“這么大的規(guī)模，這么多人購(gòu)買，國(guó)家不會(huì)一刀切的。”這是很多購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房人繼續(xù)下賭注的支撐點(diǎn)。

“開(kāi)車走過(guò)沙井，你看到的那些氣派、集中的小區(qū)房，沒(méi)有幾個(gè)是商品房，基本都是村委統(tǒng)建樓。”專業(yè)代理小產(chǎn)權(quán)房的王經(jīng)理告訴記者，和雜亂無(wú)章又獨(dú)立成型的“握手樓”農(nóng)民村屋不同，這些村委與開(kāi)發(fā)商合作蓋起的統(tǒng)建樓，都會(huì)絞盡腦汁取一個(gè)霸氣的名字， 比如上城名邸、景盛豪庭、名豪麗城、正海華府、裕盛華庭、春和雅苑，麒麟名都等。聽(tīng)名字，一個(gè)比一個(gè)霸氣，一個(gè)比一個(gè)高大上。

深圳小產(chǎn)權(quán)房最早發(fā)展于寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)，小產(chǎn)權(quán)房占沙井建筑的一半以上。至今，沙井一些比較大型的小產(chǎn)權(quán)房，規(guī)模有十幾棟，有地下停車場(chǎng)，天然氣管道，甚至還有游泳池，基本與商品房的規(guī)模差不多。

最近，因前段時(shí)間出來(lái)一些相關(guān)政策，想了解小產(chǎn)權(quán)房的人突然就多起來(lái)，尤其是沙井片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房，甚至一天賣出二十多套。近日，記者實(shí)地探訪了這片深圳最早的小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)地沙井片區(qū)。

關(guān)注的人多了

5月18日，國(guó)資源部發(fā)布通知，做好小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)歸屬登記工作。緊接著，5月20日，廣州市規(guī)劃局又發(fā)布消息，《廣州市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作方案》，同樣也是做好小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)登記的工作。于是，小產(chǎn)權(quán)房再成熱點(diǎn)，引來(lái)眾人圍觀，很多糾結(jié)的購(gòu)房者等著下一步的政策。

另一只靴子始終沒(méi)落地，這也不是第一次。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)的政策聲音，其實(shí)一直都有，專家各種解讀也是層次不窮。政府部門一次次大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，主要是為了制定下一步方案，至于怎么解決，問(wèn)題很復(fù)雜，至今沒(méi)有定案。于是，民間關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議也就起伏不定。

和往年不同，今年，深圳還一次性兜出“家底”：2020年，深圳計(jì)劃入市的住宅+商務(wù)公寓項(xiàng)目共計(jì)109個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)面積601.88萬(wàn)平方米、69350套。不僅如此，今后，市住房建設(shè)局將通過(guò)季度發(fā)布的形式，定期對(duì)住房和商務(wù)公寓等信息進(jìn)行匯總和更新。

將近7萬(wàn)套住宅供應(yīng)，滿足購(gòu)房需求?這個(gè)是真難說(shuō)。

據(jù)深圳相關(guān)公布數(shù)據(jù)顯示，深圳市的違法建筑數(shù)量約40萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%，基本占據(jù)了深圳樓市的半壁江山。直到現(xiàn)在，深圳仍有一半左右的的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房中。

從街頭巷尾隨處可見(jiàn)的小產(chǎn)權(quán)廣告，以及走在路上被塞的小產(chǎn)權(quán)房信息就知道，小產(chǎn)權(quán)房一直存在，如同商品房的影子，讓人又愛(ài)又恨。尤其是，但凡政策上有點(diǎn)動(dòng)靜，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的聲音更是此起彼伏，想了解的人反而多了。“這段時(shí)間，加我微信，咨詢小產(chǎn)權(quán)房的人是多了些，大多對(duì)規(guī)劃整齊的村委統(tǒng)建樓感興趣，那種農(nóng)民房還是不太認(rèn)可。”王經(jīng)理說(shuō)。“咨詢的人都是想買來(lái)自住的嗎?”記者問(wèn)。“不完全，自住的居多，但也有投資客，直接問(wèn)有沒(méi)有整棟出售。”王經(jīng)理告訴記者，最近接待的客戶越來(lái)越高端，手握千萬(wàn)的豪客不在少數(shù)。

銷售依舊火爆

“就上周，這個(gè)小區(qū)出售了四套。三套大戶型，一套小公寓?？偣簿腿龡潣?，80%以上是自住，賣得差不多了。如果你考慮投資，建議買總價(jià)低的公寓，投資回報(bào)率很高，能夠租到3000元。來(lái)看公寓的人很多，目前只剩下兩三套公寓可出售。”王經(jīng)理跟記者推薦著。

