在10月15日舉辦的“北京市2021年基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會”中，中金公司首席運營官楚鋼對當(dāng)前的REITs生態(tài)做出了自己的思考。

楚鋼表示，REITs是以金融創(chuàng)新推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的正確之舉。

金融是經(jīng)濟(jì)的血液，資本市場的初心就是要服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)。最近幾年金融領(lǐng)域爆發(fā)很多風(fēng)險事件，涉及主體有互聯(lián)網(wǎng)金融、民營地產(chǎn)等。這些風(fēng)險的出清短期有陣痛、但長期是使資本市場回歸初心的應(yīng)有之義。而REITs正是立足金融市場的初心，著眼長期的正確之事。中金公司在首批REITs試點中，是業(yè)內(nèi)迄今唯一一家完成兩單試點的投行，占首批整體規(guī)模的32%，擔(dān)任了8單的做市商，參與了5單試點REITs的戰(zhàn)略投資。

REITs能夠長期性地減輕地方財政壓力。眾所周知，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是地方發(fā)展、民生改善的基石。基建通則經(jīng)濟(jì)通。然而對社會資本而言，基建資金回收時間長、單體體量大、退出很難；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資本金來源長期渠道單一、只能依靠地方財政。依靠舉借債務(wù)獲取資金雖然相對容易，但整體杠桿已上升到很高水平；公募REITs的推出正可解決以上痛點，建立為地方政府減輕財政壓力的長效機(jī)制。

REITs的后評價體系有望提升基建資產(chǎn)運營效率?；A(chǔ)設(shè)施具有社會公共服務(wù)屬性，不適合市場化評價體系。對于如高速公路、軌道交通、能源電力等兼具公益性和商業(yè)性的項目，應(yīng)當(dāng)尋找民生保障與資本長期回報之間的合理平衡。REITs通過公開透明的現(xiàn)金分派率指標(biāo)，創(chuàng)造性地引入了后評價機(jī)制，能夠有效推動運營方管理精細(xì)化。

REITs還將嘗試糾正背靠“政府信用”的投資邏輯。我國的債券市場規(guī)模已在全球位居第二；2020年信用債發(fā)行量高達(dá)16萬億元、發(fā)行人超過3,600家。但融資方85%來自國有企業(yè)，“政府信仰”是固定收益領(lǐng)域的普遍投資邏輯。REITs則是強權(quán)益屬性、脫鉤“主體信用”、沒有剛性還本付息，要投資REITs必須要判斷資產(chǎn)質(zhì)量與運營水平，迫使投資者4走出“政府信仰”的惰性區(qū)域，有助于形成價值投資與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的互相促進(jìn)。

此外，REITs在長期發(fā)展中需堅定遵循市場化法治化基本原則。資本市場發(fā)展經(jīng)歷表示，只有堅持市場化法治化，市場才能健康發(fā)展、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

楚鋼認(rèn)為接下來REITs還有幾個關(guān)鍵事項有待關(guān)注、改進(jìn)。

一是堅持法治化方向，逐步優(yōu)化審核層級、穩(wěn)定審核預(yù)期。REITs作為新生事物，試點的過程就是各方創(chuàng)新探索的過程。向前看，需要盡快實現(xiàn)REITs常態(tài)化審核，確立清晰的合規(guī)條件邊界、構(gòu)建統(tǒng)一的監(jiān)管審核準(zhǔn)則、形成公開透明的審核路徑。

二是堅持權(quán)益屬性，貫徹市場化定價機(jī)制。REITs要徹底隔絕主體信用，形成立足于資產(chǎn)質(zhì)量與運營水平的市場化評價體系，堅持權(quán)益導(dǎo)向、培育估值能力，形成一二級運行有效的基礎(chǔ)設(shè)施REITs定價體系。

三是堅持問題與目標(biāo)導(dǎo)向，積極穩(wěn)妥解決實操中的難題新題?；A(chǔ)設(shè)施REITs至今仍面臨土地、資產(chǎn)重組、國資轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)籌劃、會計入賬等各類政策或技術(shù)問題，同時試點涵蓋十余個行業(yè)，每個行業(yè)在REITs情景下都有不同的問題與風(fēng)險點，在未來REITs發(fā)展中，各方還將以更加積極敢為的精神創(chuàng)造性地尋找解決方案。

最后一點，楚剛認(rèn)為構(gòu)建良好的REITs生態(tài)勢在必行。

REITs業(yè)務(wù)新、鏈條長、角色多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、與產(chǎn)業(yè)結(jié)合深、配套政策涉面廣，需要加快完善市場體系建設(shè)、形成長期可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)。

楚剛表示期待攜手構(gòu)建一個政府、權(quán)益人、中介機(jī)構(gòu)、投資者共同參與的良好生態(tài)環(huán)境。

他認(rèn)為首先要地方政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，與支持作用。REITs的宏觀長期意義要大于微觀短期利益，需要地方政府“扶上馬、送一程”，加強部門合作，整合域內(nèi)資源，將協(xié)調(diào)工作落到實處。

其次，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的原始權(quán)益人群體與當(dāng)前債券市場發(fā)行人群體高度重疊，REITs市場要發(fā)展起來，要堅持做資本市場的長期伙伴。

第三，中介機(jī)構(gòu)要培育REITs專業(yè)能力、致力于長期市場建設(shè)。REITs業(yè)務(wù)是投資銀行業(yè)務(wù)與基金管理業(yè)務(wù)的創(chuàng)新結(jié)合，對律師、評估、審計、稅務(wù)各專業(yè)領(lǐng)域均提出新的挑戰(zhàn)。我們這些專業(yè)機(jī)構(gòu)要提升專業(yè)能力、當(dāng)好資本市場看門人。

四是要逐步形成規(guī)模龐大、層次多樣的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資力量。REITs投資準(zhǔn)入放開是循序漸進(jìn)的，機(jī)構(gòu)投資者和公眾投資者對REITs的理解認(rèn)知仍在不斷深化，只有投資力量壯大，REITs對于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的盤活價值才能真正發(fā)揮。