今年以來,為應(yīng)對(duì)“打新潮”“萬人搖”“二手房跳價(jià)”“法拍房升溫”等樓市“虛火”的蔓延,應(yīng)接不暇的熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控政策相繼落地。截至目前,多地陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施已累計(jì)超過百次。從具體內(nèi)容看,限購升級(jí)、增加用地供應(yīng)、加強(qiáng)房貸管理、打擊市場亂象等成為關(guān)鍵詞。
接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的多位專家認(rèn)為,樓市調(diào)控的目的,就是為了實(shí)現(xiàn)“房住不炒”、讓房子回歸本身的居住功能。
調(diào)控持續(xù)升級(jí)降“虛火”
今年以來,多地樓市調(diào)控政策不僅層層加碼,其方向也由一線城市向二線、三線城市延伸。比如,4月5日,合肥市出臺(tái)深化住房限購的樓市新政。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,限購是實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制中較為常用的交易限制措施,在房地產(chǎn)市場運(yùn)行中起到“減速帶”作用,快速扭轉(zhuǎn)部分過熱地區(qū)的市場預(yù)期,有效抑制投機(jī)投資購房需求,同時(shí)又能起到保護(hù)首套剛需購房群體的作用。
具體來看,此次合肥市提出,暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房;同時(shí),暫停向法人、非法人組織出售市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房(經(jīng)批準(zhǔn)的人才公寓、重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目除外);另外,通過司法拍賣或招投標(biāo)中心公開拍賣方式取得市區(qū)范圍內(nèi)商品住房的,均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購政策,并設(shè)置為競拍條件。
事實(shí)上,不只是合肥市,縱觀今年以來多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)的樓市調(diào)控內(nèi)容,加強(qiáng)住房限購,不僅被擺在更加突出的位置,而且限購的擴(kuò)圍還與“限售”等措施互相搭配使用。
例如,對(duì)于今年屢屢占據(jù)樓市調(diào)控?zé)崴寻竦暮贾菔衼碚f,3月初發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》在加強(qiáng)住房限購方面,規(guī)定參與本市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人,須符合本市住房限購政策;再比如,3月30日西安市發(fā)布《關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中,進(jìn)一步將限購人群的覆蓋面,延伸至新市民和剛需群體,與此同時(shí),還配合延長限售時(shí)間。
許小樂認(rèn)為,限購的覆蓋面擴(kuò)圍,可以說是樓市調(diào)控深化完善的必然結(jié)果。即新房被限購后,場內(nèi)帶有投資、投機(jī)性的資本就會(huì)開始涌入二手房、法拍房等之前樓市調(diào)控的空白區(qū)域,而限購類型從新房向二手房以及法拍房等的擴(kuò)圍,無疑能堵住這部分的政策漏洞,以保持并促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的調(diào)控趨勢(shì)。
僅從樓市調(diào)控角度來說,事關(guān)限購從無小事,尤其是一些可能存在的限購松綁政策。
以3月24日南昌市發(fā)布的《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》為例,“推進(jìn)大南昌都市圈居民購房同權(quán)進(jìn)程”,改變“限房價(jià)、競地價(jià)”單一土地出讓方式等內(nèi)容,就被看作是為限購松綁。據(jù)悉,該政策發(fā)布僅一天就被叫停。同時(shí)江西省政府約談了南昌市政府主要負(fù)責(zé)同志,責(zé)令南昌市立即糾正,消除負(fù)面影響,確保市場穩(wěn)定。而住建部也已派出督導(dǎo)組赴南昌市現(xiàn)場督導(dǎo)。另據(jù)記者了解,住建部已將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單,并加強(qiáng)對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,針對(duì)需求側(cè)的限購政策是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán),一旦熱點(diǎn)城市的限購閘門放開,勢(shì)必將導(dǎo)致短期內(nèi)實(shí)際購房數(shù)量的大比例提升,而市場的供不應(yīng)求又將推動(dòng)房價(jià)非理性上漲,從而快速影響房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。
