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集體遭遇流動性緊張,房企資金“七寸”如何被精準拿捏?
來源:第一財經(jīng) 2021-11-05 21:02:09

距離當代置業(yè)債務違約僅十天,又有兩家大型房企,站在流動性緊張的邊緣。

11月5日,佳兆業(yè)集團(01638.HK)、佳兆業(yè)美好(02168.HK)、佳兆業(yè)健康(00876.HK)、佳兆業(yè)資本(00936.HK)四家上市公司全部停牌。此前一日,因佳兆業(yè)旗下錦恒財富逾期兌付,這家銷售規(guī)模千億的房企,瞬間被推到風口浪尖。

另一家銷售規(guī)模是佳兆業(yè)兩倍的房企——陽光城(000671),則正對2022年1月份前到期的公開市場債務,與投資人溝通展期。同時,股價大跌、被動平倉、評級下調(diào)等因素,都讓市場擔憂其身上的283億元短債,會成為地產(chǎn)下個雷點的導火索。

扎堆出現(xiàn)的流動性危機,讓地產(chǎn)行業(yè)再次被緊張與疑惑籠罩。前不久官方層面釋放的利好消息,似乎還未在企業(yè)端發(fā)生“化學反應”。房企資金集體緊張的局面,也仍在持續(xù)。

第一財經(jīng)記者多方了解到,當下房企流動性困局的根源,在于金融機構(gòu)集體“收閘”和加強監(jiān)管。據(jù)了解,目前除了按揭貸款稍微松動,房地產(chǎn)其他方面的融資仍處于收緊狀態(tài),尤其基本面欠佳的公司,多種融資渠道已被關(guān)閉,無法借新還舊,只能依靠自有資金償還到期債務或利息。

“失靈”的賬面現(xiàn)金

如果再有房企繼續(xù)違約,今年中資美元債市場違約的房企數(shù)量,將達到兩位數(shù)。此前,花樣年、當代置業(yè)、新力控股等房企相繼違約,令市場不甚唏噓。如今,還沒等到宏觀環(huán)境邊際走暖,一些企業(yè)的流動性風險,又密集冒頭了。

11月5日,內(nèi)房股集體走跌,中國奧園大跌13.49%、世茂集團跌超13%、雅居樂集團跌去7.22%,建業(yè)地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中駿集團紛紛翻綠。此外,佳兆業(yè)旗下四家上市平臺,已集體停牌;陽光城的股價,自9月份來已然“腰斬”。

市場情緒震動背后,是多家房企資金捉襟見肘。

過去兩日,佳兆業(yè)、陽光城兩家房企因流動性陷入困境,目前兩家公司均與投資人和債權(quán)人展開協(xié)商,希冀獲得資金兌付或債務償還展期。最新的消息顯示,大部分債權(quán)人已通過了陽光城的展期申請。

有業(yè)內(nèi)人士透露,目前不少房企都已經(jīng)啟動了與債權(quán)人協(xié)商債務展期的工作,提前預防實質(zhì)性違約的發(fā)生。同時,一些企業(yè)已著手變賣資產(chǎn)、以求過冬。

4日晚間,中國奧園公布,旗下上市平臺奧園健康正與獨立第三方洽談,事關(guān)附屬公司的權(quán)益出售。11月4日,奧園還遭惠譽下調(diào)評級,長期外幣發(fā)行人違約評級從“BB”下調(diào)至“B+”,展望“負面”。

值得注意的是,近期陷入風波的房企,或是三道紅線全達標的“綠檔”房企,或只踩中一道紅線。就連出現(xiàn)債務違約的房企當代置業(yè)、花樣年,截至2021年上半年也僅剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率超標。這些公司年中的賬面現(xiàn)金,均能覆蓋短債。

以佳兆業(yè)為例,截至2021年上半年,該集團剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為69.91%、凈負債率為94.93%、現(xiàn)金短債比為1.68。對普通投資者而言,了解上市公司的直觀途徑便是財務報表;如今,是什么讓房企的賬面現(xiàn)金集體“失靈”?

