“這么大的規(guī)模,這么多人購(gòu)買,國(guó)家不會(huì)一刀切的。”這是很多購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房人繼續(xù)下賭注的支撐點(diǎn)。
“開(kāi)車走過(guò)沙井,你看到的那些氣派、集中的小區(qū)房,沒(méi)有幾個(gè)是商品房,基本都是村委統(tǒng)建樓。”專業(yè)代理小產(chǎn)權(quán)房的王經(jīng)理告訴記者,和雜亂無(wú)章又獨(dú)立成型的“握手樓”農(nóng)民村屋不同,這些村委與開(kāi)發(fā)商合作蓋起的統(tǒng)建樓,都會(huì)絞盡腦汁取一個(gè)霸氣的名字, 比如上城名邸、景盛豪庭、名豪麗城、正海華府、裕盛華庭、春和雅苑,麒麟名都等。聽(tīng)名字,一個(gè)比一個(gè)霸氣,一個(gè)比一個(gè)高大上。
深圳小產(chǎn)權(quán)房最早發(fā)展于寶安區(qū)沙井鎮(zhèn),小產(chǎn)權(quán)房占沙井建筑的一半以上。至今,沙井一些比較大型的小產(chǎn)權(quán)房,規(guī)模有十幾棟,有地下停車場(chǎng),天然氣管道,甚至還有游泳池,基本與商品房的規(guī)模差不多。
最近,因前段時(shí)間出來(lái)一些相關(guān)政策,想了解小產(chǎn)權(quán)房的人突然就多起來(lái),尤其是沙井片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房,甚至一天賣出二十多套。近日,記者實(shí)地探訪了這片深圳最早的小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)地沙井片區(qū)。
關(guān)注的人多了
5月18日,國(guó)資源部發(fā)布通知,做好小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)歸屬登記工作。緊接著,5月20日,廣州市規(guī)劃局又發(fā)布消息,《廣州市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作方案》,同樣也是做好小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)登記的工作。于是,小產(chǎn)權(quán)房再成熱點(diǎn),引來(lái)眾人圍觀,很多糾結(jié)的購(gòu)房者等著下一步的政策。
另一只靴子始終沒(méi)落地,這也不是第一次。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)的政策聲音,其實(shí)一直都有,專家各種解讀也是層次不窮。政府部門一次次大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),主要是為了制定下一步方案,至于怎么解決,問(wèn)題很復(fù)雜,至今沒(méi)有定案。于是,民間關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議也就起伏不定。
和往年不同,今年,深圳還一次性兜出“家底”:2020年,深圳計(jì)劃入市的住宅+商務(wù)公寓項(xiàng)目共計(jì)109個(gè),預(yù)計(jì)供應(yīng)面積601.88萬(wàn)平方米、69350套。不僅如此,今后,市住房建設(shè)局將通過(guò)季度發(fā)布的形式,定期對(duì)住房和商務(wù)公寓等信息進(jìn)行匯總和更新。
將近7萬(wàn)套住宅供應(yīng),滿足購(gòu)房需求?這個(gè)是真難說(shuō)。
據(jù)深圳相關(guān)公布數(shù)據(jù)顯示,深圳市的違法建筑數(shù)量約40萬(wàn)棟,建筑面積高達(dá)4.2億平方米,占深圳總建筑面積的49.27%,基本占據(jù)了深圳樓市的半壁江山。直到現(xiàn)在,深圳仍有一半左右的的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房中。
從街頭巷尾隨處可見(jiàn)的小產(chǎn)權(quán)廣告,以及走在路上被塞的小產(chǎn)權(quán)房信息就知道,小產(chǎn)權(quán)房一直存在,如同商品房的影子,讓人又愛(ài)又恨。尤其是,但凡政策上有點(diǎn)動(dòng)靜,有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的聲音更是此起彼伏,想了解的人反而多了。“這段時(shí)間,加我微信,咨詢小產(chǎn)權(quán)房的人是多了些,大多對(duì)規(guī)劃整齊的村委統(tǒng)建樓感興趣,那種農(nóng)民房還是不太認(rèn)可。”王經(jīng)理說(shuō)。“咨詢的人都是想買來(lái)自住的嗎?”記者問(wèn)。“不完全,自住的居多,但也有投資客,直接問(wèn)有沒(méi)有整棟出售。”王經(jīng)理告訴記者,最近接待的客戶越來(lái)越高端,手握千萬(wàn)的豪客不在少數(shù)。
