傳出赴港上市半年多后，方直發(fā)展集團(tuán)有限公司(下稱“方直發(fā)展”)終于邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。

4月21日晚間，方直發(fā)展遞交招股書，這家起步于惠州的房企選擇將自己置于鎂光燈下，接受外界的“審視”。

盡管身處大灣區(qū)，但方直發(fā)展卻未能領(lǐng)略灣區(qū)的廣闊。2006年涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來，15年間其步伐僅踏入過惠州、中山、東莞、江門四地，更多的灣區(qū)風(fēng)景它還沒有機(jī)會(huì)領(lǐng)略。

2019年勇登“高峰”后，深度依賴惠州的方直發(fā)展也面臨著增速放緩的困境。

發(fā)展放緩

招股書顯示，截至2021年1月31日，方直發(fā)展擁有43個(gè)項(xiàng)目，共覆蓋廣東省11個(gè)城市。其中4個(gè)項(xiàng)目通過一家聯(lián)營(yíng)公司開發(fā)，皆位于惠州。

該公司同期持有的土地總建筑面積約為430萬平方米，持有的開發(fā)中物業(yè)建筑面積約為160萬平方米，持作未來開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積約為230萬平方米。

在方直發(fā)展的成長(zhǎng)之路中，2019年稱得上是個(gè)“小高峰”。當(dāng)年，該公司營(yíng)收同比增長(zhǎng)10.33%至33.59億元;歸母凈利潤(rùn)由2018年的0.29億元同比暴增751.68%至2.44億元。

對(duì)于2019年盈利的高速增長(zhǎng)，方直發(fā)展在招股書中稱，主要是由于出售的已確認(rèn)總建筑面積及已確認(rèn)每平方米平均售價(jià)增加所致。

好景不長(zhǎng)，一年后，方直發(fā)展的業(yè)績(jī)?cè)鏊俦忝黠@放緩。

2020年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收31.52億元，同比下跌6.18%;同期歸母凈利潤(rùn)為2.9億元，同比增幅為18.75%。方直發(fā)展將其營(yíng)收的下跌歸咎于銷售面積的減少。

《國(guó)際金融報(bào)》記者注意到，2018年至2020年(下稱“報(bào)告期”)，方直發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售面積分別為24.11萬平方米、25.8萬平方米、17.1萬平方米，每平方米平均售價(jià)則分別為12502元、12888元、18223元。

另一方面，盈利放緩也往往對(duì)應(yīng)著公司毛利率的下跌，方直發(fā)展也不例外。2020年，方直發(fā)展的毛利率為38%，較2019年的41.9%下降了近4個(gè)百分點(diǎn)。

激增的土地成本是造成其毛利率下跌的原因之一。2020年，方直發(fā)展土地成本達(dá)到8.45億元，較2019年的3.56億元增長(zhǎng)137.19%，這部分支出所占總銷售成本的占比則由2019年的18.3%增至43.3%，公司所開發(fā)物業(yè)的平均土地成本占平均售價(jià)的比例也較2019年增長(zhǎng)逾16個(gè)百分點(diǎn)至27.1%。

截至2020年末，方直發(fā)展就開發(fā)中及持作未來開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的總開發(fā)成本及地價(jià)預(yù)付款項(xiàng)達(dá)到129.91億元。

惠州依賴癥

據(jù)方直發(fā)展所言，公司主要通過招拍掛、收并購(gòu)、城市更新等方式獲取土地。

自2006年在惠州開發(fā)了首個(gè)項(xiàng)目山水華府后，公司便在外拓的路上一路馳騁。官網(wǎng)信息顯示，方直發(fā)展于2014年首進(jìn)江門，2016年進(jìn)入陽(yáng)江，2018年完成廣州、深圳、佛山、肇慶等地的布局。

截至2021年1月31日，方直發(fā)展已進(jìn)入11個(gè)城市，但僅有4個(gè)城市有項(xiàng)目入市，入市面積超八成來自惠州。

截至2021年1月31日，方直發(fā)展在惠州的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到24個(gè)，占比超50%。其附屬公司及聯(lián)營(yíng)公司在該城所開發(fā)的入市建筑面積達(dá)到33.51萬平方米，在入市總建筑面積中的占比達(dá)到80.48%。

