賣(mài)資產(chǎn)、低位配股、股東借款......在融資環(huán)境未見(jiàn)大面積好轉(zhuǎn)之際，房企正祭出花樣百出的自救手段，以求度過(guò)這個(gè)漫長(zhǎng)的冬天。

11月14日，融創(chuàng)中國(guó)（01918. HK）發(fā)布公告稱(chēng)，計(jì)劃配售融創(chuàng)中國(guó)現(xiàn)有股份、認(rèn)購(gòu)新股，配售現(xiàn)有融創(chuàng)服務(wù)（01516. HK）股份，預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)總額約為9.52億美元。

與此同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)控股股東、董事會(huì)主席孫宏斌將拿出自有資金4.5 億美元，以無(wú)息借款的形式提供給該集團(tuán)使用。如果配股事項(xiàng)順利進(jìn)行、疊加股東借款，融創(chuàng)有望得到14.02億美元資金（折合人民幣89.4億元）。

同日晚間，中國(guó)奧園（03883.HK）宣布，擬出售部分香港資產(chǎn)，奧園地產(chǎn)（香港）有限公司已與新永投資訂立協(xié)議，后者將收購(gòu)名萬(wàn)投資、雙福、?？等夜镜娜抗煞?，并支付三家公司欠奧園的所有款項(xiàng)，合計(jì)代價(jià)為9億港元。

從這兩家公司的動(dòng)作看，當(dāng)下民營(yíng)房企的融資環(huán)境、資金形式仍然嚴(yán)峻。近日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，被視作房企融資好轉(zhuǎn)的信號(hào)。不過(guò)，轉(zhuǎn)變暫時(shí)只在央企國(guó)企身上有所顯現(xiàn)，許多民營(yíng)企業(yè)仍未從緊張態(tài)勢(shì)中走出。

大股東提供無(wú)息貸款

配股消息在市場(chǎng)上流出后，融創(chuàng)于14日正式公布了具體動(dòng)作。

公告顯示，11月13日，融創(chuàng)、賣(mài)方（融創(chuàng)國(guó)際投資控股有限公司）、Morgan Stanley(作為配售代理及聯(lián)席賬簿管理人)及 Citigroup(作為聯(lián)席賬簿管理人)訂立了一份配售及認(rèn)購(gòu)協(xié)議。配售代理將以每股15.18港元配售3.35億股配售股份，賣(mài)方有條件同意以配售價(jià)認(rèn)購(gòu)3.35億股認(rèn)購(gòu)股份。

上述配售股份及認(rèn)購(gòu)股份，分別占融創(chuàng)現(xiàn)有已發(fā)行股本的約7.19%，及經(jīng)認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)擴(kuò)大后本公司已發(fā)行股本的約 6.70%。配售價(jià)為每股股份 15.18 港元，較11月12日在聯(lián)交所所報(bào)收市價(jià)每股17.04 港元折讓約 10.9%。

配售事項(xiàng)完成后，賣(mài)方(即融創(chuàng)國(guó)際投資控股有限公司 )及其一致行動(dòng)人士的股權(quán)，將由約45.29%減至約38.10%。認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，賣(mài)方及其一致行動(dòng)人的股權(quán)將由約 38.10% 增 至約 42.25%。 認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)總額約 6.53 億美元。

融創(chuàng)中國(guó)表示，上述動(dòng)作旨在進(jìn)一步擴(kuò)大本公司股東基礎(chǔ)，優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)。該公司計(jì)劃，將認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額的約50%，用于償還貸款，余下的為一般營(yíng)運(yùn)資金。

不僅是母公司，融創(chuàng)服務(wù)也要進(jìn)行配股融資，具體而言，以每股14.75港元配售1.58億股融創(chuàng)服務(wù)股份，占融創(chuàng)服務(wù)現(xiàn)有已發(fā)行股本的約5.10%，配售事項(xiàng)所得款約2.99 億美元。

