全國(guó)樓市普遍降溫的背景下，合肥樓市仍然維持了一定的熱度。受住宅供應(yīng)不足影響，目前的新盤(pán)去化仍然平穩(wěn)，新房?jī)r(jià)格也一直處于上升通道。

新房的熱銷

“新房很難買，熱點(diǎn)區(qū)域首付要八成，三成首付的項(xiàng)目則區(qū)位不好。”7月份，在合肥市蜀山區(qū)簽下了一套二手房的“北漂”李夢(mèng)澤（化名）告訴第一財(cái)經(jīng)。

合肥部分項(xiàng)目高首付比例這一現(xiàn)象，在當(dāng)前全國(guó)樓市普遍降溫的背景下，已有所緩和。“市區(qū)項(xiàng)目過(guò)去要求八成首付的，最近降到了三成，”某房企客研部門負(fù)責(zé)人張明（化名）表示。

合肥樓市的“降溫”基本上也止步于此。“打折的情況在市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目上并不多見(jiàn)，”張明說(shuō)，“只有少數(shù)項(xiàng)目有首開(kāi)九入折、九七折的優(yōu)惠，但正常客戶買房的大規(guī)模優(yōu)惠，目前并沒(méi)有出現(xiàn)。”

另一房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也表示，當(dāng)下合肥市場(chǎng)整體有所降溫，是受大環(huán)境影響，但從一手房市場(chǎng)來(lái)看，其實(shí)受影響很小。

安徽世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，9月份，在調(diào)控趨緊、土地市場(chǎng)熱度回落的情況下，合肥購(gòu)房者也有預(yù)期降低的情況，觀望情緒有所提高，近三個(gè)月的客戶上門指數(shù)逐月下降。

據(jù)張明觀察，“9月份以來(lái)，部分項(xiàng)目的來(lái)訪和成交是有所下降的，從過(guò)去的5000組客戶搶1000套房子變成搖號(hào)人數(shù)有所減少，但市區(qū)整體去化還是比較平穩(wěn)的。我們監(jiān)測(cè)到的新盤(pán)，去化率可保持在五至六成。”

公開(kāi)信息顯示，9月，合肥約18盤(pán)入市，共有3盤(pán)觸發(fā)搖號(hào)機(jī)制；而進(jìn)入10月，龍湖位于高新區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，推出了142套房源，獲得超1300組客戶登記；另一名為金鵬麓山院的項(xiàng)目，共60套房源也獲得了共614組客戶登記。

購(gòu)房者觀望情緒不高的背后，是合肥樓市整體的供應(yīng)不足。安徽世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，9月份合肥住宅庫(kù)存共15484套，環(huán)比下降1%，去化周期僅3個(gè)月。

事實(shí)上，2020年9月以來(lái)，合肥的庫(kù)存從37407套一路走低，至今年7月份跌破20000套，去化周期也從2020年9月的7個(gè)月震蕩下行至當(dāng)前的3個(gè)月。

合肥的新房?jī)r(jià)格也一直處于上升通道。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，合肥新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，已連漲了16個(gè)月，這一漲幅也位列全國(guó)70個(gè)城市中第三位。

另有監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月份，合肥新增供應(yīng)3147套，備案均價(jià)為18949元/平方米，環(huán)比上漲2%，其中，包河區(qū)、濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)的備案均價(jià)已然突破2萬(wàn)元/平方米的大關(guān)。

“在市內(nèi)各個(gè)區(qū)其實(shí)沒(méi)有多少樓盤(pán)可以選擇，”張明透露，但是外圍縣域，如長(zhǎng)豐、肥東，本身是承接合肥市外溢的剛需，近期有明顯降溫，需要依靠分銷渠道，提點(diǎn)會(huì)有所提高，部分樓盤(pán)或因回款壓力，給出些優(yōu)惠。

某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也表示，“從面上來(lái)看，合肥市區(qū)沒(méi)幾個(gè)開(kāi)發(fā)商有房子，所以才搖號(hào)，今年供地就很少，土地供應(yīng)管得比較嚴(yán)，市場(chǎng)上沒(méi)有什么太多項(xiàng)目，供小于需。但到了下半年，又沒(méi)有房企敢拿地了。”

土拍的影響

和樓市溫度尚存相比，土地市場(chǎng)降溫明顯。第二輪土拍先是有9宗地由于報(bào)名人數(shù)不足，由拍賣轉(zhuǎn)為掛牌，同時(shí)掛牌時(shí)間延至29日；29日由取消了5宗的出讓，最終以成交總價(jià)191億元、成交總建面225萬(wàn)平方米收?qǐng)觥?/p>

而本次成功出讓的12宗地塊中有10塊接近底價(jià)成交，溢價(jià)率在3%以下，僅有皖投、城建分別以15%和12%的溢價(jià)率各拿下1宗商住地塊。而合肥首輪供地中，多數(shù)地塊都進(jìn)入了搖號(hào)環(huán)節(jié)，更有12宗地塊成交溢價(jià)率均在20%以上。

值得一提的是，克而瑞測(cè)算顯示，合肥的第二輪土拍中，整體地價(jià)房?jī)r(jià)比約為0.55，地價(jià)成本占了房?jī)r(jià)一半，盈利難度比深圳更大。上述房企人士預(yù)計(jì)，第三輪供地中，合肥的拿地情況或許仍不樂(lè)觀。

不過(guò)也有分析人士認(rèn)為，首輪供地期間的火熱在一定程度上導(dǎo)致余下兩個(gè)月的供應(yīng)不足。

據(jù)世聯(lián)行分析，在今年5月份進(jìn)行的首輪集中供地中，合肥的競(jìng)拍規(guī)則為“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)競(jìng)配建租賃住房+搖號(hào)”，其中，競(jìng)拍過(guò)程中達(dá)到最高限價(jià)的地塊，在“轉(zhuǎn)競(jìng)配建租賃住房”決定歸屬的，住宅預(yù)售形象進(jìn)度須達(dá)到地上建筑層數(shù)50%以上；在“搖號(hào)”階段確定競(jìng)得人，則須達(dá)到地上建筑層數(shù)80%以上方可進(jìn)行銷售。

張明表示，目前來(lái)看，市區(qū)四季度能入市的樓盤(pán)其實(shí)沒(méi)有多少，“因?yàn)橹笆袇^(qū)的地塊基本都是搖號(hào)的，80%這個(gè)預(yù)售條件下，項(xiàng)目12月份能不能供出來(lái)很難說(shuō)，預(yù)計(jì)要在明年的1~3月份才能上市，也就是年底內(nèi)供應(yīng)不會(huì)有太大的改善。”