在房價領(lǐng)漲全國的城市里,有一個令人意想不到的小城——陜西榆林。不僅在國家統(tǒng)計局重點監(jiān)測房價的70城中沒有這個小城的名字,甚至在“貝殼找房”這個全國最大的房產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)站城市列表里,都沒有榆林的一席之地。
說起煤炭產(chǎn)地,一般人都會想起山西。但實際上,2021年上半年,榆林煤炭產(chǎn)量2.66億噸,是全國第二大產(chǎn)煤市。今年前十個月,動力煤價格暴漲151%。被稱為“中國科威特”的能源之城榆林樓市發(fā)展,與其能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展曲線深度吻合。伴隨著煤炭價格上升,市民瘋搶商品房,樓市逆流而動,近一年二手房均價飆升超20%。在榆林官方主辦的“百姓問政”平臺上,關(guān)于“房價暴漲”“房價太過離譜”等投訴已經(jīng)超百條。
托關(guān)系都買不到房的焦慮
“在我們榆林買房不是簡單的事情,某些熱門的盤,托關(guān)系都買不上。”在榆林土生土長的購房者趙蕊告訴第一財經(jīng)記者。
她稱,就在上個月,位于榆林西沙片區(qū)的“盛景合苑”開盤,價格在1萬~1.2萬元/平方米,要繳納認(rèn)籌金40萬元,其所在片區(qū)教育、配套都一般,開盤價在當(dāng)?shù)厝搜劾镆呀?jīng)較高,但還是一房難求,認(rèn)籌現(xiàn)場排隊幾百米。
伴隨著新盤的火爆,榆林的房價也在整體飆升。根據(jù)中國房價行情網(wǎng),榆林市2021年10月掛牌二手房均價為10169元/平方米,同比上漲22%;9月榆林市區(qū)房價均價環(huán)比上漲5.41%。
榆林的房價漲勢甚至蓋過了省會西安。陜西是個“強(qiáng)省會”省份,省會西安虹吸了不少資源,但根據(jù)房價行情網(wǎng),西安今年10月掛牌均價為16226元/平方米,同比僅上漲1.53%。
而根據(jù)安居客、58同城旗下“慧眼”房價大數(shù)據(jù)系統(tǒng),榆林截至目前的二手房均價為9470元/平方米,同比增長20%。近3個月,榆林累計漲幅為7%,漲幅在全國排名靠前,屬于領(lǐng)漲城市。
按照“慧眼”系統(tǒng)的數(shù)據(jù),近三年,榆林房價走出一路上揚(yáng)曲線,三年前的均價為6237元/平方米,至今已漲了52%。
在陜西省下轄的10個地級市中,榆林房價僅次于西安,略高于西安隔壁的咸陽市,甩開商洛、寶雞等剩余7個城市一大截。
在榆林官方主辦的“百姓問政”平臺上,關(guān)于“房價暴漲”“房價太過離譜”等投訴已經(jīng)超百條。
最近一篇有關(guān)房價的投訴,發(fā)表于10月28日,標(biāo)題為“榆林房產(chǎn)亂象和高房價問題”,其內(nèi)文稱“很多房地產(chǎn)開發(fā)商與黑中介勾結(jié),囤積房源、哄抬房價,存在剛開盤的樓盤秒無的現(xiàn)象,然后朋友圈到處都是加價轉(zhuǎn)讓指標(biāo)的貼子,讓真正想要買房的人買不到房子”。
還有一名網(wǎng)友在“百姓問政”平臺上稱“榆林房價不斷暴漲,有關(guān)部門零作為”。這名網(wǎng)友稱,榆林2018年時開盤6000元/平方米的區(qū)域,現(xiàn)在已經(jīng)漲到1.2萬元/平方米,三年前7000元/平方米的區(qū)域,現(xiàn)在二手房房價都漲到了1.5萬~1.8萬元/平方米。
有不少網(wǎng)友都表示,希望榆林能夠效仿深圳、上海等大城市,出臺二手房指導(dǎo)價。
