本是“金九銀十”的樓市旺季,開發(fā)商各種促銷活動層出不窮,仍無法激活市場。武漢樓市去化率創(chuàng)下近五年來的最低值。
根據(jù)武漢市房管局數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2021年10月,武漢樓市共計成交新建住宅商品房11689套。第一財經(jīng)記者對比發(fā)現(xiàn),這一成交量比今年9月(14503套)下降19.4%,與去年同期相比(2020年10月成交15160套)更是下降了22.9%。
不僅如此,中指研究院監(jiān)測顯示,2021年武漢新開盤去化率持續(xù)走低,上半年去化率50%。7~10月,去化率分別為40%、28%、27%、29%,創(chuàng)下武漢樓市近五年的最低值。
神盤大降價
近日,湖北公安執(zhí)法公開平臺公布了多份行政處罰決定書:武漢多名業(yè)主因樓盤降價到線下拉橫幅、喊口號被行政拘留。
引發(fā)大量業(yè)主“投訴”的樓盤是位于光谷東-左嶺的中海光谷東麓。第一財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn),這一樓盤開盤以來長期居東湖高新區(qū)新房銷量榜前三,今年上半年共成交1399套,位居第二。
然而,這個曾引發(fā)瘋搶的武漢“神盤”近日卻突然拿出一整棟樓來做特價,一共200多套房源。該項目前期均價為15583元/平方米,帶裝修銷售。本次折扣價格是:4樓以下均價11000元/平方米,4樓以上12000~13000元/平方米,均價直降3000多元/平方米,降幅達30%。
中海光谷東麓這波折后價不僅把光谷東-左嶺的新房上車門檻直接拉低到首付26萬元起,還給那些盼著左嶺片區(qū)漲到2萬+的投資客澆了一盆冷水。
第一財經(jīng)記者近日多地走訪發(fā)現(xiàn),目前武漢房地產(chǎn)市場以特價房、工抵房、周年慶等名義,推出了眾多促銷項目。光谷核心區(qū)的正榮紫闕臺特價房源總價減17萬元左右;光谷中心城的旭輝千山凌云工抵房單價減500~1000元不等;白沙洲的中建鉑公館特價房單價比備案價最高減少2200元等。
中指研究院監(jiān)測顯示,第四季度以來,武漢房地產(chǎn)市場的促銷區(qū)域和項目有所擴大,涉及全市60個以上項目,包括保利、萬科、中海、融創(chuàng)、綠地、華僑城、禹州等20家以上品牌企業(yè),一般推出少量房源,以9~95折比較普遍,一些遠城區(qū)項目特價可到8折左右水平。
市場促銷力度有所增大,但成交量卻沒有同步增長。第一財經(jīng)記者根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn),整個“金九銀十”,武漢樓市兩個月共成交新建住宅商品房26192套,成交面積302萬平米,較去年“金九銀十”分別下降35.6%和34.2%。
兩大挑戰(zhàn)承壓
中指研究院監(jiān)測顯示,今年前10個月,武漢住房成交15.91萬套,成交面積1844.5萬平方米,較去年同期上漲23.4%、26.1%,但與2019年同期相比,依然下滑了5.52%和2.1%。
同時,2021年武漢新開盤去化率持續(xù)走低,上半年去化率50%。7~10月,去化率分別為40%、28%、27%、29%,創(chuàng)下武漢樓市近五年的最低值。
中指研究院華中市場研究中心主任李國政在接受第一財經(jīng)記者采訪時分析,目前武漢房地產(chǎn)市場面臨兩個最大的挑戰(zhàn)。
一是信貸額度問題。目前,新房放貸周期普遍延長到4~6個月,企業(yè)回款壓力增大;二手房放款更難,導致以舊換新的客戶無法操作,拉低新房成交活躍度。
“四季度信貸環(huán)境雖然會有所改善,但前期積壓的大量貸款還在申請排隊,因此年內(nèi)無法扭轉信貸緊張的局面,進而影響后續(xù)銷售回款。”李國政說。
二是市場信心問題。“三道紅線”持續(xù)加壓,銀行信貸額度管控,房企融資渠道受阻,銷售回款放緩,直接惡化房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈,房企普遍面臨流動性考驗,特別不斷有頭部房企的債務違約消息,加上房地產(chǎn)稅試點政策,都讓市場面臨著信心不足的問題。
“目前已累計有12家房企涉及債務違約等意外事件,其中11家在武漢有投資開發(fā)項目,區(qū)域市場受到不同程度的影響。”李國政認為,市場上促銷樓盤,如果折扣力度不大,以價換量效果并不好。一些遠城區(qū)項目,只有大幅降價才有明顯起色。
武漢市《2021年第四季度全市預計達到銷售條件的商品房項目清單》顯示,四季度全市共有205個項目、839.34萬平方米商品房陸續(xù)上市,月均330萬平方米,市場供應壓力持續(xù)較大,局部區(qū)域競爭將更加激烈。
此外,土地市場也在降溫。10月,武漢市第二批集中供地,擬出讓51宗地,最終成交40宗,其中37宗以底價成交,總成交金額347.79億元;另有3宗流拍,8宗撤牌。房企參與積極性下降,近7成地塊為國企或地方平臺公司所獲。
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