青島部分銀行出現(xiàn)房貸放松現(xiàn)象。“我只能說，目前額度非常寬松，但接下來不敢保證。”10月22日，中國建設(shè)銀行青島某支行工作人員對第一財經(jīng)記者表示，上個月該行對個人房貸還處于不放款狀態(tài)，最近個人房地產(chǎn)貸款的確出現(xiàn)了一些變化。

此前10月20日，一則“青島建行貸款額度今日全面放開”的消息流出并廣泛流傳。第一財經(jīng)記者了解到，目前青島大部分銀行尤其股份行、城商行的貸款額度仍然偏緊，尤其二手房貸款多數(shù)尚未放開，但工行、建行已有放松跡象，相比同位山東的濟(jì)南有了更大空間。

兩家大行初現(xiàn)松動，中小行二手房貸未放松

網(wǎng)上流傳的聊天截圖顯示，有建設(shè)銀行客戶經(jīng)理表示，經(jīng)了解同業(yè)內(nèi)建行額度最為充足，存量待放款業(yè)務(wù)將于近日清理完畢，客戶經(jīng)理已經(jīng)開始加急報卷，次日開始回復(fù)正常放款。

有青島當(dāng)?shù)劂y行業(yè)人士向第一財經(jīng)記者表示，此消息可能并非空穴來風(fēng)。“（商貸）利率沒有變化，新房首套5.45%，二套5.75%，二手房也一樣。但還是要看合作開發(fā)商的情況。”一位建設(shè)銀行青島某支行個貸中心的工作人員表示，目前個人房貸額度的確有所放松，“上個月還不放款，目前額度非常寬松。”

工商銀行青島某支行內(nèi)部人士則直接表示：“二套房貸款額度昨天剛剛調(diào)上來。”該人士表示，9月1號該行的貸款利率剛剛上調(diào)，其中首套房貸款利率從5.35%上調(diào)至5.45%，二套房從5.65%上調(diào)至5.75%，之后沒有發(fā)生變化，但原本較為緊張的二套房貸款額度從昨天開始有所上調(diào)。

但相比之下，當(dāng)?shù)仄渌y行的貸款額度多數(shù)仍然緊張，尤其是中小銀行。一位青島匯豐銀行內(nèi)部人士對第一財經(jīng)記者表示，該行還沒有收到通知也沒有作出相關(guān)調(diào)整的消息。日照銀行青島分行個貸中心也表示，目前沒有接到總行要求放開的通知，目前新房首套與二套房的個貸利率仍然是在4.65%基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上分別上調(diào)80、120個基點。二手房方面，自7月份總行要求暫停放貸以來，一直未開放。

與工行、建行等類似，目前幾乎所有銀行都強調(diào)合作樓盤（開發(fā)商）的重要性，并停止了新房的非開發(fā)貸業(yè)務(wù)。“因為只有開發(fā)商把房子賣出去才能還我們的錢，我們目前也只針對這一部分做個貸業(yè)務(wù)。”簽署日照銀行工作人員表示，雖然7、8月份該行已經(jīng)放完了前兩個月積壓的存量貸款，目前也能很快受理貸款業(yè)務(wù)，但仍然不能保證放貸時間。

作為山東省最大的城商行，青島銀行也明確表示目前個貸額度告急。“首套5.45%、二套5.75%，但是最近幾個月一直沒有額度，可以受理但不保證放款時間。”該行個貸中心工作人員透露，目前青島各個區(qū)內(nèi)的情況相似，而且二手房貸款業(yè)務(wù)也已在最近暫停。

不過，有多位購房者向第一財經(jīng)記者反映，目前中介人員與銀行、開發(fā)商的合作愈發(fā)密切。青島當(dāng)?shù)匾晃回?fù)責(zé)某小區(qū)二手房業(yè)務(wù)的中介人士表示：“有我們在不用操心貸款的事情，只要有資質(zhì)，準(zhǔn)備好材料順利把合同簽了就行。”另從部分銀行工作人員、購房者和中介人士處了解到，目前山東包括省會濟(jì)南在內(nèi)的多個城市尚未出現(xiàn)類似的貸款額度松動。

監(jiān)管頻繁發(fā)聲，機構(gòu)政策預(yù)期分歧加大

自去年房企“三線四檔”政策、銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)落地后，大部分銀行對地產(chǎn)行業(yè)的貸款有所下調(diào)。相比去年年末，今年上半年18家A股大中型中資上市銀行中，個人住房貸款占比超過監(jiān)管紅線的銀行從6家降到了5家，包括建設(shè)銀行、郵儲銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、北京銀行。

而近期因為恒大財務(wù)危機等業(yè)內(nèi)個別項目的風(fēng)險問題，銀行業(yè)也變得風(fēng)聲鶴唳。10月20日，國務(wù)院副總理劉鶴在金融街論壇年會上表示，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。

就在10月15日，人民銀行金融市場司司長鄒瀾在三季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)布會上表示，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。針對這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞也在10月21日對外表示，要督促銀行落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩，但同時要保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。此前9月27日，人民銀行在貨幣政策委員會2021年第三季度例會中也罕見提到，要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益。

10月21日-22日，市場表現(xiàn)低迷多日的房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)反彈跡象。但對于近一個月監(jiān)管層對房地產(chǎn)行業(yè)的密集發(fā)聲，市場觀點也存在較大分歧。國信證券在最新研報中表示，從監(jiān)管表態(tài)內(nèi)容上看，政策基調(diào)已經(jīng)比上半年顯著軟化，在“房住不炒”背景下，未來行業(yè)政策將迎來階段性邊際寬松，后續(xù)或出現(xiàn)“地方救市”、“信貸放松”等調(diào)整，但“大水漫灌”式的政策寬松大概率不會出現(xiàn)。

安信證券研究團(tuán)隊則認(rèn)為，房地產(chǎn)政策的基調(diào)并未發(fā)生改變，房地產(chǎn)去杠桿料將延續(xù)。一方面，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)逆周期調(diào)節(jié)工具的時代已經(jīng)過去；另一方面，如果在商品房庫存處于低位大幅放松需求端政策，將加大房地產(chǎn)市場調(diào)控難度，增加經(jīng)濟(jì)金融體系風(fēng)險，因此當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域大幅寬信用的可能性較低。