榆林市住建局則回應(yīng)稱,榆林基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境、就業(yè)情況不斷改善,各縣區(qū)人口向中心城區(qū)靠攏,客觀導(dǎo)致二手房交易價格上漲,關(guān)于是否限價,將在今后房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中適時向市委市政府提出建議,目前暫無二手房指導(dǎo)價政策。
趙蕊告訴第一財經(jīng),只要榆林有熱門樓盤開盤,朋友圈就常被中介刷屏,內(nèi)容都是“號子費”“指標(biāo)費”,一套購房額度可以賣到四五萬元。
“大家都知道全國各地的樓市都下行了,現(xiàn)在是‘房住不炒’的時代,但是榆林人對購房的熱情和買不到房的焦慮依然不減。”趙蕊表示。
煤價暴漲推高房價
榆林位于陜西省的最北部,黃土高原和毛烏素沙地交界處。對于不了解陜西的人來說,“黃土高原”“沙漠”都是貧困與不毛之地的代名詞。但在陜西省內(nèi),榆林卻被冠上了“陜北暴發(fā)戶”的稱號。
自從上個世紀(jì)80年代國家對榆林開展大規(guī)模能源勘探,榆林人的命運徹底改變了。
榆林平均每平方公里地下蘊(yùn)藏著622萬噸煤、1.4萬噸石油、1億立方米天然氣、1.4億噸巖鹽,其資源組合配置之好,國內(nèi)外罕見。榆林市有54%的地下含煤,約占全國儲量的五分之一。
1998年,國家級的陜北能源化工基地建設(shè)正式啟動。2000年,榆林一躍從縣級市成了地級市,這座能源之城剛剛起步,彼時GDP僅有100多億元。
成為地級市后,榆林經(jīng)歷了煤炭“黃金十年”,隨著煤炭價格大漲,榆林經(jīng)濟(jì)總量突飛猛進(jìn),到2011年時,GDP翻了20倍,超過2000億元,成為經(jīng)濟(jì)總量僅次于西安的“陜西第二城”。
但接下來,我國煤炭消費增速開始急速放緩,煤價大跌,市場進(jìn)入深度調(diào)整期,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的榆林一度遭受重創(chuàng)。2015年、2016年,榆林的GDP都不及往年,呈負(fù)增長狀態(tài)。
榆林的樓市發(fā)展情況,與其能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展曲線深度吻合。
2013年,榆林樓市達(dá)歷史高峰,同樣出現(xiàn)了一房難求的瘋狂搶房場景。但隨著煤價下跌、經(jīng)濟(jì)總量下滑,榆林樓市在2015年跌入低谷,直至2018年才開始復(fù)蘇。
最初復(fù)蘇的原因和全國其他大部分三四線城市類似——拆遷與棚改,政府注入大量資金進(jìn)行了棚改貨幣化安置。榆林樓市在棚改刺激下逐漸升溫,但是并未回到2013年時的高點。
榆林的人口并不多,僅有362萬人,約為西安人口的四分之一,其前三季度人均GDP達(dá)到了9.99萬元,在陜西排全省第一,接近東部的合肥、嘉興等城市。
推高房價的,除了棚改帶來的需求,還有城市化的人口規(guī)劃?!蛾兾魇窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)》顯示,榆林的城區(qū)在2025年的人口目標(biāo)為100萬,但在2019年的城區(qū)人口還不到60萬。
最近一年,榆林樓市再度出現(xiàn)瘋搶房子的局面,其背后是又一輪煤炭行業(yè)周期來了。
陜西省發(fā)改委11月4日稱,今年以來,受國際大宗商品價格上漲、原材料需求急劇增加等因素影響,陜西省煤炭市場需求旺盛,價格持續(xù)上漲。該委對咸陽市、榆林市動力煤價格監(jiān)測顯示,動力煤由1月份509.75元/噸,上漲至10月份1280.60元/噸,漲幅高達(dá)151%。
當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,前三季度榆林工業(yè)增加值增速達(dá)到8.3%,能源工業(yè)拉動了7.8個百分點。榆林規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)營收達(dá)4064億元,利潤總額1268億元,同比增長144%。
