時(shí)，除了本土這兩個(gè)房企外，如，比較知名的開發(fā)商：萬科、綠城、鴻坤、創(chuàng)世地產(chǎn)及匯通路橋等均有項(xiàng)目在售，而近期也有一些大牌房企在高碑店市地鐵站附近頻繁拿地。“

“過山車式“業(yè)績(jī)暗藏隱憂

“業(yè)績(jī)猶坐過山車后，不知鵬潤(rùn)今年業(yè)績(jī)又會(huì)怎樣?”一位長(zhǎng)期關(guān)注保定市地產(chǎn)領(lǐng)域的投資人士發(fā)出疑問。

受惠于雄安新區(qū)政策利好，鵬潤(rùn)控股業(yè)績(jī)迎來了爆發(fā)式增長(zhǎng)。未來，隨著區(qū)域“紅海”競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，政策紅利褪去后，鵬潤(rùn)控股的下一個(gè)利潤(rùn)“奶牛”將是什么?業(yè)績(jī)表現(xiàn)出的劇烈動(dòng)蕩未來是否將逐漸凸顯?上市后是否將由區(qū)域性向全國(guó)性布局?這顯然是投資者較為關(guān)注的問題。

針對(duì)上述的種種疑問，《企業(yè)透明度報(bào)告》曾多次致電鵬潤(rùn)控股，但公開電話均一直無人接聽。

招股書顯示，2017年、2018年、以及截至2018年10月31日和2019年10月31日，鵬潤(rùn)控股收入分別為人民幣3.57億元、2.24億元、0.4億元及5.63億元，一度同比跌近37.2%、一度同比漲近1315.9%;純利方面，截至2017年、2018年及2019年10月31日，純利分別為人民幣0.94億元、0.22億元及2.22億元。收益振幅巨大，猶如過山車。

“由于已交付總建筑面積增加及已確認(rèn)平均售價(jià)增加導(dǎo)致業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。具體來看，以高端客戶為對(duì)象的鵬潤(rùn)·美墅家一期的交付，使得公司獲得較高的平均售價(jià)。”對(duì)于過山車式銷售業(yè)績(jī)，鵬潤(rùn)控股在招股書中解釋。

另外，對(duì)于業(yè)績(jī)大幅波動(dòng)，上述地產(chǎn)領(lǐng)域券商分析師稱，鵬潤(rùn)業(yè)績(jī)的暴漲，一方面和其是區(qū)域小房企，項(xiàng)目少、長(zhǎng)年業(yè)績(jī)波動(dòng)大有關(guān);另一方面，雄安新區(qū)的設(shè)立，鵬潤(rùn)控股銷售迎來量?jī)r(jià)齊升。短期來看，是一大機(jī)遇及利好，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，由于鵬潤(rùn)當(dāng)下所有業(yè)務(wù)均分布于白溝新城及高碑店市，其地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況及政策對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況及業(yè)務(wù)前景都將產(chǎn)生重大影響，況且短期內(nèi)的房?jī)r(jià)并非是一直穩(wěn)步上升狀態(tài)，未來或可能下跌。

在他看來，“鵬潤(rùn)業(yè)績(jī)大幅波動(dòng)利好當(dāng)下，但也暗藏了其發(fā)展不穩(wěn)定性這一隱憂。”據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2018年時(shí)，白溝新城住宅物業(yè)的平均售價(jià)為5818元每平方米，2017年時(shí)下滑超8%?？梢?，隨著后續(xù)白溝新城與高碑店市的房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，鵬潤(rùn)控股的業(yè)績(jī)或?qū)⑹艿礁嘤绊憽?企業(yè)透明度報(bào)告出品)