有不具名的行業(yè)分析人士稱,財務報表是時點數(shù)據(jù),兩三個月前報表上的錢,不一定會長期留在報表上。節(jié)點上的數(shù)據(jù),操作空間也很大,在不造假的情況下,“該花的錢先不花,不該收的先收回來”,比如獎金、土地款、各種預收款等。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)則表示,有兩個原因,一是粉飾報表,通過財務手段,粉飾三道紅線指標,真實債務情況比財務報表要嚴重。另一方面,隨著資金監(jiān)管的升級,很多房企越來越多的預收款被監(jiān)管,即使賬上有錢也不能動。

申萬宏源在研報中也稱,隨著預售監(jiān)管資金政策趨嚴,房企滯留了大量資金在項目公司層面,無法回到母公司層面。按揭額度的收緊,也限制了房企的開工和融資。

“現(xiàn)在各項目監(jiān)管賬戶的資金控得很嚴,集團沒辦法從項目上拿到錢。”多家房企人士同樣反饋,現(xiàn)在進錢的渠道就是賣房,但大部分錢都在監(jiān)管賬戶里無法使用,導致集團流動性枯竭非常嚴重。

一家已經(jīng)陷入流動性困境的房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)透露,該公司從七八月份就啟動了降價銷售策略,去化效果不錯,但所收取的預收款和按揭款,能夠使用的比重不到30%,這對于到期債務來說無異于杯水車薪。

半關(guān)閉的融資渠道

除了資金監(jiān)管層面的因素,金融機構(gòu)對房企的態(tài)度,關(guān)乎后者命脈。

不久前,央行金融市場司司長鄒瀾在央行新聞發(fā)布會上稱,部分金融機構(gòu)對30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在誤解,對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增,誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。企業(yè)銷售回款償還貸款后,原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款,一定程度上造成一些企業(yè)資金鏈緊繃。

值得注意的是,近日有數(shù)據(jù)顯示,10月房地產(chǎn)貸款投放環(huán)比多增規(guī)模,預計在1500億至2000億元左右。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為,已基本恢復至正常狀態(tài)。

但有業(yè)內(nèi)人士透露,隨著監(jiān)管層不斷釋放利好樓市的消息,金融機構(gòu)在按揭貸款方面稍微加快,不過其他方面的融資,尚未有實質(zhì)性的松動。

前文所述的房企內(nèi)部人士透露,其所在的公司已經(jīng)開始與金融機構(gòu)商討展期問題,因為從九月份開始到十月份,曾經(jīng)合作開的所有金融機構(gòu)都對公司關(guān)閉了融資大門,債務到期無法以新還舊,只能以自有資金償還債務,重重因素疊加下,導致流動性困境爆發(fā)。據(jù)透露,這家公司債務總額在過去一段時間快速下降了超過100億,都是依靠自有資金償還。

一家上市房企負責投融資業(yè)務的高管向第一財經(jīng)表示,目前大多數(shù)房企都面臨類似的局面,即國內(nèi)金融機構(gòu)暫停新批借款,海外債務發(fā)不出,預售賬款被嚴格監(jiān)控,所有的資金來源都處于半關(guān)閉狀態(tài),而到期債務只能依靠自有資金償還,因此,甩賣資產(chǎn)成為最快捷的資金來源。

西政資本表示,目前大部分銀行稱,政策傳導到實際執(zhí)行尚需時間,以觀望為主。以開發(fā)貸為例,大部分銀行存量業(yè)務已占滿額度,只有額度釋放出來才能新增業(yè)務。但在目前信用風險頻繁暴露的背景下,新增業(yè)務對交易主體和項目的考核已更加嚴格。

在三季報披露期,多家銀行對涉房貸款進行了說明。平安銀行稱,在嚴格控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模占比的同時,加強風險管控,繼續(xù)實行名單制管理。同時,對存量房地產(chǎn)業(yè)務進行風險排查,升級資金封閉管理的要求,在項目選擇上標準也更高。

值得注意的是,在長沙、合肥等熱點城市,按揭放款速度也并未改善。有長沙項目負責人告訴第一財經(jīng),現(xiàn)在按揭放款非常慢,從年初至今都是如此。“大部分開發(fā)商都缺錢,因此打折促銷,但就算成交了,銀行按揭放款慢,回款也不會特別好。”

“即使說融資流動性釋放,也需要一定時間,并且不是所有企業(yè)都能第一時間獲得,首先還是優(yōu)先央企國企、或資質(zhì)較好的房企。”業(yè)內(nèi)人士稱。上述長沙負責人也透露,一些在大型國企工作的同行,從不操心銀行額度,“有多少放多少”。

從根本上看,金融機構(gòu)對放貸風險的判斷,與樓市環(huán)境息息相關(guān)。申港證券表示,當前市場對行業(yè)表現(xiàn)出的悲觀,更多來源于對商品房市場走弱的擔憂。隨著近期房企頻繁違約及房產(chǎn)稅試點出臺,部分置業(yè)需求及市場預期已出現(xiàn)一定影響,導致銷售持續(xù)疲軟。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,10月TOP100 房企當月全口徑銷售金額為8978 億元,同比增速為-30%,延續(xù)7 月以來的下降趨勢。TOP1-3、TOP4-10、TOP51-100房企下跌最明顯,同比分別下跌-36.0%、-42.2%、-35.2%。多家機構(gòu)預計,四季度房企銷售仍將走弱。

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