銷售依舊火爆
“就上周,這個(gè)小區(qū)出售了四套。三套大戶型,一套小公寓??偣簿腿龡潣?,80%以上是自住,賣得差不多了。如果你考慮投資,建議買總價(jià)低的公寓,投資回報(bào)率很高,能夠租到3000元。來(lái)看公寓的人很多,目前只剩下兩三套公寓可出售。”王經(jīng)理跟記者推薦著。
這個(gè)更名為懿園的村委統(tǒng)建樓,位于沙井海洋新城核心,旁邊天虹斜300米 地鐵12號(hào)線500米,輕軌站1公里,外環(huán)高速500米……如此交通便利、配套齊全的小區(qū)樓盤,39平的公寓僅100多萬(wàn),90平的兩房?jī)H200萬(wàn)左右,算下來(lái),單價(jià)還不到2.3萬(wàn)。
這個(gè)高達(dá)30多層的樓體,外墻設(shè)計(jì)整潔大氣,若不是王經(jīng)理事先告知這是村委統(tǒng)建樓,從踏進(jìn)小區(qū)的那一刻起,記者很難將其同常見(jiàn)的商品房區(qū)分開(kāi)來(lái)。一樓的“物業(yè)租賃”中心寬敞明亮,從咨詢租售信息到帶人看房,專人指引、介紹,一改記者腦海里密集、臟亂、無(wú)人看管的小產(chǎn)權(quán)房印象。
在售樓姑娘的帶領(lǐng)下,記者一行進(jìn)入小區(qū)。小區(qū)園林面積不大,但綠樹(shù)成蔭、安靜舒適,有老人在戶外打牌,或帶著孩子悠閑地聊天,顯然居住有些時(shí)間了。轉(zhuǎn)入電梯大廳,裝潢大氣,猶如VIP客戶室,真不能小瞧蓋樓的村委財(cái)力。聽(tīng)著售樓姑娘的專業(yè)介紹,電梯行至5樓的樣板房,四種房型,大小不一,均設(shè)計(jì)時(shí)尚,戶型緊湊。
再看沙井其他片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房,記者時(shí)時(shí)感受著小產(chǎn)權(quán)房的與時(shí)俱進(jìn)。位于沙井商業(yè)中心區(qū),臨寶安大道,地鐵口物業(yè)鴻榮源禧園是有十年樓齡的成熟樓盤,記者上網(wǎng)查詢二手房信息顯示,這里的單價(jià)在5.5萬(wàn)-5.7萬(wàn)左右。距此不遠(yuǎn)有很多人熟悉的村委統(tǒng)建樓裕盛華庭,享受著同樣的區(qū)域配套,出門就是地鐵口,小區(qū)車庫(kù)、游泳池一應(yīng)俱全,但掛牌單價(jià)僅2.2萬(wàn)左右,相當(dāng)于禧園房?jī)r(jià)的4成。
相比此前的懿園,這里的小區(qū)環(huán)境更為熱鬧,車庫(kù)出入口私家車絡(luò)繹不絕。“這個(gè)樓盤性價(jià)比很高,交通便利,還可落戶。我好多客戶買了這里,都漲價(jià)了,很滿意。”售樓人員說(shuō)。一系列流程走下來(lái),再聽(tīng)聞只需低于周邊商品房一半的價(jià)格,就能享受差不多的住宅品質(zhì),連記者都有點(diǎn)心動(dòng)。
但走訪多個(gè)沙井小產(chǎn)權(quán)房后,記者也發(fā)現(xiàn),這種村委統(tǒng)建樓,盡管外型看,越來(lái)越接近商品房,但細(xì)節(jié)上還是存在很多差異。比如戶型層高偏矮,大約2.8米。且使用面積有點(diǎn)虛,公攤面積偏多,基本上公攤在30%左右,相比商品房的公攤20%左右,同面積的戶型明顯小氣很多。此外,這些小產(chǎn)權(quán)房一般車位比也是無(wú)法滿足1:1的,相對(duì)而言,車位比較緊張。
王經(jīng)理介紹說(shuō),在深圳,除了沙井,龍華新區(qū)的大浪、民治、觀瀾、清湖等一些地鐵口的小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)盤幾天就被搶購(gòu)一空,比商品房還搶手。其他區(qū)域如寶安區(qū)的西鄉(xiāng)、福永、松崗、石巖,龍崗區(qū)的坂田、橫崗、坪山、平湖等地也有不少小產(chǎn)權(quán)房。包括市中心區(qū),也零星有些村委統(tǒng)建樓,但規(guī)模沒(méi)有沙井、龍華、龍崗那么大。
誘惑大 風(fēng)險(xiǎn)更大
“這么大的規(guī)模,這么多人購(gòu)買,國(guó)家不會(huì)一刀切的。”這是很多購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房人僥幸的支撐點(diǎn)。
