越來(lái)越多的房企，試圖避開(kāi)債務(wù)違約的“深淵”。近日，鑫苑置業(yè)(NYSE:XIN)披露針對(duì)10月15日到期的2.08億美元票據(jù)的要約交換計(jì)劃，以少量現(xiàn)金+新票據(jù)形式提供兩種選項(xiàng)。

最新進(jìn)展顯示，截至10月14日，這筆票據(jù)本金已在交換要約、發(fā)行和同意征集中有效投標(biāo)。鑫苑置業(yè)將對(duì)上述票據(jù)進(jìn)行交換，在滿足或放棄交換要約、發(fā)行和同意征求的先決條件下，公司預(yù)計(jì)將發(fā)行約2.05億美元新票據(jù)。

不久前，海倫堡也披露，5.5億美元高級(jí)無(wú)抵押債券尚需償還的3.82億美元本金及利息，已于10月11日前存入指定銀行賬戶。為兌付這筆債券，海倫堡發(fā)行了2.7億美元的綠色債券，其中1.68億美元用于置換債務(wù)。

曾經(jīng)，海外發(fā)債、借新還舊，是房企再平常不過(guò)的融資手段；但因多家房企爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，這條輸血渠道急劇縮水。自10月份以來(lái)，房企海外發(fā)債幾近停滯，僅海倫堡發(fā)出一筆綠債，鑫苑置業(yè)也要用債務(wù)置換的方式暫渡難關(guān)。

發(fā)債艱難，而賬上趴著的巨量債務(wù)，讓房企時(shí)刻提心吊膽。數(shù)據(jù)顯示，10月14日至12月31日，房企到期未償還債券規(guī)模約79.37億美元（折合510.54億人民幣），2022年到期規(guī)模547.86億美元（折合3524.06億人民幣）。

融資規(guī)模驟減、債務(wù)相繼到期，留給房企“排雷”的時(shí)間已越來(lái)越少。

海外輸血通道急劇收縮

2021年下半年以來(lái)，房企現(xiàn)金流遭受重挫。

克而瑞最發(fā)布的研報(bào)顯示，自六月份以來(lái)，因政策對(duì)按揭持續(xù)收緊，疊加部分三四線城市出臺(tái)“限跌令”，房企銷售下行壓力加劇，回款受到重挫。

與此同時(shí)，高壓的融資政策，導(dǎo)致房企再融資難度加劇。截至2021年二季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額12.3萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)2.8%，增速創(chuàng)下歷史最低值；房地產(chǎn)資金信托余額2.08萬(wàn)億，同比下滑16.94%，創(chuàng)下歷史最大跌幅。

在債市尤其是海外發(fā)債市場(chǎng)，房企面臨的處境極為嚴(yán)峻。新債發(fā)行艱難，舊債相繼到期，導(dǎo)致很多房企只能用自有資金償債，凈融資呈持續(xù)凈流出狀態(tài)。

克而瑞表示，據(jù)其監(jiān)測(cè)的95家樣本房企債券融資數(shù)據(jù)，2021年前三季度新發(fā)行債券金額同比增長(zhǎng)分別為-23.6%、8.3%和-40.6%，新發(fā)行明顯縮量。三季度樣本房企凈發(fā)債額-607.4億元，而去年同期為734.3億元。

動(dòng)蕩之際，數(shù)家房企債務(wù)違約，使中資美元債市“雪上加霜”。進(jìn)入四季度，花樣年、新力控股等房企美元債構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，將此輪美元債信用危機(jī)推向高潮。因收益率大幅波動(dòng)、投資者信心不足，房企在海外發(fā)新債越發(fā)艱難。

