美元債大戶佳兆業(yè)集團(01638.HK)的債務冰山開始露出一角。

11月4日，近500個理財產(chǎn)品投資人聚集于深圳市羅湖區(qū)友誼酒店，就佳兆業(yè)集團錦恒財富127億元的兌付，與佳兆業(yè)集團總裁麥帆、錦恒財富集團主席萬兵、佳兆業(yè)首席財務官兼高級副總裁吳建新等管理層展開協(xié)商。

據(jù)第一財經(jīng)記者了解，截至11月初，佳兆業(yè)集團錦恒財富本金119.13億元，預計到期利息8.75億元，合計127.88億元。持續(xù)數(shù)小時的溝通，部分投資者情緒激動，場面一度失控。截至晚間7點，雙方始終未能就兌付方案達成一致，仍在進一步協(xié)商中。

雙方對兌付方案爭議較大。投資者認為佳兆業(yè)的兌付方案時間周期長，且每單期兌付額度低，期望一年內(nèi)兌付完畢。而佳兆業(yè)強調(diào)，現(xiàn)有的分期兌付方案是基于公司當前的財務狀況及與金融機構(gòu)、監(jiān)管部門等綜合協(xié)商，同時也能保障投資者利益的情況下做出的最優(yōu)方案。佳兆業(yè)也給出了處置旗下以深圳商業(yè)地產(chǎn)項目為主的18項資產(chǎn)，權(quán)益貨值818.25億元，對應融資余額203.83億元，以補充錦恒財富資金等。

兌付事件也捅破佳兆業(yè)資金流動性緊張的窗戶紙。接下來，還有12月7日到期的4億美元債券。對于佳兆業(yè)來說，拿出更切合實際的資產(chǎn)處置或許能緩解日漸逼近的債務危機。

兌付方式爭議不休

據(jù)第一財經(jīng)記者了解，錦恒財富年化收益率區(qū)間為8%-10%。與恒大等其他房企的理財產(chǎn)品主要用于第三方融資不同，錦恒財富屬于自融。該理財產(chǎn)品的底層資產(chǎn)為佳兆業(yè)旗下地產(chǎn)等項目，擔保方為佳兆業(yè)集團，由錦恒財富發(fā)行。該產(chǎn)品首期兌付期為2021年10月31日，最晚兌付期為2023年6月30日。本金到期日分為每月1日及31日。

11月4日下午，聚集在羅湖區(qū)友誼酒店近500名理財產(chǎn)品購買者購買金額少則數(shù)十萬元，多則數(shù)百萬元。不少購買理財產(chǎn)品的客戶也是佳兆業(yè)商品房的購房者。而購買該產(chǎn)品的渠道，或者通過所居住小區(qū)佳兆業(yè)的理財產(chǎn)品貼售廣告，或通過業(yè)主群微信廣告。

“佳兆業(yè)理財產(chǎn)品的業(yè)務員去年疫情時期在（佳兆業(yè)）小區(qū)業(yè)主群發(fā)售錦恒財富產(chǎn)品的廣告。當時考慮到年化收益率挺可觀，佳兆業(yè)的項目又主要集中于粵港澳大灣區(qū)，覺得風險應該不大，所以就跟著其他業(yè)主們認購了三百萬元。”深圳羅先生向第一財經(jīng)記者表示，他和他身邊的產(chǎn)品購買者對于如今的延期兌付頗感意外。

10月31日，由錦恒財富發(fā)行、佳兆業(yè)集團擔保的產(chǎn)品首次出現(xiàn)3億元的兌付逾期現(xiàn)象。羅先生隨即收到了理財產(chǎn)品業(yè)務員關(guān)于產(chǎn)品延期兌付的微信。這也引發(fā)后續(xù)到期的理財產(chǎn)品購買者擔憂?；趽鷳n兌付，產(chǎn)品購買者們遂協(xié)商于11月4日前往深圳羅湖區(qū)嘉里中心佳兆業(yè)辦公地討要兌付方案。

