經(jīng)歷洪水與疫情多輪沖擊后,河南鄭州的開發(fā)商,還在奮力降價、艱難回血。
11月2日,剛經(jīng)歷完國慶大促銷,張雨已開始宣傳“雙十一”,力求多賣一套房。“融創(chuàng)的御湖宸院項目,七八月前均價14500元~15000元,洪災疫情后,現(xiàn)在均價已降到13500元。買103平米以上的戶型,最高返現(xiàn)11萬元,網(wǎng)簽后返到銀行卡里。”
第一財經(jīng)記者采訪后了解到,在當下的鄭州樓市,如上述項目般,大力促銷的不在少數(shù)。首付分期,更是成為很多樓盤的普遍操作。
地產(chǎn)中介張雨介紹稱,以“融創(chuàng)觀河著”項目98平米戶型為例,正常均價15000元,總價147萬元,首付需要44萬;申請首付分期后,可以先拿14萬,剩下的30萬分兩年或者三年支付,每月還8000元左右,正常貸款部分月供6258元左右。”
在談到這樣操作是否安全時,張雨給出了肯定答復,并稱這部分資金由第三方墊資,購房者無需支付利息。“鄭州市場現(xiàn)在一直在做活動,疫情加洪水沖擊,開發(fā)商回款力度都挺大的。這個項目中秋國慶賣得不錯,現(xiàn)在也有特價房,每平14000元左右。”
除了首付分期等花式操作,鄭州市場上直接降價的項目也不在少數(shù)。國慶期間,綠都青云敘項目、路勁正榮悅東園項目、金科中原項目等,紛紛推出特價房源,均價直接降2000元。此外,買房送車位、買房送蘋果手機等變相促銷,同樣層出不窮。
不過,盡管開發(fā)商已拿出“骨折式”的誠意,購房者的熱情仍很難被提振。
近日,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布2021年9月份鄭州市房地產(chǎn)市場銷售情況,期內(nèi)鄭州商品住宅銷售9167套,同比下降41%;銷售面積106.54萬平方米,同比下降43%;二手房共成交5306套,同比下降29%;成交面積54.72萬平方米,同比下降26%。
克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)同樣顯示,今年9月份,鄭州市主城區(qū)推量2556套,去化1131套,整體去化率44%;近郊區(qū)域推量408套,去化 127套,整體去化率為31%,金九成色不足。十一期間,單盤訪問量及成交量均同比下滑50%左右。
作為河南省的省會、人口超千萬的城市,鄭州樓市何以呈現(xiàn)跟人口規(guī)模不匹配的走勢?
克而瑞認為,鄭州剛需基數(shù)龐大,短期內(nèi)難以釋放一方面是基于自身收入有限,難與市區(qū)高房價相匹配。此外,市場轉(zhuǎn)淡,房企打折促銷,“低首付”等營銷手段不斷,客戶觀望情緒濃厚。中長期看,還是與居民收入、城市經(jīng)濟發(fā)展等基本面密切相關(guān)。
實際上,將時間拉長,鄭州樓市走冷,并不是近期才出現(xiàn)的事情。
據(jù)克而瑞研究,早在2015年,鄭州地王頻出挑動市場情緒,為樓市吸引了大量投資性需求,同時政府放寬了公積金貸款,促進居民購房。在剛需與投資置業(yè)推動下,鄭州新房成交規(guī)??焖佘S升,2016年達到1693萬平方米歷史高點,較2014年擴大3倍。
不過,隨著2016年中期鄭州樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向,限貸、限購、限價、限售等政策頻出,市場過熱現(xiàn)象也被遏制。此后,鄭州樓市開始了漫長的回調(diào)期,2020年商品住宅成交面積僅1255萬平方米,較2019年下降5%,整體成交均價持穩(wěn)在13933元/平方米。
為在市場低溫中生存下去,首付分期這種戲碼,也早已被開發(fā)商祭出。在過去的一年,鄭州樓市中啟用首付分期的項目占比高達7成,以降價洗客的項目占比也達到了57%,“低首付”甚至“零首付”等以價換量的營銷策略屢見不鮮。
進入2021年,樓市還沒從回調(diào)中爬起,洪水與疫情再讓開發(fā)商雪上加霜。
值得注意的是,近期鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會,向該市各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)出十條倡議,以營造規(guī)范有序、公平競爭的房地產(chǎn)市場環(huán)境。
具體而言,要嚴格執(zhí)行明碼標價制度,如實申報商品房銷售價格并按照申報價格銷售,不開展無序價格競爭。遵守房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度,不挪用、占用或違規(guī)使用交易資金,保障房地產(chǎn)交易資金安全和當事人合法權(quán)益。
對中介而言,要嚴格落實收費標準公示制度,倡導一站式服務和一次性收費。傭金、代理費(渠道費)等收取比例應通過友好協(xié)商確定。不采用脅迫、捆綁等不正當手段高收費、亂收費,謀取不當利益。不發(fā)布虛假房源信息,不捏造、散布不實市場信息,誤導購房人預期。
該協(xié)會還倡議,未取得商品房預(銷)售許可證前,不以認購、認籌、預訂等方式向購房人收取或變相收取定金、預訂款等費用。不從事非法集資或變相非法集資活動。不濫用市場支配地位開展壟斷經(jīng)營和無序競爭。積極處理客戶投訴,妥善解決矛盾糾紛。
此外,記者在采訪中了解到,鄭州近期房貸放款速度明顯加快,新房放貸時間約在10天左右,二手房放貸時間在2個月左右。業(yè)內(nèi)認為,針對有真實住房需求的“剛需”群體,未來房地產(chǎn)信貸政策或有望迎來調(diào)整,加快按揭貸款放款進度。
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