融創(chuàng)中國(guó)表示，假設(shè)該配售事項(xiàng)按計(jì)劃完成，公司將仍持有融創(chuàng)服務(wù)64.14% 的股權(quán)。“物業(yè)服務(wù)是集團(tuán)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略發(fā)展方向之一，也是集團(tuán)核心的業(yè)務(wù)板塊，仍將持續(xù)堅(jiān)定支持融創(chuàng)服務(wù)的未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展。”

值得注意的是，除了公司層面的動(dòng)作，融創(chuàng)控股股東、董事會(huì)主席孫宏斌將4.5 億美元自有資金，提供給集團(tuán)使用(無(wú)息借款形式)，展現(xiàn)出對(duì)其發(fā)展的信心和支持。此前，當(dāng)代置業(yè)、富力集團(tuán)也有股東借款的操作，不過(guò)多為售賣(mài)物業(yè)公司的錢(qián)。

孫宏斌拿出真金白銀，為融創(chuàng)中國(guó)提供資金，是對(duì)集團(tuán)未來(lái)發(fā)展的支持，同時(shí)也側(cè)面體現(xiàn)出后者流動(dòng)性亟待補(bǔ)充。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，融創(chuàng)及大股東的一系列動(dòng)作，有助于其增補(bǔ)現(xiàn)金流，提升抵御市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)的綜合能力。

不僅如此，日前融創(chuàng)中國(guó)將文旅集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊管理公司，打包出售給融創(chuàng)服務(wù)，交易作價(jià)18億元，該集團(tuán)還退出了和濱江集團(tuán)（002244.SZ）的兩個(gè)合作項(xiàng)目。通過(guò)資產(chǎn)騰挪、配股融資等系列手段，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金有望流入超百億元。

折價(jià)賣(mài)資產(chǎn)回籠資金

除了低位配股，房企回籠資金的慣用方式，是賣(mài)資產(chǎn)割肉求生。

11月14日晚，中國(guó)奧園公告稱(chēng)，奧園地產(chǎn)（香港）有限公司與新永投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新永投資”）訂立協(xié)議，后者將收購(gòu)包括名萬(wàn)投資、雙福、裕康在內(nèi)的三家公司全部股份，并支付三家公司欠奧園方面的所有款項(xiàng)，合計(jì)代價(jià)為9億港元。

上述三家公司，均為在英屬維爾京群島成立的公司，主要從事投資控股，各自通過(guò)旗下項(xiàng)目公司持有位于香港羅便臣道的物業(yè)資產(chǎn)，分布于羅便臣道63號(hào)、65號(hào)、67號(hào)，以及部分車(chē)位等資產(chǎn)。

中國(guó)奧園表示，預(yù)期確認(rèn)出售事項(xiàng)的估計(jì)虧損約1.77億港元，即出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額與三家公司及旗下資產(chǎn)截至2021年9月底的賬面值之間的差額。這也意味著，中國(guó)奧園是折價(jià)賣(mài)出資產(chǎn)。

據(jù)中國(guó)奧園披露，此次出售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)凈額將用于償還貸款融資及用作一般運(yùn)營(yíng)資金；其中，貸款融資的本金額度為6億港元。

此次交易分為兩步：其一，新永投資須向奧園方面指定的銀行賬戶(hù)支付5000萬(wàn)港元作為收筆款項(xiàng)；其二，自協(xié)議日期起45日內(nèi)或雙方共同約定的其他日期，新永投資須向奧園方面指定的銀行賬戶(hù)支付另外8.5億港元。

在當(dāng)前的行業(yè)氛圍下，處置資產(chǎn)成為諸多房企實(shí)現(xiàn)快速回血的重要方式。

就在此前不久，中國(guó)奧園還曾打算出售物業(yè)板塊。11月4日，中國(guó)奧園與奧園健康聯(lián)合發(fā)布公告稱(chēng)，正在與若干獨(dú)立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益，進(jìn)行初步討論。