這個(gè)更名為懿園的村委統(tǒng)建樓，位于沙井海洋新城核心，旁邊天虹斜300米 地鐵12號(hào)線500米，輕軌站1公里，外環(huán)高速500米……如此交通便利、配套齊全的小區(qū)樓盤，39平的公寓僅100多萬(wàn)，90平的兩房?jī)H200萬(wàn)左右，算下來(lái)，單價(jià)還不到2.3萬(wàn)。

這個(gè)高達(dá)30多層的樓體，外墻設(shè)計(jì)整潔大氣，若不是王經(jīng)理事先告知這是村委統(tǒng)建樓，從踏進(jìn)小區(qū)的那一刻起，記者很難將其同常見(jiàn)的商品房區(qū)分開(kāi)來(lái)。一樓的“物業(yè)租賃”中心寬敞明亮，從咨詢租售信息到帶人看房，專人指引、介紹，一改記者腦海里密集、臟亂、無(wú)人看管的小產(chǎn)權(quán)房印象。

在售樓姑娘的帶領(lǐng)下，記者一行進(jìn)入小區(qū)。小區(qū)園林面積不大，但綠樹(shù)成蔭、安靜舒適，有老人在戶外打牌，或帶著孩子悠閑地聊天，顯然居住有些時(shí)間了。轉(zhuǎn)入電梯大廳，裝潢大氣，猶如VIP客戶室，真不能小瞧蓋樓的村委財(cái)力。聽(tīng)著售樓姑娘的專業(yè)介紹，電梯行至5樓的樣板房，四種房型，大小不一，均設(shè)計(jì)時(shí)尚，戶型緊湊。

再看沙井其他片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房，記者時(shí)時(shí)感受著小產(chǎn)權(quán)房的與時(shí)俱進(jìn)。位于沙井商業(yè)中心區(qū)，臨寶安大道，地鐵口物業(yè)鴻榮源禧園是有十年樓齡的成熟樓盤，記者上網(wǎng)查詢二手房信息顯示，這里的單價(jià)在5.5萬(wàn)-5.7萬(wàn)左右。距此不遠(yuǎn)有很多人熟悉的村委統(tǒng)建樓裕盛華庭，享受著同樣的區(qū)域配套，出門就是地鐵口，小區(qū)車庫(kù)、游泳池一應(yīng)俱全，但掛牌單價(jià)僅2.2萬(wàn)左右，相當(dāng)于禧園房?jī)r(jià)的4成。

相比此前的懿園，這里的小區(qū)環(huán)境更為熱鬧，車庫(kù)出入口私家車絡(luò)繹不絕。“這個(gè)樓盤性價(jià)比很高，交通便利，還可落戶。我好多客戶買了這里，都漲價(jià)了，很滿意。”售樓人員說(shuō)。一系列流程走下來(lái)，再聽(tīng)聞只需低于周邊商品房一半的價(jià)格，就能享受差不多的住宅品質(zhì)，連記者都有點(diǎn)心動(dòng)。

但走訪多個(gè)沙井小產(chǎn)權(quán)房后，記者也發(fā)現(xiàn)，這種村委統(tǒng)建樓，盡管外型看，越來(lái)越接近商品房，但細(xì)節(jié)上還是存在很多差異。比如戶型層高偏矮，大約2.8米。且使用面積有點(diǎn)虛，公攤面積偏多，基本上公攤在30%左右，相比商品房的公攤20%左右，同面積的戶型明顯小氣很多。此外，這些小產(chǎn)權(quán)房一般車位比也是無(wú)法滿足1:1的，相對(duì)而言，車位比較緊張。

王經(jīng)理介紹說(shuō)，在深圳，除了沙井，龍華新區(qū)的大浪、民治、觀瀾、清湖等一些地鐵口的小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)盤幾天就被搶購(gòu)一空，比商品房還搶手。其他區(qū)域如寶安區(qū)的西鄉(xiāng)、福永、松崗、石巖，龍崗區(qū)的坂田、橫崗、坪山、平湖等地也有不少小產(chǎn)權(quán)房。包括市中心區(qū)，也零星有些村委統(tǒng)建樓，但規(guī)模沒(méi)有沙井、龍華、龍崗那么大。

誘惑大 風(fēng)險(xiǎn)更大

“這么大的規(guī)模，這么多人購(gòu)買，國(guó)家不會(huì)一刀切的。”這是很多購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房人僥幸的支撐點(diǎn)。