前三季度,榆林的GDP名義增速,達(dá)到了驚人的27.6%,全國排名第二,是北京、上海兩座一線城市增速的兩倍。
榆林的能源產(chǎn)業(yè),造就了一批高收入人群,早在十年前,他們就開始熱衷投資樓市,不僅扎堆去省會西安買房,也在榆林買買買。不過直到現(xiàn)在,榆林仍沒有實施樓市限購政策。面對群眾呼聲,今年4月,榆林市住建局曾表示,暫不會出臺房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的限購政策,榆林住建局將在今后房地產(chǎn)市場調(diào)控政策制定過程中,根據(jù)榆林市的實際情況適時向市委市政府提出相關(guān)建議。
人均購買力仍較弱
盡管人均GDP很高,但是榆林的城鄉(xiāng)居民可支配收入水平一般,2020年這一數(shù)據(jù)為2.58萬元,遠(yuǎn)低于西安的3.58萬元。榆林的城鄉(xiāng)貧富差距也很大,其城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3.57萬元,而農(nóng)村居民可支配收入僅為1.43萬元。
“我們這邊一般月薪不高,在5000多元。”一名榆林市民表示,采礦業(yè)等和能源相關(guān)的產(chǎn)業(yè),收入增速較高,其他行業(yè)增速則一般?;蛟S正因收入差距較大,榆林出現(xiàn)了一部分人瘋搶房子,而另有一部分人則不斷反映房價過高的現(xiàn)象。
與房價暴漲形成對比的是,一邊是能源豐富的榆林“土豪”買買買的熱情,一邊是品牌房企缺乏在榆林深耕的興趣。
品牌房企更青睞省會西安,此外,寶雞、漢中、延安等城市也吸引到了更多房企去投資。這一情況,跟榆林經(jīng)濟(jì)總量全省第二的位置著實有些不匹配。
目前榆林房地產(chǎn)市場上的項目,絕大多數(shù)都是陜西本地房企開發(fā),進(jìn)入過榆林市場的外來品牌房企,只有萬達(dá)、綠地、中梁、陽光城、中南等。目前有樓盤在售的,只有陽光城和中南,且項目非常少。
一名從事房地產(chǎn)投資工作的人士對第一財經(jīng)表示,榆林并不適合房企深耕,能夠在當(dāng)?shù)卮婊钕氯サ耐獾胤科笠膊欢?,主要原因是市場分化較嚴(yán)重,而且這類能源型城市的樓市過于動蕩,因其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一,跟隨能源周期,房地產(chǎn)也會“大起大落”,在榆林和鄂爾多斯的歷史上,都出現(xiàn)過這種情況。
克而瑞研究中心則認(rèn)為,盡管陜西近年來房地產(chǎn)市場增速則十分迅猛,但實際上陜西整體人均購買力較弱,商品房銷售均價卻相對較高,影響了房企的發(fā)展。2020年陜西省的人均GDP為66292元,全國地區(qū)排名第12,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37868元,排名第17,都低于全國的平均水平。2020年陜西的商品房銷售均價為9828元/平方米,在全國各省市中排名第9,在周邊接壤的省市中排名第一。
而隨著全國樓市的下行,瘋狂的榆林樓市,也終于出現(xiàn)了一點降溫信號。根據(jù)中國房價行情網(wǎng),榆林最近一個月(10月4日~11月4日)二手房掛牌為10059元/平方米,環(huán)比略微下跌1.08%,根據(jù)安居客的數(shù)據(jù),榆林的房價漲幅也已趨于平緩。
(應(yīng)受訪者要求,趙蕊為化名)
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