53歲的林騰蛟，福建最有錢(qián)的人之一。今年10月15日，他的陽(yáng)光龍凈集團(tuán)以2502億元營(yíng)收登頂福建第一大民營(yíng)企業(yè)，風(fēng)頭一時(shí)蓋過(guò)風(fēng)口上的寧德時(shí)代。僅過(guò)了15天，風(fēng)云突變，陽(yáng)光龍凈旗下的上市房企陽(yáng)光城（000671.SZ）股債雙殺，為了保住岌岌可危的現(xiàn)金流，林騰蛟押上了個(gè)人身家。

20強(qiáng)房企陽(yáng)光城，過(guò)去14年間銷售額翻了1000多倍。今年8月與萬(wàn)物云換股時(shí)自稱“不差錢(qián)”，兩個(gè)多月后卻成了又一家“躺進(jìn)ICU”的房企，從中可以窺見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)近期的跌宕起伏。

以陳嘉庚為偶像、熱衷傳統(tǒng)國(guó)學(xué)的林騰蛟，在危機(jī)時(shí)刻態(tài)度堅(jiān)決：不逃廢債、不會(huì)拋下員工。他以個(gè)人財(cái)富擔(dān)保債務(wù)，奔走于北京、福州、上海，逐漸穩(wěn)住了局面與人心，多筆債務(wù)獲得展期，成為近段時(shí)間房企處理流動(dòng)性問(wèn)題的范本。不過(guò)，隨著房地產(chǎn)蒙眼狂奔時(shí)代落幕，積重難返的陽(yáng)光城似乎仍未脫離危險(xiǎn)期。

曾經(jīng)的“薪酬第一房企”

陽(yáng)光城的危機(jī)來(lái)得猝不及防。在8月份和投資者的交流會(huì)上，陽(yáng)光城董秘還公開(kāi)表示，陽(yáng)光城沒(méi)有資金壓力，對(duì)現(xiàn)金流的管控很有信心。

但危機(jī)又似乎早有預(yù)兆。今年上半年，陽(yáng)光城就是降價(jià)促銷最積極的房企之一，這一降價(jià)跑量的情況到8月份來(lái)到頂峰，像陽(yáng)光城在昆明、南通等地的樓盤(pán)，猛降6000元/平方米，以明顯的虧本價(jià)銷售，可見(jiàn)陽(yáng)光城對(duì)資金回籠的渴求。

陽(yáng)光城這一舉動(dòng)很快收獲負(fù)面效應(yīng)，一份歸母凈利潤(rùn)下滑的三季度報(bào)告，觸怒了去年引進(jìn)的第二大股東泰康系。今年三季度單季，陽(yáng)光城扣非凈利潤(rùn)為-17.52億元，同比下跌274%。由于對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)，前三季度其資產(chǎn)減值損失高達(dá)16.5億元，同比大增518%。

緊接著，A股市場(chǎng)的罕見(jiàn)一幕出現(xiàn)了——10月29日，二股東泰康系對(duì)業(yè)績(jī)報(bào)表投下兩張反對(duì)票，實(shí)控人和二股東方的矛盾公開(kāi)化，陽(yáng)光城的危機(jī)從那一刻正式爆發(fā)，公告次日股價(jià)跌停。

后來(lái)，由于連續(xù)3個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)格跌幅偏離值超過(guò)20%，陽(yáng)光城必須作出說(shuō)明，因此在對(duì)外公告中透露出兩個(gè)關(guān)鍵信息，一是美元債到期恐怕還不上了，正在溝通展期；二是大股東部分股權(quán)質(zhì)押已經(jīng)達(dá)到平倉(cāng)線，遭到被動(dòng)平倉(cāng)。

