從降溫樓市到出手“送溫暖”，義烏市只經(jīng)歷了短短兩個月的時間。

第一財經(jīng)從浙江金華義烏市住建局相關工作人員處獲悉，10月20日，為落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，并結(jié)合其房地產(chǎn)發(fā)展實際，浙江省義烏市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于調(diào)整部分房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》（下稱《通知》），對預售條件、“公證搖號”政策做出了調(diào)整。

其中，《通知》從取消過去規(guī)定“分批申請預售證的需要間隔3個月”的限制和增加房企申請預售證的靈活性兩方面，降低預售門檻。

無獨有偶，國慶節(jié)后哈爾濱市出臺的“十六條”新政中，也從放寬預售門檻、增加預售資金返還頻次等內(nèi)容，給予房企靈活掌握推盤節(jié)奏、加速銷售回款的便利。

不過，在哈爾濱、義烏相繼釋放出樓市積極信號同時，在預售資金監(jiān)管方面并未降低監(jiān)管門檻。比如，義烏雖允許房企加快取得預售證，卻未在預售資金監(jiān)管上做出調(diào)整；而哈爾濱雖在預售資金監(jiān)管上做出調(diào)整，但其“提高返還額度”的做法，建立在保持原資金返還頻次的基礎上。

事實上，“處理好房企紓困和確保有效供應、防止樓盤爛尾，已成為樓市下行階段各地聚焦的問題，在這一背景下，加強預售資金監(jiān)管是趨勢。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經(jīng)。

時隔兩個月，由緊轉(zhuǎn)松

根據(jù)20日義烏發(fā)布的《通知》，從預售條件、“公證搖號”政策兩方面為房企減輕銷售回款壓力。

在降低預售條件方面，新政主要從兩方面出發(fā)。一是取消原有每批次間隔時間不少于3個月的規(guī)定。二是規(guī)定總建筑面積在4萬平方米以下的，須一次性申請預售；總建筑面積在4萬平方米(含)以上申請分批次辦理預售許可的，每批次的建筑面積不低于2萬平方米(末次除外)。

換而言之，經(jīng)過調(diào)整，廢除了原有分批次取得預售的時間規(guī)定以及一次性預售的面積要求，房企在當?shù)囟啻紊暾堫A售證的可能性和申請預售證的靈活性加大，這有利于房企加快銷售節(jié)奏，并更好達到更快回籠資金的目的。

在“公證搖號”方面，新政則通過推出差別化公證搖號政策，明確低密住宅和登記人數(shù)不足項目無需公證搖號，給予了開發(fā)商更多的營銷操作空間。

“從義烏的樓市新政來看，相比于哈爾濱出臺的十六條新政，其覆蓋面偏窄，主要聚焦在解決降低房企現(xiàn)金流壓力的問題。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)表示。

作為全國百強縣之一的義烏，今年以來，伴隨樓市熱度從一二線城市向周圍三四線城市轉(zhuǎn)移，經(jīng)歷了一波房價和地價明顯攀升。

作為縣級市，義烏房價已超過諸多二線省會城市。今年3月，武漢地產(chǎn)以30億元拿下義烏原賓王客運站地塊，樓面價達3.6萬元，溢價率高達53%。與此同時，義烏主城區(qū)已難覓3萬元/平方米以下的樓盤。

為降溫樓市“虛火”，8月10日，義烏住建局發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，從優(yōu)化土地供應、加強商品住宅品質(zhì)管控、推行“公證搖號”、調(diào)整限售政策等方面收緊調(diào)控。

隨后，當?shù)貥鞘袩岫乳_始下調(diào)。

“樓市的降溫首先體現(xiàn)在庫存量的下跌上。”中指研究院浙江分院常務副總高院生在接受第一財經(jīng)采訪時稱，自2021年下半年以來，義烏商品房供應持續(xù)保持低位，市場處于供不應求態(tài)勢，而受供應不足的結(jié)構(gòu)性影響，義烏商品房成交出現(xiàn)下滑——9月商品房成交面積為15萬平方米，環(huán)比下降31%。

也有分析人士稱，義烏樓市供給端“松綁”與當下整體房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢有關。

根據(jù)國家統(tǒng)計局20日發(fā)布的最新70城房價數(shù)據(jù)，9月份，各線城市新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅均轉(zhuǎn)為下降或持平。

相較于因信貸收緊、需求透支而出現(xiàn)階段性熱度回調(diào)的一二線城市，三四線城市新房價格指數(shù)的下跌更值得關注。9月，三四線城市新房價格指數(shù)則由上月環(huán)比持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，這是自2020年3月份以來的首次下跌。

隨著市場回落，對于房企而言，一面是在融資端，面臨“三條紅線”和“五檔管理”帶來的去杠桿壓力，以及隨著近期多家評級機構(gòu)下調(diào)房企信用評級，進一步被加劇的融資難度；一面是在銷售端，由于價格回落、頭部房企信用風險頻發(fā)，購房置業(yè)者觀望情緒濃厚，房企銷售回款難度更甚。

“近期如義烏等地方釋放出的供給端紓困信號，有助于房企經(jīng)營回歸平穩(wěn)，并通過穩(wěn)健經(jīng)營逐步消除部分房企的高負債風險。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱。