在張波看來,目前限購政策在一線、二線等熱點(diǎn)城市執(zhí)行力度已屬偏緊,預(yù)計(jì)未來的限購政策更多會(huì)在“打補(bǔ)丁”層面進(jìn)行落實(shí),部分過熱的三線城市也可能進(jìn)一步強(qiáng)化限購政策。總的來說,樓市限購政策的市場效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
土地供應(yīng)開閘為樓市降溫
為有效緩解住房供需矛盾及為“高燒”樓市降溫,加大住宅用地的供應(yīng)力度成為多地樓市調(diào)控政策的“座上賓”。
例如,為滿足居民剛需和改善型住房需求,穩(wěn)定市場預(yù)期,3月30日,合肥市自然資源和規(guī)劃局公布《合肥市2021年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃(市本級(jí))》顯示,今年合肥市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)660公頃,其中居住用地供應(yīng)計(jì)劃為600公頃,占計(jì)劃總量的22.78%;租賃住房用地(單列)供應(yīng)計(jì)劃為60公頃。
3月31日,北京市發(fā)布今年的集中供地計(jì)劃,以及首批30宗掛牌土地的詳細(xì)信息。按照計(jì)劃,北京市將于3月份、7月份左右、11月份左右分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。其中,首批掛牌的30宗土地,總用地面積約169萬平方米,建筑規(guī)模約345萬平方米,掛牌總價(jià)超1035.81億元。
同日,蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《蘇州市2021年度國有建設(shè)用地和住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示,蘇州市區(qū)(含吳江)2021年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為2231.7公頃,其中住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為615.2公頃,占計(jì)劃總量的27.6%(其中租賃住房用地55.9公頃,商品房用地460.8公頃,其他用地98.5頃)。
談及增加住房用地供應(yīng)規(guī)模對(duì)樓市降溫的意義,中航證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家董忠云對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,供給與需求決定價(jià)格,樓市調(diào)控要穩(wěn)定房價(jià),就要同步從供給與需求兩端著手,促進(jìn)供需平衡。雖能通過階段性抑制需求來引導(dǎo)房價(jià),但需求往往不會(huì)消失而只是延后集中釋放,屆時(shí)可能造成房價(jià)的快速拉升。因此,一方面需要通過貨幣政策與樓市調(diào)控的結(jié)合來限制投機(jī)性購房,突出房屋的居住屬性;另一方面,要積極增加土地供給,滿足合理的居住需求。只有供需兩端共同發(fā)力,才能促進(jìn)樓市供需結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,2017年以來,我國100個(gè)大中城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積逐年提升,對(duì)應(yīng)到房價(jià)表現(xiàn)上,百城住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅顯著放緩,波動(dòng)性也明顯減小。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)稱,首先,從總量上增加住宅用地供應(yīng)進(jìn)而增加新房市場供應(yīng)量,旨在解決因供需不平衡帶來的房價(jià)上漲過快,以及引發(fā)的一系列市場不規(guī)范行為。
“近日,多地出臺(tái)調(diào)控政策,都在政策中明確提出增加年內(nèi)土地市場供應(yīng)量,此舉一方面緩解熱點(diǎn)城市土地市場供應(yīng)不足的情況,減少因競價(jià)帶來的土地價(jià)格上漲;另一方面為新房市場儲(chǔ)備供應(yīng)量,預(yù)計(jì)明年起新增供應(yīng)量開始逐漸入市,將有利于緩解新房市場供需矛盾,從而穩(wěn)定價(jià)格,為樓市降溫。”潘浩說。
他認(rèn)為,集中供地政策的推出旨在“減少土地公開出讓過程中,關(guān)聯(lián)信息不充分帶來的對(duì)市場預(yù)期的影響,糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題,防止市場主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競爭”,此舉重點(diǎn)在于穩(wěn)定預(yù)期和減少競價(jià)帶來的市場熱度非理性上升,從而起到穩(wěn)定地價(jià)和房價(jià)的作用。
在董忠云看來,首先,應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化土地出讓制度和相關(guān)程序,加強(qiáng)對(duì)土地用途的監(jiān)管。其次,要繼續(xù)落實(shí)“人地掛鉤”政策,各地方政府應(yīng)對(duì)本地人口結(jié)構(gòu)、人員流動(dòng)情況加強(qiáng)監(jiān)測與預(yù)測,結(jié)合人口與產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況,合理制定并及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)劃,減少土地閑置和浪費(fèi),提高土地利用率。