這兩個(gè)信號(hào)都很危險(xiǎn)，在此之前，新力控股、花樣年等房企，已經(jīng)因?yàn)橄嗨圃虮├滋傻?，還引發(fā)了波及全行業(yè)的評(píng)級(jí)下調(diào)和技術(shù)性違約。新力控股因?yàn)楣蓹?quán)質(zhì)押已經(jīng)達(dá)到平倉(cāng)線，遭強(qiáng)平而爆倉(cāng)，股價(jià)跌去87%，從中秋節(jié)后至今未復(fù)牌。陽(yáng)光城同樣屬于股東質(zhì)押比例較高的類型，控股方共計(jì)有接近80%的股權(quán)被質(zhì)押。

過(guò)去陽(yáng)光城以薪酬高著稱，曾以人均超過(guò)40萬(wàn)元的年薪排到整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)第一位。短短幾日，危機(jī)沖散了往日光環(huán)。一名陽(yáng)光城員工在危機(jī)爆發(fā)第三日的凌晨2點(diǎn)02分，在網(wǎng)上發(fā)出了一封1906字的長(zhǎng)文，稱公司負(fù)面新聞纏身，員工人心惶惶，大家都有一種莫名就被失業(yè)的感覺(jué)，“老板壓上了家產(chǎn)，而我想哭泣”。

這封信很快在全行業(yè)流傳，悲傷、低落的情緒發(fā)酵蔓延。“沒(méi)人知道這封信是內(nèi)部誰(shuí)寫(xiě)的，但確實(shí)代表了當(dāng)時(shí)員工們的心情，沒(méi)有方向，很迷茫、很失落。”有陽(yáng)光城員工對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

對(duì)于公司突如其來(lái)的危機(jī)，一名陽(yáng)光城員工對(duì)記者直言，之前大部分人沒(méi)有想到。“我聽(tīng)說(shuō)內(nèi)部提前做過(guò)測(cè)算，陽(yáng)光城大概可以活得比業(yè)內(nèi)60%的企業(yè)更長(zhǎng)，面對(duì)今年的資金鏈問(wèn)題，陽(yáng)光城行動(dòng)得比其他大多數(shù)企業(yè)更早更快。”

然而陽(yáng)光城的降價(jià)跑量策略，撞上了地方政府日益加劇的預(yù)售金嚴(yán)格監(jiān)管政策，盡管跑量成功，資金卻無(wú)法回籠。“有一種說(shuō)法是陽(yáng)光城是典型的被預(yù)售金監(jiān)管收緊拖垮的一家房企，我認(rèn)為這有一定的道理，舉個(gè)例子，我們有個(gè)項(xiàng)目，剩下要付的尾款只有1.5億元了，但是受監(jiān)管不能動(dòng)的資金達(dá)到7億元。”一名員工稱。

今年8月份時(shí)，陽(yáng)光城還對(duì)投資者稱，一季度報(bào)表中貨幣資金有485億元，估計(jì)其中約40%可以隨時(shí)可動(dòng)用。到了11月份，在與投資人的溝通中，陽(yáng)光城則表示現(xiàn)金余額為260億元左右，可以動(dòng)用的只剩下不足7億元。

和新力、花樣年相比，陽(yáng)光城體量大得多，作為T(mén)OP20房企，年銷售規(guī)模超過(guò)2000億，陽(yáng)光城如果出事，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)更大的震蕩。

“甩手掌柜”奔走自救

面對(duì)危機(jī)爆發(fā)，陽(yáng)光城老板林騰蛟的一系列動(dòng)作，逐漸安撫了人心。

林騰蛟曾是地產(chǎn)圈知名的“甩手掌柜”，充分放權(quán)職業(yè)經(jīng)理人，自己則要每天花上半天時(shí)間讀書(shū)和運(yùn)動(dòng)。危機(jī)發(fā)生后，林騰蛟再也無(wú)法袖手旁觀。

泰康對(duì)三季報(bào)公開(kāi)反對(duì)后的次日，林騰蛟率領(lǐng)高管團(tuán)隊(duì)去了一趟泰康總部尋求溝通，希望能得到二股東的理解，盡管這次拜訪沒(méi)能讓泰康公開(kāi)表達(dá)支持，但展現(xiàn)了林騰蛟的積極姿態(tài)。“老板認(rèn)為，大股東和二股東有公開(kāi)矛盾的企業(yè)，一定做不好。”接近陽(yáng)光城的人士稱。