以目前的外拓進(jìn)展來看，佛山或?qū)⒊蔀榉街卑l(fā)展未來的重要“戰(zhàn)場(chǎng)”。截至2021年1月31日，方直發(fā)展在佛山的項(xiàng)目數(shù)量為5個(gè)，占公司土地儲(chǔ)備總量的比例達(dá)27.3%，是除惠州外項(xiàng)目最多的城市。

但記者注意到，目前方直發(fā)展在廣州、珠海、陽(yáng)江三城的項(xiàng)目均尚未開發(fā)。其中，陽(yáng)江項(xiàng)目已經(jīng)停滯了5年之久，該城逾30萬平方米的建筑面積依然“躺”在規(guī)劃中。

“缺錢”困境

這或許與方直發(fā)展的資金狀況脫不開干系。曾有媒體報(bào)道稱，方直發(fā)展在2014年至2015年間一度面臨資金鏈緊張的局面，公司通過對(duì)旗下在售的方直君御、方直東岸等多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行大幅降價(jià)、回籠資金方才逃過一劫。

拋開此前的資金問題不談，從目前的情況來看，方直發(fā)展似乎仍未擺脫“缺錢”的困境。

該公司在招股書中坦言，“我們透過經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的內(nèi)部現(xiàn)金流量(包括物業(yè)預(yù)售及銷售所得款項(xiàng)、租金收入)及銀行貸款、信托融資產(chǎn)生的外部現(xiàn)金流量為公司的項(xiàng)目撥付資金。”

2020年，方直發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-24.51億元，2019年同期則為4億元左右。對(duì)于該指標(biāo)的大幅下降，方直發(fā)展稱主要是由于經(jīng)營(yíng)所用現(xiàn)金14.19億元、已付利息8.07億元以及已付稅款2.39億元。

另外，招股書顯示，方直發(fā)展此次IPO所募資金將作三個(gè)用途，分別為支付公司近期所收購(gòu)地塊的價(jià)格、償還部分銀行及信托貸款以及用于日常營(yíng)運(yùn)資金。

負(fù)債高企

事實(shí)上，為了維持經(jīng)營(yíng)，方直發(fā)展的負(fù)債水平一直處在高位。

報(bào)告期內(nèi)，該公司的借款總額(包括銀行貸款及其他借款)分別為62.53億元、78.78億元、95.71億元，同期相對(duì)應(yīng)的資本負(fù)債比率則分別為668.3%、738.6%、231.4%。

從以上數(shù)據(jù)來看，方直發(fā)展2020年的資本負(fù)債比率驟降507.2個(gè)百分點(diǎn)。從計(jì)算公式來看，方直發(fā)展該指標(biāo)的大幅下降多得益于其增長(zhǎng)的權(quán)益總額。

2020年，方直發(fā)展的權(quán)益總額約為29.35億元，同比增長(zhǎng)205.39%。其中少數(shù)股東權(quán)益由2019年的4.8億元增至21.81億元，增幅達(dá)354.54%，占權(quán)益總額的比例也由2019年的49.92%提升至74.3%。

少數(shù)股東權(quán)益激增后，方直發(fā)展來自少數(shù)股東的利潤(rùn)卻依然為虧損狀態(tài)。招股書顯示，2020年，該公司少數(shù)股東應(yīng)占利潤(rùn)為-138萬元，2019年則為-499.2萬元。

2021年1月-2月期間，方直發(fā)展又訂立了兩項(xiàng)信託融資安排，本金總額約為5.73億元，年利率區(qū)間為10%至15%。以目前上市房企的平均融資水平來看，該公司的融資成本頗高。

報(bào)告期內(nèi)，方直發(fā)展的融資成本分別為1.28億元、2.58億元以及1.58億元。其中，該公司2018年、2019年的融資成本皆超過當(dāng)期凈利潤(rùn)，2020年該指標(biāo)也達(dá)到了凈利潤(rùn)的一半。

截至2021年2月28日，方直發(fā)展的信托融資及其他融資安排占其借款總額約39%。