多地加強預售資金監(jiān)管

部分地區(qū)在供給端紓困的“救市”行為，并沒有觸及降低“預售資金監(jiān)管”的紅線。

以義烏為例，在其出臺的樓市新政中，雖允許房企加快取得預售證，放寬了預售門檻，卻未在預售資金監(jiān)管上做出調(diào)整。

另一個出臺房企紓困政策的哈爾濱，雖在放寬預售門檻基礎上更進一步，即在預售資金監(jiān)管上做出調(diào)整，但也僅是在保持原資金返還頻次的基礎上，提高返還額度。

哈爾濱住建局相關負責人日前在接受媒體采訪時稱，在預售資金監(jiān)管方面，實施意見提出監(jiān)管資金入賬金額在扣除5%留存監(jiān)管資金后仍有余額的，在返還各階段監(jiān)管資金基礎上，每階段提高原來應返額度的20%。從預售資金監(jiān)管方式、監(jiān)管金額、監(jiān)管比例等方面，哈爾濱市仍延續(xù)以往政策未做調(diào)整。整體上，在預售資金監(jiān)管方面沒有降低監(jiān)管門檻。

“在不放松監(jiān)管、有效控制風險情況下，哈爾濱市充分考慮房企目前經(jīng)營狀況，評估疫情產(chǎn)生影響，在保持原資金返還頻次基礎上，著力提高返還額度，增加房企現(xiàn)金流動，助力在建樓盤建設。”該名負責人表示，根據(jù)其他同級別城市相關政策效果來看，希望通過本次政策推動哈爾濱市房地產(chǎn)市場增量10%~15%。

由此可見，緩解當?shù)貥鞘泄┙o端疲軟，達到短期促增長、長期穩(wěn)市場的調(diào)控效果，是義烏和哈爾濱新政為房企“減負”的共通之處。

李宇嘉告訴第一財經(jīng)，預售門檻和預售資金提取比例的相對放寬，是樓市下行期，扶持房企的一貫策略。以哈爾濱為例，其近期出臺的樓市新政與2020年疫情期間的樓市紓困政策非常相似，都釋放出了提振市場預期的積極信號。

“預售資金監(jiān)管的主要目的是防止樓盤爛尾。不能因為此類紓困政策而導致人為的項目延期交付、質(zhì)量乃至爛尾等問題。故而對此類出臺‘救市’政策的地方，為確保項目竣工驗收，預售資金的最低提取比例不能松綁。只要堅持這個原則，無論是取得預售證的條件還是預售資金監(jiān)管，都可以采取更靈活的措施。”李宇嘉進一步表示，結(jié)合此前疫情期間的紓困做法，以銀行保函來代替預收款、調(diào)整工程的節(jié)點、加快預售款提取等做法都是可行的。

而樓市下行壓力加大、房企資金鏈緊張、頭部企業(yè)債務風險頻發(fā)的另一面，則是房企騰挪預售款的現(xiàn)象增多。

三季度以來，為保障購房者合法權(quán)益，防范購房風險，已有多個城市緊急發(fā)布相關提示，加強預售資金監(jiān)管。

10月19日，湖北咸寧住建局通報10家未按規(guī)定存入商品房預售監(jiān)管資金的房企及項目。

13日，廣東省住建廳發(fā)布通知，要求各地住建局轉(zhuǎn)發(fā)住建廳制定的《廣東省商品房交易風險提示》給轄區(qū)內(nèi)所有地產(chǎn)項目公司，開發(fā)商要在銷售現(xiàn)場醒目位置公示。該文件明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房預售資金監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶與商品房預售許可證公示信息不一致，或者開發(fā)商是要求購房者將購房款轉(zhuǎn)入非商品房預售款專用賬戶等行為，均是商品房交易風險。

而此前，廣東省內(nèi)，如珠海、廣州、中山等市均已發(fā)布類似此類文件。

9日，杭州市住保房管局繼日前向社會公布了“凡是開發(fā)企業(yè)提供的監(jiān)管銀行與監(jiān)管賬戶與預售公示或網(wǎng)簽合同約定不一致的就是風險”等“七個凡是”購房風險提示后，正式推出“預售資金監(jiān)管賬號查詢”功能，購房者通過樓盤名和預售證號即可查詢、核對相應商品房預售資金監(jiān)管賬戶信息。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自9月底以來，已有杭州、嘉興、舟山、東臺、咸寧、鄂州和廣東、重慶等多個省市，發(fā)布了商品房交易風險提示，以加強預售資金監(jiān)管。

“接下來，樓市下行的慣性依然存在。”李宇嘉稱，在這一背景下，從政策層面來看，在金融端，為了緩解房企資金鏈緊張、信用風險傳染、市場預期悲觀，地產(chǎn)金融政策會適度寬松。

而在調(diào)控端，李宇嘉指出，由于房屋銷售回款是房企自有資金的主要來源，為降低房企運營成本和經(jīng)營壓力，如哈爾濱、義烏等壓力城市相繼出臺的放寬預售門檻或調(diào)整預售資金監(jiān)管等紓困政策是可行的，也是及時的，但同時也應明確，預售資金的最低提取比例不松綁，預售資金監(jiān)管不松綁，以保證有效供應，維護購房者利益。