多地加強(qiáng)房貸管理
房住不炒要求下,涉房貸款嚴(yán)監(jiān)管仍在繼續(xù)。繼北上廣深等一線城市之后,包括合肥、西安等地也發(fā)文加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理。
4月5日,合肥市發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出,加強(qiáng)個(gè)人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查,嚴(yán)肅查處經(jīng)營貸、抵押貸流入房地產(chǎn)市場行為。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求,法人金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比不得超過人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)規(guī)定的上限。
《西安市人民政府辦公廳關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出,房地產(chǎn)貸款集中度管理、防范經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問題,各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)審慎管理政策要求執(zhí)行。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長、教授盤和林在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,如今房地產(chǎn)市場總原則是防止杠桿過高,以金融審慎的態(tài)度未雨綢繆,防止房地產(chǎn)周期性價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融體系造成沖擊。而消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等信貸資金流入房地產(chǎn),和中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大方向不符,會(huì)進(jìn)一步以高杠桿助推房地產(chǎn)泡沫。尤其是經(jīng)營貸,當(dāng)前國家鼓勵(lì)企業(yè)經(jīng)營對(duì)經(jīng)營貸實(shí)施利率優(yōu)惠,如果資金通過低利率經(jīng)營貸流入樓市,違背了國家通過經(jīng)營貸發(fā)展實(shí)體產(chǎn)業(yè)的初衷。
3月底,中國銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》,旨在嚴(yán)控資金違規(guī)流入樓市,提出加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理、加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理、強(qiáng)化協(xié)同監(jiān)督檢查、繼續(xù)支持好實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多項(xiàng)具體要求。
“加強(qiáng)房貸管理可以在現(xiàn)階段穩(wěn)定樓市預(yù)期,防止杠桿過度,將房地產(chǎn)價(jià)格限定在合理區(qū)間,實(shí)現(xiàn)金融審慎。”盤和林表示。
事實(shí)上,監(jiān)管部門對(duì)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的處罰一直保持力度。今年以來,銀保監(jiān)系統(tǒng)多張罰單劍指“信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)”。例如,4月6日,中國銀保監(jiān)會(huì)麗水監(jiān)管分局行政處罰信息顯示,因貸款“三查”不到位導(dǎo)致項(xiàng)目貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場行為,上海浦東發(fā)展銀行麗水分行被罰款25萬元;因違規(guī)發(fā)放借冒名貸款行為、信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等行為,浙江遂昌農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司被罰款85萬元。
雖然監(jiān)管部門重拳出擊,但信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)現(xiàn)象并未銷聲匿跡。為加強(qiáng)房貸管理,未來各地各部門發(fā)力點(diǎn)有哪些?盤和林表示,房貸管理還是要各部門配合,比如如何引導(dǎo)銀行對(duì)經(jīng)營貸流向?qū)嵤┳粉?、如何打通信息壁壘,都需要多個(gè)部門配合。一筆貸款,對(duì)于銀行來說,一旦跨銀行轉(zhuǎn)賬,銀行就很難繼續(xù)追蹤貸款資金流向,所以需要各地方政府從整體層面去監(jiān)控經(jīng)營貸資金流向,打擊違規(guī)行為。
重拳出擊治理市場亂象
