近日，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好消息不斷。繼多家房企出手回購美元債之后，又有部分房企準(zhǔn)備在銀行間市場(chǎng)發(fā)債融資，被不少業(yè)內(nèi)人士視為房企流動(dòng)性改善的信號(hào)。

11月11日，據(jù)北京金融資產(chǎn)交易所披露，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司擬發(fā)行2021年度第四期中期票據(jù)，注冊(cè)額度50億元，本期發(fā)行金額20億元，期限5年，無擔(dān)保。另有消息稱，近期部分央企國企向監(jiān)管部門建議，調(diào)整在地產(chǎn)收并購方面的“三條紅線”指標(biāo)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，大部分一二線乃至三線城市自10月以來房貸放松跡象明顯，有中介稱，有大行地方支行單月額度從5000萬元增加至3.5億元，放款時(shí)間明顯縮短。在此之前，監(jiān)管頻繁發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)案的同時(shí)，要求銀行保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

值得注意的是，就在11月10日，央行罕見單獨(dú)發(fā)布了個(gè)人住房貸款單月數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月個(gè)人住房貸款較9月環(huán)比增加了1013億元。

在此背景下，市場(chǎng)最關(guān)注的問題是房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)轉(zhuǎn)向，有機(jī)構(gòu)分析稱，“房住不炒”的主基調(diào)沒有變化，樓市短期仍面臨需求下行的困擾，而房貸加快投放的乘數(shù)效應(yīng)或在年底才能形成。

11月10日、11日，地產(chǎn)板塊連續(xù)兩日迎來久違大漲。

一二線城市房貸放松跡象明顯，10月按揭貸款環(huán)比增千億

“有合作銀行通知我們，這個(gè)月額度大幅寬松了，從5000萬漲到了3.5個(gè)億。（商業(yè)貸款）利率也從6.2%降到5.7%、5.8%了。”有蘇州房地產(chǎn)中介人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，自10月底以來，當(dāng)?shù)劂y行尤其四大行個(gè)人貸款出現(xiàn)了明顯的放松跡象，樓市促銷力度也在持續(xù)加大，形式包括打折優(yōu)惠、送車位等。

對(duì)此，第一財(cái)經(jīng)記者向某大行蘇州個(gè)貸中心求證，對(duì)方工作人員表示：“現(xiàn)在情況跟媒體報(bào)道差不多，最近的確有所松動(dòng)，各方面都相對(duì)寬松。”中國銀行、建設(shè)銀行蘇州分行工作人員也表示，目前房貸額度很充足，二者的利率水平分別在5.95%和6%左右。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，10月以來，包括廣州、佛山、濟(jì)南等在內(nèi)的一二線城市均對(duì)個(gè)人房貸有所放松，尤其四大行的放款排隊(duì)時(shí)間明顯縮短。建設(shè)銀行廣州某支行工作人員表示，該行房貸利率最近沒有調(diào)整，仍是在基礎(chǔ)利率（4.65%）基礎(chǔ)上上浮130%，但額度已經(jīng)寬松了很多，放款時(shí)間最長為1～2個(gè)月。“之前我們是要先放存量，現(xiàn)在已經(jīng)差不多放完了。”該人士表示。但也有城市房貸政策繼續(xù)緊張，其中工商銀行重慶某支行工作人員表示，該行二手房貸款仍處于暫停狀態(tài)，上海、深圳部分銀行有額度調(diào)整但不明顯。

自去年房企“三線四檔”政策、銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)落地后，大部分銀行對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的貸款有所下調(diào)。疊加恒大、寶能等事件影響，銀行對(duì)信貸結(jié)構(gòu)的安排顯得更為謹(jǐn)慎。多因素影響下，樓市需求也出現(xiàn)了明顯的下行趨勢(shì)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年三季度全國商品房銷售面積和金額分別同比下降12.5%、14.1%，比上一季度分別大幅下降23.5%、31.3%。9月份，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格多數(shù)環(huán)比下降。興業(yè)證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京、上海、深圳、青島等11個(gè)核心城市新房、二手房成交套數(shù)同比、環(huán)比均下降。

也是自10月以來，監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域頻繁發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)恒大問題屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展整體態(tài)勢(shì)不變的同時(shí)，也指出部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)30家試點(diǎn)房企“三檔四線”融資管理規(guī)則存在誤解等問題，要求銀行保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，在配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的同時(shí)，保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購房者予以支持。

不過，央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款投放已經(jīng)明顯提速，其中個(gè)人住房貸款單月增加3481億元，環(huán)比上月增加了1013億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一方面顯示了房地產(chǎn)合理融資正在被滿足，一方面體現(xiàn)了居民購房意愿有所回暖。華西證券分析師由子沛近日在研報(bào)中分析，如果將今年上半年加速壓降的個(gè)人按揭貸款在下半年投放，大約可拉動(dòng)新房銷售額1.96萬億元，相當(dāng)于去年商品房銷售總額的11.3%。

多家房企回購美元債，流動(dòng)性有望邊際緩解

對(duì)于房企來說，除了需要面對(duì)按揭貸款審批時(shí)間拉長、預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)、銷售量下滑的考驗(yàn)，還要面對(duì)融資環(huán)境的變化。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1～9月，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為151486億元，增速從年初的51.2%一路降至11.1%。

在此背景下，房企美元債償債壓力驟增。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，中資美元債市場(chǎng)已經(jīng)至少出現(xiàn)9家違約，包括花樣年、華夏幸福、泰禾集團(tuán)、新力控股、泛?？毓?、藍(lán)光發(fā)展等多家知名房企。但就在11月9日，第一財(cái)經(jīng)記者獨(dú)家獲悉，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等公司近期均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，作為去年“三道紅線”政策以來首個(gè)對(duì)房企發(fā)債釋放暖意的會(huì)議，該座談會(huì)示范效應(yīng)較強(qiáng)。而從當(dāng)前金融環(huán)境角度看，債務(wù)融資的松動(dòng)對(duì)房企緩解流動(dòng)性壓力意義重大，至少說明房企后續(xù)在銀行間市場(chǎng)發(fā)債的空間增大。

央行數(shù)據(jù)顯示，10月份人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元，企（事）業(yè)單位貸款中，中長期貸款增加了2190億元，票據(jù)融資增加1160億元。此前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)多個(gè)積極信號(hào)，除高盛表示正在買入中國房企債券外，包括新城控股、中國金茂、世茂集團(tuán)、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、雅居樂等多家房企啟動(dòng)美元債回購，向市場(chǎng)傳達(dá)了資金充足的信號(hào)，提振市場(chǎng)信心。

有房地產(chǎn)內(nèi)部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，目前行業(yè)內(nèi)流動(dòng)性總體仍然偏緊且不太穩(wěn)定，區(qū)域差異較大。“階段性放松是大概率事件，不硬著陸，但不會(huì)大水滿灌，避免引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但企業(yè)還是要靠自己（主動(dòng)脫困）。”該人士表示。

市場(chǎng)頻頻吹來暖風(fēng)，繼11月10日迎來爆發(fā)后，11日房地產(chǎn)板塊再次普漲，整個(gè)板塊漲幅高達(dá)3.16%。截至收盤，A股中南建設(shè)、泰禾集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等11只地產(chǎn)股漲停；港股方面，旭輝控股、中國奧園、中原建業(yè)等漲超10%。

招商證券分析認(rèn)為，短期內(nèi)樓市需求下行趨勢(shì)仍將持續(xù)，按揭加快投放的乘數(shù)效應(yīng)至少在年底才能形成，但在政策邊際改善、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則即將落地背景下，地產(chǎn)板塊的“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)。