歷經(jīng)數(shù)年浮沉，王健林帶著“輕資產(chǎn)”的萬(wàn)達(dá)商管，重新殺回港交所。

10月21日晚間，珠海萬(wàn)達(dá)商管在港交所提交招股書，中信證券、摩根大通和瑞信為聯(lián)席保薦人。珠海萬(wàn)達(dá)商管擬面向全球發(fā)行股份，用于投資收購(gòu)、擴(kuò)大在管物業(yè)面積、改造場(chǎng)景硬件、以及戰(zhàn)略投資等。

珠海萬(wàn)達(dá)商管是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。今年3月底，萬(wàn)達(dá)宣布終止回A計(jì)劃，同時(shí)與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，珠海國(guó)資委出資30億戰(zhàn)投入股。此后，回港上市進(jìn)程密集啟動(dòng)。

8月20日，證監(jiān)會(huì)首次接收珠海萬(wàn)達(dá)商管提交的境外上市材料；8月26日，證監(jiān)會(huì)出具補(bǔ)正通知。10月11日，提交材料便獲受理。拿到“小路條”后，萬(wàn)達(dá)商管“光速”提交了招股書，而這距離其首次提出申請(qǐng)剛剛兩個(gè)月。

相較于被擋在A股大門外的時(shí)光，萬(wàn)達(dá)商管此次赴港上市要順利得多。目前，萬(wàn)達(dá)商管是全國(guó)唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司；截至2021年6月30日，管理全國(guó)204個(gè)城市380座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，在管商業(yè)物業(yè)建筑面積共5420萬(wàn)平方米。

為上市折騰的漫長(zhǎng)七年

如果回溯萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，2014年算是一個(gè)。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于上個(gè)世紀(jì)，但真正加速發(fā)展是從2010年開始。當(dāng)年，15家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新開業(yè)，此后每年新開業(yè)廣場(chǎng)數(shù)均在兩位數(shù)。2014年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新開業(yè)22家，累計(jì)數(shù)量破百。商業(yè)規(guī)模的飛速發(fā)展，為此后赴港上市做好了準(zhǔn)備。

2014年12月10日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)行6億股股票，每股價(jià)格48.00港元，成功登陸港交所。2015年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)超額配售5254.76萬(wàn)股H股，赴港上市共募集資金約313億港元。

但是，當(dāng)時(shí)因內(nèi)地和香港市場(chǎng)的估值落差，萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市當(dāng)天即破發(fā)。股價(jià)低迷，使得萬(wàn)達(dá)內(nèi)部認(rèn)為港股嚴(yán)重低估其商業(yè)價(jià)值，因而決定轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股。然而，A股對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)有嚴(yán)格準(zhǔn)入要求，因此萬(wàn)達(dá)將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)徹底剝離，宣布全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

公開信息顯示，2018年，萬(wàn)達(dá)商管還引入了騰訊、蘇寧、融創(chuàng)和京東等投資者共計(jì)304億元的出資，由它們來(lái)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商管自港股退市時(shí)引入的投資人持有的14%的股份。據(jù)稱，交易協(xié)議約定，萬(wàn)達(dá)商管需在2023年10月31日前完成上市。

眼看上市期限越來(lái)越近，A股大門卻絲毫不見松動(dòng)，萬(wàn)達(dá)商管決定轉(zhuǎn)投港交所。

今年3月，萬(wàn)達(dá)宣布終止萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股的IPO進(jìn)程，并對(duì)公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)上市進(jìn)程。不僅如此，珠海國(guó)資委出資30億戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司，珠海萬(wàn)達(dá)商管浮出水面。

相較于曾經(jīng)備受港交所“冷落”的萬(wàn)達(dá)商業(yè)，如今的萬(wàn)達(dá)商管打出了“輕資產(chǎn)”概念。

所謂“輕資產(chǎn)”，即企業(yè)不自持相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)等工作，并分得收益。2019年，萬(wàn)達(dá)商管徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，由新成立的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)商管剩余的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)商管則專注于商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，強(qiáng)調(diào)服務(wù)業(yè)屬性。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管管理全國(guó)204個(gè)城市380座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中獨(dú)立第三方項(xiàng)目總數(shù)106個(gè)，在管商業(yè)物業(yè)建筑面積共5420萬(wàn)平方米。截至2021年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管在管萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1年總客流量46.07億人次。

上半年?duì)I業(yè)收入106億元

從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)看，萬(wàn)達(dá)商管可躋身物管賽道頭部。

數(shù)據(jù)顯示，2018年～2020年及2021年上半年，萬(wàn)達(dá)商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，核心溢利分別為17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。截至2020年底，是中國(guó)唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。

具體而言，萬(wàn)達(dá)商管主要根據(jù)兩種運(yùn)營(yíng)模式提供服務(wù)：委托管理模式、租賃運(yùn)營(yíng)模式。

所謂委托管理模式，即全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場(chǎng)，提供商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。這種模式下，收入來(lái)源包括運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)、開業(yè)前咨詢服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi)，目前其280個(gè)母公司集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)均采用委托管理模式管理。