佳兆業(yè)于2021年11月4日下午進行了首度回應。在《關(guān)于錦恒財富產(chǎn)品逾期兌付的說明》（下稱“《說明》”）中正式承認了由錦恒財富發(fā)行、佳兆業(yè)集團擔保的產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期的事實。同時，佳兆業(yè)也有表示，集團一直積極籌措資金，加快沉淀資產(chǎn)去化等措施，全力解決當前遇到的問題。佳兆業(yè)集團將與錦恒財富盡快確定兌付方案，并向投資人公布。

在與近500名投資人溝通的現(xiàn)場，第一財經(jīng)記者看到，佳兆業(yè)集團總裁麥帆、錦恒財富集團主席萬兵、佳兆業(yè)首席財務官兼高級副總裁吳建新等管理層與投資人在羅湖區(qū)友誼酒店17樓進行了數(shù)小時的溝通。

雙方之所以始終難以協(xié)商一致的根源在于，佳兆業(yè)方面提出的兌付方案無法獲得投資人諒解。

投資者認為佳兆業(yè)的兌付方案時間周期長，且每單期兌付額度低。而佳兆業(yè)始終強調(diào)，現(xiàn)有的兌付方案是基于公司當前的財務狀況及與金融機構(gòu)、監(jiān)管部門等綜合協(xié)商，同時也能保障投資者利益的情況下做出的最優(yōu)方案。

據(jù)第一財經(jīng)記者了解，佳兆業(yè)給出的分期兌付方案為，投資者到期的本金，到期當月兌付10%，之后每3個月兌付10%，直至兌付完畢。投資者的利息，在產(chǎn)品到期后將不再計息，原存續(xù)期內(nèi)的利息，在本金兌付完畢后的當月兌付25%，之后每3個月兌付25%，1年內(nèi)兌付完畢。統(tǒng)一于每月20日集中兌付。

投資者方給出了大致兩種解決方案。其中，首期已經(jīng)到期的這批投資者要求佳兆業(yè)到期當月兌付50%本息，之后每個月兌付10%本息，直至兌付完畢。首期尚未到期的這部分投資者要求佳兆業(yè)到期當月兌付30%本息，之后的兩個季度每季度兌付30%本息，最后一季度兌付完余下的10%本息。簡言之，佳兆業(yè)必須于一年內(nèi)兌付完畢本息。

雙方僵持四五個小時。期間，數(shù)位投資者代表有提出稍有差異的兌付方案，但始終圍繞期望佳兆業(yè)盡快兌付。吳建新則反復重申佳兆業(yè)會盡最大可能兌付的同時，也向現(xiàn)場投資者表示，公司正在著手處理資產(chǎn)以回籠現(xiàn)金，這部分資金將作為錦恒財富產(chǎn)品兌付的補充資金來源。

據(jù)第一財經(jīng)掌握的資料顯示，佳兆業(yè)擬處置的資產(chǎn)以深圳商業(yè)地產(chǎn)項目為主。具體包括：南山東角頭、福田東山小區(qū)、金沙灣國際樂園、深圳金沙灣萬豪酒店、深圳佳兆業(yè)科技中心、深圳坂田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、布吉大都匯大廈、深圳東門道等共計18宗資產(chǎn)，權(quán)益貨值818.25億元，對應融資余額203.83億元。

其中，南山東角頭、福田東山小區(qū)承諾于2022年3月處置完畢。

面對管理層給出的解決方案，并未獲得投資者認可。數(shù)位投資者向第一財經(jīng)記者表示，擔憂管理層在兌付完銀行等金融機構(gòu)、建筑材料工程款項等之后，并沒有充足余額完成理財產(chǎn)品的兌付。有投資者甚至向第一財經(jīng)記者表示，“不要利息都可以，只希冀本金盡快落袋為安。”

持續(xù)數(shù)小時的爭議，投資者情緒由上午的平靜一度轉(zhuǎn)至晚間的激動。

期間，佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成電話連線現(xiàn)場投資人表示：佳兆業(yè)是負責任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時間，有能力和辦法償還。

據(jù)第一財經(jīng)記者了解，佳兆業(yè)方認為難以滿足投資者訴求的主要原因之一是：處置資產(chǎn)需要一定的時間。“我們不可能說為了完成兌付，將手上資產(chǎn)包立刻賤賣出去，這需要時間。”吳建新說道。

