本是“金九銀十”的樓市旺季，開發(fā)商各種促銷活動層出不窮，仍無法激活市場。武漢樓市去化率創(chuàng)下近五年來的最低值。

根據(jù)武漢市房管局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年10月，武漢樓市共計成交新建住宅商品房11689套。第一財經(jīng)記者對比發(fā)現(xiàn)，這一成交量比今年9月（14503套）下降19.4%，與去年同期相比（2020年10月成交15160套）更是下降了22.9%。

不僅如此，中指研究院監(jiān)測顯示，2021年武漢新開盤去化率持續(xù)走低，上半年去化率50%。7～10月，去化率分別為40%、28%、27%、29%，創(chuàng)下武漢樓市近五年的最低值。

神盤大降價

近日，湖北公安執(zhí)法公開平臺公布了多份行政處罰決定書：武漢多名業(yè)主因樓盤降價到線下拉橫幅、喊口號被行政拘留。

引發(fā)大量業(yè)主“投訴”的樓盤是位于光谷東-左嶺的中海光谷東麓。第一財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，這一樓盤開盤以來長期居東湖高新區(qū)新房銷量榜前三，今年上半年共成交1399套，位居第二。

然而，這個曾引發(fā)瘋搶的武漢“神盤”近日卻突然拿出一整棟樓來做特價，一共200多套房源。該項目前期均價為15583元/平方米，帶裝修銷售。本次折扣價格是：4樓以下均價11000元/平方米，4樓以上12000～13000元/平方米，均價直降3000多元/平方米，降幅達30%。

中海光谷東麓這波折后價不僅把光谷東-左嶺的新房上車門檻直接拉低到首付26萬元起，還給那些盼著左嶺片區(qū)漲到2萬+的投資客澆了一盆冷水。

第一財經(jīng)記者近日多地走訪發(fā)現(xiàn)，目前武漢房地產(chǎn)市場以特價房、工抵房、周年慶等名義，推出了眾多促銷項目。光谷核心區(qū)的正榮紫闕臺特價房源總價減17萬元左右；光谷中心城的旭輝千山凌云工抵房單價減500～1000元不等；白沙洲的中建鉑公館特價房單價比備案價最高減少2200元等。

中指研究院監(jiān)測顯示，第四季度以來，武漢房地產(chǎn)市場的促銷區(qū)域和項目有所擴大，涉及全市60個以上項目，包括保利、萬科、中海、融創(chuàng)、綠地、華僑城、禹州等20家以上品牌企業(yè)，一般推出少量房源，以9～95折比較普遍，一些遠城區(qū)項目特價可到8折左右水平。

市場促銷力度有所增大，但成交量卻沒有同步增長。第一財經(jīng)記者根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，整個“金九銀十”，武漢樓市兩個月共成交新建住宅商品房26192套，成交面積302萬平米，較去年“金九銀十”分別下降35.6%和34.2%。

兩大挑戰(zhàn)承壓

中指研究院監(jiān)測顯示，今年前10個月，武漢住房成交15.91萬套，成交面積1844.5萬平方米，較去年同期上漲23.4%、26.1%，但與2019年同期相比，依然下滑了5.52%和2.1%。

同時，2021年武漢新開盤去化率持續(xù)走低，上半年去化率50%。7～10月，去化率分別為40%、28%、27%、29%，創(chuàng)下武漢樓市近五年的最低值。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政在接受第一財經(jīng)記者采訪時分析，目前武漢房地產(chǎn)市場面臨兩個最大的挑戰(zhàn)。

一是信貸額度問題。目前，新房放貸周期普遍延長到4～6個月，企業(yè)回款壓力增大；二手房放款更難，導致以舊換新的客戶無法操作，拉低新房成交活躍度。

“四季度信貸環(huán)境雖然會有所改善，但前期積壓的大量貸款還在申請排隊，因此年內(nèi)無法扭轉信貸緊張的局面，進而影響后續(xù)銷售回款。”李國政說。

二是市場信心問題。“三道紅線”持續(xù)加壓，銀行信貸額度管控，房企融資渠道受阻，銷售回款放緩，直接惡化房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈，房企普遍面臨流動性考驗，特別不斷有頭部房企的債務違約消息，加上房地產(chǎn)稅試點政策，都讓市場面臨著信心不足的問題。

“目前已累計有12家房企涉及債務違約等意外事件，其中11家在武漢有投資開發(fā)項目，區(qū)域市場受到不同程度的影響。”李國政認為，市場上促銷樓盤，如果折扣力度不大，以價換量效果并不好。一些遠城區(qū)項目，只有大幅降價才有明顯起色。

武漢市《2021年第四季度全市預計達到銷售條件的商品房項目清單》顯示，四季度全市共有205個項目、839.34萬平方米商品房陸續(xù)上市，月均330萬平方米，市場供應壓力持續(xù)較大，局部區(qū)域競爭將更加激烈。

此外，土地市場也在降溫。10月，武漢市第二批集中供地，擬出讓51宗地，最終成交40宗，其中37宗以底價成交，總成交金額347.79億元；另有3宗流拍，8宗撤牌。房企參與積極性下降，近7成地塊為國企或地方平臺公司所獲。