緊接著，林騰蛟又率隊(duì)前往福州，他發(fā)家的大本營(yíng)，主要目的是找錢(qián)以及盤(pán)整自己的資產(chǎn)，緩解陽(yáng)光城的危機(jī)。林騰蛟到達(dá)福州后不久，他果斷辭去了興業(yè)銀行（601166.SH）董事一職，稱要“專注自身企業(yè)經(jīng)營(yíng)”。11月4日，興業(yè)銀行發(fā)生3筆大宗交易，成交均價(jià)17.19元/股，總成交額9.97億元，知情人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)透露，這部分股份出售與林騰蛟有關(guān)，他希望能借此為陽(yáng)光城增加流動(dòng)性。

資料顯示，興業(yè)銀行成立于1988年，是我國(guó)首批股份制商業(yè)銀行之一，總部在福州市，第一大股東為福建省財(cái)政廳。福州閩侯人林騰蛟在2017年參與興業(yè)銀行定增，他的陽(yáng)光控股斥資75億元，以15.1元/股的價(jià)格認(rèn)購(gòu)興業(yè)銀行股份，成為后者的第八大股東，持股比例為2.39%，當(dāng)年林騰蛟出任興業(yè)銀行董事。

林騰蛟當(dāng)時(shí)這一資本操作，和他的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)息息相關(guān)，2017年正處于房企普遍“沖規(guī)模、大躍進(jìn)”的階段，陽(yáng)光城當(dāng)時(shí)被稱為“并購(gòu)?fù)?rdquo;，眾所周知并購(gòu)需要雄厚的資金支持。興業(yè)銀行2017年同意給予福建陽(yáng)光集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)授信類關(guān)聯(lián)交易額度人民幣125億元、非授信類關(guān)聯(lián)交易額度人民幣14億元。盡管定增4年來(lái)，林騰蛟持有興業(yè)銀行股份的賬面收益非常低，但這項(xiàng)資本布局對(duì)陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)十分關(guān)鍵。

如今，林騰蛟“壯士斷腕”。有從陽(yáng)光城內(nèi)部會(huì)議傳出的消息稱，林騰蛟或許會(huì)將持有的興業(yè)銀行的部分股權(quán)套現(xiàn)，獲取共計(jì)約50億元資金，投入陽(yáng)光城資金池。這一說(shuō)法尚未能得到陽(yáng)光城方面的證實(shí)。

但接近陽(yáng)光城的人士告訴記者，林騰蛟在內(nèi)部會(huì)議上對(duì)員工表達(dá)了度過(guò)危機(jī)的決心：“不會(huì)拋下員工，在關(guān)鍵時(shí)刻要同舟共濟(jì)。”

陽(yáng)光城尋求要約交換的美元債，對(duì)于其展期后發(fā)行的新票據(jù)，除了陽(yáng)光城母公司擔(dān)保，林騰蛟還加上了個(gè)人擔(dān)保，希望以此對(duì)投資人展現(xiàn)自己的誠(chéng)意和責(zé)任。“除了美元債，還有境內(nèi)債、商票、非標(biāo)，很多都在談?wù)蛊?，老板很積極，所有債務(wù)都加個(gè)人擔(dān)保。”內(nèi)部人士透露。

從福州回上海后，林騰蛟每日坐鎮(zhèn)上海楊樹(shù)浦的陽(yáng)光城總部，過(guò)問(wèn)每天的經(jīng)營(yíng)情況。陽(yáng)光城多個(gè)不同板塊的員工告訴第一財(cái)經(jīng)記者，公司經(jīng)營(yíng)情況一如往常，大家的情緒逐漸穩(wěn)定，希望能與公司共渡難關(guān)。