記者身邊也有不少購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的朋友。其中一位已經(jīng)自住七八年,她甚至后悔買晚了:“以前是想在市區(qū)買套商品房的,越看越漲,漲到存款只能買個(gè)小戶型,一家人怎么住呢?后來(lái)聽(tīng)朋友推薦龍華的小產(chǎn)權(quán)房,當(dāng)時(shí)單價(jià)才9000多。我去看了,還是很猶豫,擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)。糾結(jié)的過(guò)程中,商品房在漲,小產(chǎn)權(quán)房也跟著水漲船高,我看的那套后來(lái)都漲到1.1萬(wàn)了。最后買了現(xiàn)在住的觀瀾這套。100萬(wàn)一次付款,近100平的大三房。水費(fèi)、電費(fèi)偏貴點(diǎn),其他都還好。”
記者的另一個(gè)朋友在龍華的清湖地鐵口買的小公寓投資,60萬(wàn)一次付款,現(xiàn)在每月收3000的房租。“上周,和我一樣戶型賣到了150多萬(wàn)。這些年,周邊的商品房漲了三倍,我這小產(chǎn)權(quán)房也跟著漲了兩倍多。”她甚至建議記者也投資一套小產(chǎn)權(quán)房:“投入成本低,回報(bào)高,現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)都是一條龍,成熟的,不用擔(dān)心。”
王經(jīng)理說(shuō),和往年以低收入人群購(gòu)買為主不同,近些年,小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買客戶群體開(kāi)始向高端客戶轉(zhuǎn)變,“今年房?jī)r(jià)太高,二手房買不起,很多人把目光轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)。疫情過(guò)后,沙井這邊的小產(chǎn)權(quán)房都跟著漲了好幾千,水漲船高,很多小產(chǎn)權(quán)房,收入低的剛需者也未必買得起了。”
目前,深圳的小產(chǎn)權(quán)房在銷售環(huán)節(jié)上,有組團(tuán)看房、現(xiàn)場(chǎng)銷售,律師見(jiàn)證下的合同簽訂、甚至部分項(xiàng)目具有分期付款或按揭的金融服務(wù),已形成較為完整的鏈條和操作程序。需要注意的是,很多統(tǒng)建樓就算有30層,也只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證,購(gòu)買者只能同村委會(huì)簽合同。
王經(jīng)理介紹,雖然不是房產(chǎn)證,但過(guò)戶非常嚴(yán)格,業(yè)主過(guò)戶、律師公證,以及村委蓋章,一樣都不會(huì)少,房?jī)r(jià)一次性付清,基本沒(méi)有后顧之憂??蓳?jù)記者了解,律師見(jiàn)證簽合同這一操作不過(guò)是掩耳盜鈴。深圳市司法局2009年就明文禁止律師對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做見(jiàn)證,公證處也不能公證。即使做了見(jiàn)證,也只能說(shuō)明交易雙方在律師面前簽訂了一份無(wú)效合同而已。如有律師參與屬違規(guī)執(zhí)業(yè)行為,更不可能因律師見(jiàn)證導(dǎo)致該行為有效。
作為全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題最突出的城市之一,究其原因,一是因深圳房?jī)r(jià)高企,買不起商品房的深圳人中有部分會(huì)將小產(chǎn)權(quán)房作為安居選擇,而看到這一市場(chǎng)需求的投資客也會(huì)進(jìn)場(chǎng);二是看到城市更新背后的巨額利潤(rùn),不少人將小產(chǎn)權(quán)房作為一種投資選擇。近兩年,深圳拆遷進(jìn)程明顯開(kāi)始加快,隨著崗廈、蔡屋圍、大沖、白石洲、上沙、下沙這些著名的城中村相繼被拿下,一棟棟農(nóng)民樓被夷為平地,隨之而來(lái)的就是原住民通過(guò)拆遷暴富的各種傳說(shuō)。
若單純考慮居住,而不考慮下一代教育問(wèn)題或者產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低、手續(xù)簡(jiǎn)單、即買即住、物業(yè)費(fèi)低,不失為過(guò)渡性的選擇。
如果買來(lái)投資,小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法使用杠桿,不能以最小投入撬動(dòng)最大收益;不具備商品房的金融屬性,意味著永遠(yuǎn)無(wú)法真正享受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的巨大福利;無(wú)法自由交易,不能隨著市場(chǎng)或自身的變化及時(shí)置換,相當(dāng)于花大價(jià)錢買了一個(gè)大宗商品,只能借著通貨膨脹、物價(jià)上漲的大趨勢(shì)有零星增值。
如果買來(lái)等拆遷,為了嘗到舊改的那口湯,把籌碼壓在這里,不見(jiàn)得是最好的選擇。
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