記者身邊也有不少購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的朋友。其中一位已經(jīng)自住七八年，她甚至后悔買晚了：“以前是想在市區(qū)買套商品房的，越看越漲，漲到存款只能買個(gè)小戶型，一家人怎么住呢?后來(lái)聽(tīng)朋友推薦龍華的小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)時(shí)單價(jià)才9000多。我去看了，還是很猶豫，擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)。糾結(jié)的過(guò)程中，商品房在漲，小產(chǎn)權(quán)房也跟著水漲船高，我看的那套后來(lái)都漲到1.1萬(wàn)了。最后買了現(xiàn)在住的觀瀾這套。100萬(wàn)一次付款，近100平的大三房。水費(fèi)、電費(fèi)偏貴點(diǎn)，其他都還好。”

記者的另一個(gè)朋友在龍華的清湖地鐵口買的小公寓投資，60萬(wàn)一次付款，現(xiàn)在每月收3000的房租。“上周，和我一樣戶型賣到了150多萬(wàn)。這些年，周邊的商品房漲了三倍，我這小產(chǎn)權(quán)房也跟著漲了兩倍多。”她甚至建議記者也投資一套小產(chǎn)權(quán)房：“投入成本低，回報(bào)高，現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)都是一條龍，成熟的，不用擔(dān)心。”

王經(jīng)理說(shuō)，和往年以低收入人群購(gòu)買為主不同，近些年，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買客戶群體開(kāi)始向高端客戶轉(zhuǎn)變，“今年房?jī)r(jià)太高，二手房買不起，很多人把目光轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)。疫情過(guò)后，沙井這邊的小產(chǎn)權(quán)房都跟著漲了好幾千，水漲船高，很多小產(chǎn)權(quán)房，收入低的剛需者也未必買得起了。”

目前，深圳的小產(chǎn)權(quán)房在銷售環(huán)節(jié)上，有組團(tuán)看房、現(xiàn)場(chǎng)銷售，律師見(jiàn)證下的合同簽訂、甚至部分項(xiàng)目具有分期付款或按揭的金融服務(wù)，已形成較為完整的鏈條和操作程序。需要注意的是，很多統(tǒng)建樓就算有30層，也只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)買者只能同村委會(huì)簽合同。

王經(jīng)理介紹，雖然不是房產(chǎn)證，但過(guò)戶非常嚴(yán)格，業(yè)主過(guò)戶、律師公證，以及村委蓋章，一樣都不會(huì)少，房?jī)r(jià)一次性付清，基本沒(méi)有后顧之憂?？蓳?jù)記者了解，律師見(jiàn)證簽合同這一操作不過(guò)是掩耳盜鈴。深圳市司法局2009年就明文禁止律師對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做見(jiàn)證，公證處也不能公證。即使做了見(jiàn)證，也只能說(shuō)明交易雙方在律師面前簽訂了一份無(wú)效合同而已。如有律師參與屬違規(guī)執(zhí)業(yè)行為，更不可能因律師見(jiàn)證導(dǎo)致該行為有效。

作為全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題最突出的城市之一，究其原因，一是因深圳房?jī)r(jià)高企，買不起商品房的深圳人中有部分會(huì)將小產(chǎn)權(quán)房作為安居選擇，而看到這一市場(chǎng)需求的投資客也會(huì)進(jìn)場(chǎng);二是看到城市更新背后的巨額利潤(rùn)，不少人將小產(chǎn)權(quán)房作為一種投資選擇。近兩年，深圳拆遷進(jìn)程明顯開(kāi)始加快，隨著崗廈、蔡屋圍、大沖、白石洲、上沙、下沙這些著名的城中村相繼被拿下，一棟棟農(nóng)民樓被夷為平地，隨之而來(lái)的就是原住民通過(guò)拆遷暴富的各種傳說(shuō)。

若單純考慮居住，而不考慮下一代教育問(wèn)題或者產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低、手續(xù)簡(jiǎn)單、即買即住、物業(yè)費(fèi)低，不失為過(guò)渡性的選擇。

如果買來(lái)投資，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法使用杠桿，不能以最小投入撬動(dòng)最大收益;不具備商品房的金融屬性，意味著永遠(yuǎn)無(wú)法真正享受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的巨大福利;無(wú)法自由交易，不能隨著市場(chǎng)或自身的變化及時(shí)置換，相當(dāng)于花大價(jià)錢買了一個(gè)大宗商品，只能借著通貨膨脹、物價(jià)上漲的大趨勢(shì)有零星增值。

如果買來(lái)等拆遷，為了嘗到舊改的那口湯，把籌碼壓在這里，不見(jiàn)得是最好的選擇。