“遇到這種事情，我們普通員工肯定會(huì)很擔(dān)心失業(yè)，最近也目睹了很多公司的‘騷操作’，有些地產(chǎn)老板自己有資金，卻不愿意用來(lái)支持上市公司。目前林老板的動(dòng)作，確實(shí)是給了大家一點(diǎn)信心的，這種時(shí)刻大家愿意跟老板站一起。”陽(yáng)光城一名內(nèi)部員工對(duì)記者表示。

11月9日，好消息傳來(lái)，陽(yáng)光城三筆境內(nèi)債券展期方案獲得通過(guò)。11月12日，陽(yáng)光城美元債豁免交叉違約的同意征求獲得通過(guò)，2只美元債展期也獲得通過(guò)。

然而現(xiàn)金流危機(jī)沒(méi)有就此打住。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流的雙重卡死造成了目前的困局。“截至目前，這兩方面都沒(méi)有明顯改善。”內(nèi)部員工稱。

一方面，地方政府的預(yù)售資金監(jiān)管沒(méi)有放松跡象，保交付對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，“尤其對(duì)于我們這種出現(xiàn)問(wèn)題的房企，地產(chǎn)政府看得更緊”。另一方面，部分民營(yíng)房企借新還舊的渠道仍然緊閉。

近日房企融資出現(xiàn)一定程度的寬松信號(hào)，但首先惠及的是央企、國(guó)企，以及現(xiàn)金流狀況良好、銷售規(guī)模排名前列的民企，對(duì)于出現(xiàn)流動(dòng)性緊張跡象的民營(yíng)房企，新的融資很難獲取。

近日，萬(wàn)科旗下的萬(wàn)物云正式啟動(dòng)上市計(jì)劃，8月時(shí)陽(yáng)光城曾和萬(wàn)科換股，以子公司陽(yáng)光智博100%股份，換取了萬(wàn)物云4.8%的股份。如果萬(wàn)物云成功上市，這筆股權(quán)有望給陽(yáng)光城提供一筆不小的資金。但一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉是遠(yuǎn)水救不了近火，“太過(guò)遙遠(yuǎn)，解決不了眼前的問(wèn)題，從啟動(dòng)IPO計(jì)劃到成功上市至少還要一年時(shí)間。”

陽(yáng)光城和美元債投資人的拉鋸仍在持續(xù)。截至11月15日，陽(yáng)光城多筆美元債的要約已經(jīng)兩次延遲，從11月10日延遲至11月12日，再延遲到11月17日，陽(yáng)光城希望通過(guò)延時(shí)給投資者更多時(shí)間來(lái)支持交易。

“至少?gòu)男袆?dòng)上來(lái)看，陽(yáng)光城處置是積極的，老板也愿意動(dòng)用個(gè)人身家進(jìn)行擔(dān)保，跟一些躺平的老板形成了鮮明對(duì)比。在這個(gè)時(shí)候，投資人的利益跟房企有一致的部分，通過(guò)積極溝通，是有望達(dá)成化解方案的。”一家總部位于上海的券商機(jī)構(gòu)分析師對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

銷售額翻千倍隱患爆發(fā)

現(xiàn)年53歲的林騰蛟，在《2020胡潤(rùn)全球富豪榜》上，以170億元人民幣財(cái)富位列全球第1208位。

林騰蛟的財(cái)富積累主要來(lái)自于房地產(chǎn)，他1995年剛開(kāi)始創(chuàng)業(yè)時(shí)就投身地產(chǎn)，第一個(gè)項(xiàng)目是陽(yáng)光假日大酒店，其后林騰蛟將自己的生意版圖擴(kuò)張至教育、環(huán)保、金融、大宗商品貿(mào)易、投資等領(lǐng)域。