但近日，持有奧園健康6%以上股權(quán)的無(wú)極資本，作為奧園健康第二大股東，發(fā)布了一份致董事會(huì)成員及股東的公開(kāi)信稱(chēng)，當(dāng)前奧園健康被大幅度低估，并建議董事會(huì)展開(kāi)透明的競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)，以將奧園健康出售給愿意支付比公司當(dāng)前股價(jià)有適當(dāng)溢價(jià)的潛在收購(gòu)者。

無(wú)極資本方面認(rèn)為，無(wú)法接受將奧園健康旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)拆分出售，而應(yīng)該整體出售。不少小投資者也持有同樣的觀點(diǎn)，“希望直接賣(mài)上市公司股權(quán)”，整體更有利于獲得較高的溢價(jià)。如今，奧園健康的出售計(jì)劃尚無(wú)更多進(jìn)展。

出售資產(chǎn)的同時(shí)，中國(guó)奧園大股東還在向上市公司注入流動(dòng)性。9月末，中國(guó)奧園公告稱(chēng)，董事會(huì)主席郭梓文將認(rèn)購(gòu)?qiáng)W園約1.62億股新股份，每股3.708港元，涉資約6億港元；同時(shí)，香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)主席李家杰也將認(rèn)購(gòu)逾1.08億股，涉資約4億港元。中國(guó)奧園表示，以上認(rèn)購(gòu)所得款項(xiàng)凈額約9.98億港元，將用于營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

民營(yíng)房企仍在等待春天

雖然低位配股、分拆出售資產(chǎn)，容易引發(fā)小股東不滿(mǎn)，但在當(dāng)下行業(yè)環(huán)境中，房企上述舉動(dòng)也是不得不為。今年來(lái)，多家房企出現(xiàn)債務(wù)兌付危機(jī)，其中很重要的原因便是金融機(jī)構(gòu)對(duì)涉房貸款嚴(yán)控，甚至出現(xiàn)對(duì)房企的抽貸行為。

近日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，招商蛇口、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)等公司，都計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。有出席會(huì)議的房企代表稱(chēng)，此前短融及中票對(duì)民企關(guān)閉，接下來(lái)有望向部分民營(yíng)房企放開(kāi)。

此外，市場(chǎng)信息顯示，此前暫停的ABS、中票發(fā)行，未來(lái)或有松動(dòng)可能性，收并購(gòu)過(guò)程中的“承債”部分，也可能不計(jì)入三道紅線(xiàn)。從房企反饋來(lái)看，目前個(gè)別城市按揭貸款有提速的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)貸還未感受到明顯轉(zhuǎn)暖。

不過(guò)，最先感受到暖意的，還是信用資質(zhì)較好的央企國(guó)企。1月3日，保利成功發(fā)行了今年度第三期中票，實(shí)際發(fā)行金額25億元，利率3.25%，期限3年。8日后，保利再度掛網(wǎng)今年第四期中票發(fā)行方案，擬發(fā)行金額20億元，期限5年。

平安證券表示，前三季度，境內(nèi)發(fā)債主要集中在有良好信用背書(shū)的優(yōu)質(zhì)大型房企，民企則更多訴諸海外發(fā)債渠道。加上民企新發(fā)債券期限更短，但利率卻普遍高于國(guó)企，民企融資形勢(shì)難言樂(lè)觀。

從宏觀數(shù)據(jù)看，10月新增企業(yè)中長(zhǎng)期貸款 2190 億元，同比少增 1923 億元，反映出部分房企評(píng)級(jí)下調(diào)、流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企房貸仍顯“信心”不 足。同時(shí)，盡管按揭端有所改善，但10月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比仍下降 30.1%。

“盡管政策端風(fēng)向有所緩和，但行業(yè)信心重塑仍需時(shí)日，短期銷(xiāo)售端仍將承壓，部分房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍未完全消除，后續(xù)需政策、房企等共同發(fā)力，重塑行業(yè)信心。”平安證券表示。