公開(kāi)信息顯示，自10月份以來(lái)，僅海倫堡發(fā)行了一筆綠債，鑫苑置業(yè)也試圖登船上岸。但總體而言，目前中資地產(chǎn)美元債境外新發(fā)幾近停滯，少見(jiàn)成功案例。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)密集違約，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體再融資壓力加大。這一方面來(lái)自于供給端政策調(diào)整，帶來(lái)再融資規(guī)模的下降；另一方面，由于密集違約，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生疑慮、采取避險(xiǎn)策略。

克而瑞稱，9月30日至10月12日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計(jì)下跌12.62%，在各債券品種中跌幅領(lǐng)先。地產(chǎn)美元債二級(jí)市場(chǎng)大幅震蕩，說(shuō)明近期房企再融資和獲現(xiàn)能力面臨考驗(yàn)，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加速暴露。

調(diào)控大轉(zhuǎn)向的可能性不大

海外債市風(fēng)起云涌，但那些靜靜躺在賬上的存量債務(wù)，不會(huì)自己消失。一旦房企無(wú)法籌到足夠資金，兌付即期美元債，排隊(duì)違約的現(xiàn)象難以避免。

據(jù)克而瑞證券監(jiān)測(cè)，截至10月12日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的170家房地產(chǎn)公司2018年以來(lái)發(fā)行的存量美元債共395筆，美元債存量規(guī)模達(dá)到1607億美元。

房企的償債壓力，聚焦在今年四季度和2022年。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，10月14日至12月31日到期未償還規(guī)模達(dá)79.37億美元，2022年到期規(guī)模547.86億美元；這意味著，未來(lái)15個(gè)月，將有627.23億美元到期未償還債務(wù)。

為避免爆發(fā)信用危機(jī)，除了海倫堡、鑫苑置業(yè)等進(jìn)行債務(wù)置換的房企，更多的企業(yè)選擇密集回購(gòu)，盡量減少存量美元債的規(guī)模。

10月15日，佳源國(guó)際宣布回購(gòu)部分于2023年到期的13.75%優(yōu)先票據(jù)。10月14日，佳兆業(yè)宣布提前回購(gòu)部分2021年12月7日到期的年息6.5%優(yōu)先票據(jù)。同日，銀城國(guó)際稱，完成回購(gòu)注銷6500萬(wàn)美元債券。

此外，建業(yè)地產(chǎn)、融信中國(guó)、中梁控股、龍光集團(tuán)、弘揚(yáng)地產(chǎn)、陽(yáng)光城等多家房企，同樣展開(kāi)了回購(gòu)動(dòng)作。只不過(guò)，相較于巨量的債務(wù)規(guī)模，這尚屬于“杯水車薪”，更多是為提振投資者信心。

真正見(jiàn)功力，還得到債務(wù)到期時(shí)，看房企能否如期兌付。

后續(xù)，哪些房企的信用狀況更有可能惡化？標(biāo)普認(rèn)為，高度依賴高杠桿高周轉(zhuǎn)模式的企業(yè)，可能很快暴露流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；存貨不足或者土儲(chǔ)主要分布在低線城市的企業(yè)，長(zhǎng)期發(fā)展堪憂；母公司層面流動(dòng)性不足的企業(yè)，在預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)的環(huán)境下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或?qū)@著提升。

雖然房企債務(wù)壓力高企，風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后處置程序復(fù)雜，但標(biāo)普認(rèn)為，行業(yè)調(diào)控政策全面轉(zhuǎn)向的可能性非常低。

“當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控取得了很好的成果，流入房地產(chǎn)行業(yè)的金融資源增速明顯下降。更為重要的是，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)五年的持續(xù)調(diào)控，市場(chǎng)參與方的預(yù)期均已發(fā)生變化，這是十分來(lái)之不易的。”該機(jī)構(gòu)稱。

標(biāo)普還表示，在房企連續(xù)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)后，各地的調(diào)控政策可能獲得更大的靈活度。在堅(jiān)持整體偏緊的融資監(jiān)管的前提下，需求端可能有一些更溫和的政策出臺(tái)，這也符合中央穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的整體調(diào)控思路。