今年10月15日，福建省工商聯(lián)等單位發(fā)布《2021年福建民營(yíng)企業(yè)100強(qiáng)》，林騰蛟實(shí)控的陽(yáng)光龍凈集團(tuán)以2502億元營(yíng)收登頂福建第一大民營(yíng)企業(yè)，超越他的福州閩侯老鄉(xiāng)張軒松創(chuàng)辦的永輝集團(tuán)，也力壓風(fēng)口上的新能源汽車電池龍頭寧德時(shí)代。

回看林騰蛟的商場(chǎng)歷程，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的周期性起伏，他曾幾度站上風(fēng)口，也曾遭遇危情。他是一個(gè)充滿傳統(tǒng)人文思想、熱愛(ài)國(guó)學(xué)的僑商，他所作的商業(yè)決策，又常展露福建商人的冒險(xiǎn)家氣質(zhì)。

出生于富裕之家的林騰蛟上個(gè)世紀(jì)90年代就去新加坡留學(xué)，歸國(guó)后在福州創(chuàng)辦福建陽(yáng)光龍凈集團(tuán)。1996年，林騰蛟在廈門(mén)開(kāi)發(fā)首個(gè)項(xiàng)目“陽(yáng)鴻新城”，在福州馬尾創(chuàng)辦了陽(yáng)光國(guó)際學(xué)校，由此他探索除了住宅開(kāi)發(fā)和教育相結(jié)合的路徑，和碧桂園早期模式類似。1997年，他在福州開(kāi)發(fā)地產(chǎn)與教育相結(jié)合的陽(yáng)光城小區(qū)，成為“陽(yáng)光城”名字由來(lái)。2002年，34歲的林騰蛟收購(gòu)上市公司“石獅新發(fā)”，借殼上市，上市公司更名為陽(yáng)光城集團(tuán)。

在一次內(nèi)部會(huì)議上，林騰蛟曾對(duì)員工說(shuō)，自己小時(shí)候的夢(mèng)想是“做一個(gè)陳嘉庚式的成功中國(guó)人”。

作為全國(guó)人大代表，在公開(kāi)場(chǎng)合，林騰蛟多次強(qiáng)調(diào)民營(yíng)企業(yè)家學(xué)習(xí)傳統(tǒng)文化的重要性。他還曾在一次兩會(huì)采訪中說(shuō)，“相當(dāng)一部分民營(yíng)企業(yè)家在發(fā)展的過(guò)程中也存在許多問(wèn)題，如倫理道德、職業(yè)操守和社會(huì)責(zé)任缺失，唯利是圖、不擇手段、不講誠(chéng)信一度成風(fēng)，看中個(gè)人私利，忘記國(guó)家與社會(huì)責(zé)任”。他的言論和思維方式，在企業(yè)遭遇危機(jī)時(shí)，或許成了他選擇積極應(yīng)對(duì)的源動(dòng)力。

同時(shí)，林騰蛟又是一個(gè)典型的福建老板，在生意場(chǎng)上敢于下注、賭性十足，使得陽(yáng)光城成為業(yè)內(nèi)知名的高杠桿黑馬房企，資金面一直緊繃，直到走入今天的局面。

2006年，陽(yáng)光城銷售額才2億時(shí)，他就豪邁地提出2010年地產(chǎn)板塊銷售目標(biāo)要達(dá)到100億。“可是到2010年銷售額只達(dá)成40億，有人看笑話，但我很坦然。”

2010年，陽(yáng)光城銷售額僅為40億，林騰蛟又提出2015年要實(shí)現(xiàn)500億目標(biāo)，結(jié)果實(shí)際完成310億。那一年，林騰蛟又提出5年后破千億的計(jì)劃。結(jié)果最后這一次看起來(lái)不切實(shí)際的目標(biāo)，乘著行業(yè)高周轉(zhuǎn)、大擴(kuò)張的東風(fēng)，提前兩年多就實(shí)現(xiàn)了——2018年陽(yáng)光城一舉實(shí)現(xiàn)了1600億的銷售額，2020年達(dá)到2180億元銷售額。