今年以來,全國多地對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度不松勁,通過層層加碼,對(duì)房地產(chǎn)市場亂象重拳出擊,“打擊市場亂象”“規(guī)范市場秩序”已成為多地樓市調(diào)控政策的重要內(nèi)容之一。
合肥市提出,“嚴(yán)厲打擊各種房地產(chǎn)市場亂象”;西安提出,“規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布行為”;3月8日,海南省發(fā)布《海南省2021年房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作方案》,提出“全面清理整治房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為,嚴(yán)厲打擊規(guī)避限購政策騙購、變相漲價(jià)、違規(guī)銷售等違法違規(guī)行為”;1月21日,上海市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,明確提出“嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序”“加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)m?xiàng)整治工作”。
“房地產(chǎn)市場各類亂象長期存在,多地出臺(tái)措施規(guī)范市場秩序,進(jìn)一步體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)市場堅(jiān)決嚴(yán)格調(diào)控的政策導(dǎo)向,有助于更加徹底地落實(shí)‘房住不炒’政策,提升對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果。”蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,“上述舉措若嚴(yán)格落地,將壓降部分非剛需的購房需求,壓制房價(jià),有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)合理運(yùn)行。”
資深美股投資人,Anlan capital執(zhí)行董事陳達(dá)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,很多二手房的定價(jià)由房東或市場來決定,房東的定價(jià)大多是以同一小區(qū)的掛牌價(jià)格作為參考,而房東看到的掛牌價(jià)格都是來自中介網(wǎng)站,這些價(jià)格可能存在水分,房源也不一定真實(shí),中介有操縱二手房價(jià)的能力和可能性,所以虛假房源一定要遏制,也是重點(diǎn)打擊的對(duì)象。
據(jù)記者了解,目前已有多地建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,從各地的調(diào)控政策內(nèi)容看,二手房價(jià)格明顯上漲城市大部分集中在房地產(chǎn)炒作氛圍濃郁的區(qū)域,投資客聚集,價(jià)格管控有利于市場的穩(wěn)定。從市場趨勢(shì)看,預(yù)計(jì)全國一線、二線城市二手房價(jià)格管控將成為趨勢(shì),更多的城市可能“加碼”二手房價(jià)格掛牌管控。從政策效果看,深圳等城市出現(xiàn)了二手房報(bào)價(jià)下調(diào)現(xiàn)象,預(yù)計(jì)近期房價(jià)上漲趨勢(shì)將明顯放緩。
監(jiān)管部門在開展整治工作,打擊房地產(chǎn)市場“害群之馬”方面也毫不手軟。比如,今年以來,??谑惺袌霰O(jiān)督管理局嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場亂象,目前共立案查處房地產(chǎn)案件7宗,結(jié)案1宗,罰款98.8萬元;據(jù)上海房管局3月9日發(fā)布的消息,為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,上海市區(qū)房管、市場監(jiān)管和城管執(zhí)法等部門堅(jiān)持管執(zhí)聯(lián)動(dòng),加大行政監(jiān)管和執(zhí)法力度,嚴(yán)肅查處了一批違法違規(guī)案件,并通報(bào)6起典型案例。
談及接下來在凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境,遏制亂象滋生方面還需如何發(fā)力,陶金認(rèn)為,一是需要加大對(duì)違法違規(guī)行為的懲處力度,公開曝光典型案例;二是需要形成常態(tài)化的監(jiān)控機(jī)制和制度化的管制辦法,形成更加細(xì)密的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
“目前來看,還需強(qiáng)化對(duì)二手房的監(jiān)管,同時(shí)對(duì)于各類自媒體和各類微信群推廣樓盤等行為給予關(guān)注。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者說。
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2022-01-07 16:49:50一杯美式原價(jià)24元,減去商家對(duì)用戶的活動(dòng)補(bǔ)貼19 3元,平臺(tái)技術(shù)服務(wù)費(fèi)0 96元和履約服務(wù)費(fèi)3 6元,最終預(yù)計(jì)收進(jìn)(非利潤)0 14元2021年12月23日更多
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