租賃運(yùn)營(yíng)模式，即從業(yè)主處租賃物業(yè)，將商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的商業(yè)空間出租給商戶，同時(shí)全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場(chǎng)；收入來(lái)源主要包括來(lái)自商戶的租金收入、開業(yè)前咨詢服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi)。目前其118個(gè)在管獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)中，有82個(gè)采用租賃運(yùn)營(yíng)模式。

2021年3月，為了統(tǒng)一母公司集團(tuán)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式，萬(wàn)達(dá)商管與前者終止根據(jù)租賃運(yùn)營(yíng)模式管理56個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的租賃合約。調(diào)整后，租賃運(yùn)營(yíng)模式往后將只應(yīng)用至獨(dú)立第三方擁有的商業(yè)廣場(chǎng)。

目前，萬(wàn)達(dá)來(lái)自母公司的商業(yè)項(xiàng)目，仍為其提供收入的大頭，尤其是委托管理模式下的物業(yè)管理服務(wù)收入、增值服務(wù)收入。

招股書顯示，2018年～2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，集團(tuán)委托管理模式下物業(yè)管理服務(wù)所得收入分別為61.84億元、68.12億元、52.81億元、22.97億元及33.77億元，占其總收入的56.1%、50.7%、30.7%、30.8%及31.7%。

增值服務(wù)包括廣告空間管理服務(wù)、公用區(qū)域管理服務(wù)、停車場(chǎng)管理服務(wù)及宣傳推廣服務(wù)等。于往績(jī)記錄期，所得收入分別為34.10億元、37.12億元、34.95億元、13.73億元及23.69億元，占同期總收入的30.9%、27.7%、20.3%、18.4%及22.3%。

通過(guò)向獨(dú)立第三方輸出品牌與管理，萬(wàn)達(dá)商管也獲得較為可觀的收入。

數(shù)據(jù)顯示，2018年～2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，租賃運(yùn)營(yíng)模式下商業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入分別為9.87億元、19.73億元、55.33億元、26.59億元及24.51億元，分別占總收入的9.0%、14.7%、32.2%、35.7%及23.0%。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中認(rèn)為，珠海萬(wàn)達(dá)商管定位全輕資產(chǎn)模式，并通過(guò)較強(qiáng)的項(xiàng)目拓展能力積累了較為可觀的第三方商管項(xiàng)目；對(duì)于獨(dú)立第三方項(xiàng)目，通過(guò)項(xiàng)目?jī)羰找娣殖?，與第三方業(yè)主的利益形成強(qiáng)綁定，可持續(xù)性較高。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈

目前，中國(guó)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)較為分散。據(jù)弗若斯特沙利文的資料，按在管建筑面積統(tǒng)計(jì)，中國(guó)五大商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商的總市場(chǎng)份額為12.7%。萬(wàn)達(dá)商管認(rèn)為，其要在規(guī)模、品牌、盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力及服務(wù)質(zhì)量等方面與同行展開競(jìng)爭(zhēng)。

該集團(tuán)續(xù)稱，能否在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中維持市場(chǎng)地位，取決于向業(yè)主和商戶提供差異化、強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力及高質(zhì)量的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的能力。

值得注意的是，近年來(lái)，隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，各種差異化的商業(yè)項(xiàng)目不斷推出，如華潤(rùn)、萬(wàn)科、世茂等都推出多種不同的產(chǎn)品線，萬(wàn)達(dá)商管面臨的競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈。此前，萬(wàn)達(dá)借助標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，快速提升市場(chǎng)規(guī)模，但產(chǎn)品的差異化特質(zhì)有待豐富。

不過(guò)，克而瑞認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商管目前在全國(guó)各大區(qū)域均有布局，同時(shí)也依靠輕資產(chǎn)戰(zhàn)略繼續(xù)保持高速的發(fā)展，在商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方面總體情況都較為良好，各經(jīng)營(yíng)指標(biāo)相對(duì)穩(wěn)健。其中，近乎100%的高出租率、較高的坪效是萬(wàn)達(dá)商管的兩大特點(diǎn)。

同時(shí)，在輕資產(chǎn)成為行業(yè)發(fā)展重點(diǎn)的當(dāng)下，萬(wàn)達(dá)商管已實(shí)現(xiàn)全面輕資產(chǎn)化。“萬(wàn)達(dá)的收入得以不受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響，同時(shí)也幫助企業(yè)減少了投入成本，減輕了資金壓力，并充分發(fā)揮在商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方面的專長(zhǎng)，加快城市布局。”上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為。

鄭中也認(rèn)為，和住宅物管相比，商管業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)更高，加上位于優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)物業(yè)較為稀缺，近年來(lái)估值也不斷走高，因此近期多家房企謀求商管部分拆分上市，紛紛向輕資產(chǎn)輸出轉(zhuǎn)型。貝殼研究院預(yù)計(jì)，珠海萬(wàn)達(dá)商管上市后，將會(huì)為母公司帶來(lái)更多機(jī)遇。