從2006年到2020年，14年間，陽(yáng)光城的銷售額跨越了1000多倍。

在房地產(chǎn)的黃金和白銀時(shí)代，林騰蛟很敏銳地抓住了風(fēng)口，他獨(dú)特的放權(quán)模式，讓他和多個(gè)知名職業(yè)經(jīng)理人在事業(yè)上互相成就。2012年開(kāi)始的陳凱時(shí)代，陽(yáng)光城啟動(dòng)全國(guó)性擴(kuò)張，把總部搬到了上海；張海民時(shí)代，陽(yáng)光城大力并購(gòu)，被冠上了行業(yè)并購(gòu)?fù)醯拿弊?。?017年，在全地產(chǎn)行業(yè)都在“學(xué)習(xí)碧桂園好榜樣”的時(shí)候，林騰蛟直接豪氣地從碧桂園挖來(lái)兩員大將——朱榮斌和吳建斌，當(dāng)時(shí)僅有480億銷售規(guī)模的陽(yáng)光城成了業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的房企。

林騰蛟的地產(chǎn)征途并非順風(fēng)順?biāo)?015年時(shí)在地產(chǎn)低潮期就曾出現(xiàn)過(guò)困難，當(dāng)時(shí)他通過(guò)對(duì)中民投的資本布局幫自己紓困。在中民投誕生之初，林騰蛟認(rèn)購(gòu)出資了10億元成為中民投股東。其后，中民投報(bào)之以李，出資45億元定增陽(yáng)光城。2019年中民投自身深陷流動(dòng)性危機(jī)，拿回當(dāng)年認(rèn)購(gòu)陽(yáng)光城股份的錢(qián)徹底撤出，此后長(zhǎng)達(dá)一年陽(yáng)光城都在給自己找戰(zhàn)投。

這整個(gè)過(guò)程中，陽(yáng)光城的資金鏈一直都較為緊張。朱榮斌和吳建斌加入陽(yáng)光城前，企業(yè)凈負(fù)債率達(dá)到了258%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~是-25.81億元。經(jīng)過(guò)三年的艱難降杠桿，到了2020年陽(yáng)光城的凈負(fù)債率仍然達(dá)到95%。凈利潤(rùn)則一直嚴(yán)重偏低，未曾明顯改善，去年全年凈利潤(rùn)率為6.68%，而根據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年末，50家典型房企平均凈利潤(rùn)率約為13%，陽(yáng)光城的凈利潤(rùn)水平是行業(yè)均值的一半。“利潤(rùn)率那么低，融資成本卻很高，一家企業(yè)如果這樣一年、兩年還行，但本質(zhì)不賺錢(qián)的話，能空轉(zhuǎn)多少年？”華東一家TOP50房企的CEO表示。

仿佛應(yīng)了那句話——一切命運(yùn)的饋贈(zèng)，都暗中標(biāo)好了價(jià)格。陽(yáng)光城此刻的危機(jī)，一方面是受到了行業(yè)大環(huán)境的拖累，另一方面也是自身長(zhǎng)期不健康發(fā)展模式造成的后果。在這背后，又有過(guò)去多年來(lái)全行業(yè)土儲(chǔ)規(guī)模決定未來(lái)座次、銷售規(guī)模座次決定融資處境的大背景，這加劇了房企的盲目擴(kuò)張。

房地產(chǎn)狂奔時(shí)代落幕了。盡管林騰蛟的陽(yáng)光龍凈還頂著“福建第一大民營(yíng)企業(yè)”的名號(hào)，但年銷售額2000多億的陽(yáng)光城，總市值僅剩下120億左右，而陽(yáng)光龍凈實(shí)控的另一個(gè)上市公司，龍凈環(huán)保（600388.SH），市值僅有89億元。他的福建老鄉(xiāng)曾毓群的寧德時(shí)代，則一躍成為創(chuàng)業(yè)板第一個(gè)總市值破萬(wàn)億的企業(yè)。

市值起落背后，時(shí)代滄海桑田。