壓頂?shù)膫鶆?ldquo;大山”

兌付事件發(fā)生之前，市場就已經(jīng)對佳兆業(yè)的違約有所察覺。

據(jù)山東高速金融(00412.HK)10月3日公告，山東高速金融全資附屬公司與佳兆業(yè)的全資附屬公司葉昌投資訂立認購協(xié)議，同意認購葉昌投資發(fā)行的本金總額不超過1.2億美元票據(jù)，期限約一年，票面利率為每年11.5%。而認購協(xié)議同日，佳兆業(yè)與山東高速金融還訂立一份抵押協(xié)議，抵押佳兆業(yè)美好（02168.HK)67.18%股權(quán)。

佳兆業(yè)以抵押物業(yè)公司股權(quán)融資。彼時已有市場人士評論道，佳兆業(yè)可能有一些到期的貸款緊急要還。

緊隨其后的10月中旬，網(wǎng)上就有消息流傳佳兆業(yè)未兌付10月9日美元債利息。隨即佳兆業(yè)做了澄清說明。

稍后的10月19日至10月28日，華人置業(yè)（00127.HK）接連四次出售佳兆業(yè)美元票據(jù)，回籠本息近約6.88億港元。

接連而至的還有境外評級機構(gòu)再度下調(diào)佳兆業(yè)評級。10月28日，標普將佳兆業(yè)長期發(fā)行人信貸評級由B調(diào)低至CCC+級，評級展望為負面；10月27日，惠譽也下調(diào)佳兆業(yè)長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）由“B”下調(diào)至“CCC+”，高級無抵押評級和公司發(fā)行美元高級票據(jù)的評級由“B”下調(diào)至“CCC+”；穆迪在更早之前也將佳兆業(yè)評級下調(diào)至B2。

期間，外媒援引知情人士稱，佳兆業(yè)集團正在為其在香港上市的物業(yè)管理公司佳兆業(yè)美好的67.18%股份和香港兩處住宅用地尋找買家。

內(nèi)外圍的消息均指向佳兆業(yè)的流動性緊張。

根據(jù)光大證券新近研究報告測算，2022 年全年共有544.16 億美元的債務即將到期，其中佳兆業(yè)集團到期規(guī)模較大，超過 20 億美元，位列房企第二名。其中，2021 年四季度共有 92.95 億美元的地產(chǎn)美元債即將到期，佳兆業(yè)集團錄得4億美元，與建業(yè)地產(chǎn)并列第四位。

另據(jù)標普公司的數(shù)據(jù)，在接下來的12個月里，佳兆業(yè)必須償還約32億美元的債務，最近的期限是12月7日到期的4億美元債券。

在《說明》中，佳兆業(yè)也首度指出，今年以來，受嚴峻的房地產(chǎn)市場環(huán)境和國際評級機構(gòu)下調(diào)評級等多重不利因素影響，佳兆業(yè)集團的流動性遇到前所未有的壓力。

而8月的中報業(yè)績會還是另一番光景。半年報顯示，佳兆業(yè)“三道紅線”全部轉(zhuǎn)“綠”；同期，佳兆業(yè)的短期借款和長期借款分別為250.17億元、987.61億元，而在手的現(xiàn)金有487.4億元，似乎應對短債仍有斡旋空間。

過去兩個月受到市場下行的影響，佳兆業(yè)的銷售狀況并不樂觀。根據(jù)佳兆業(yè)發(fā)布的公告，2021年9月，佳兆業(yè)合約銷售金額約為57億元，同比下降64.6%；2021年10月，其合約銷售額約81.95億元，同比下跌30.49%。按照佳兆業(yè)年初公布的銷售目標1300億元粗略測算，接下來的兩個月月均合約銷售金額必須保持在百億元以上。

從全盤考量，在銷售不振、債務壓頂?shù)那闆r下，唯有加快資產(chǎn)的處置速度。這或許會是接下來佳兆業(yè)以及許多房企的無奈選擇之一。