11月29日，第二批REITs面向公眾發(fā)售，市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)踴躍，兩只產(chǎn)品一日售罄。

第一財(cái)經(jīng)記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，面向公眾募集規(guī)模方面，華夏越秀高速REIT獲超70億元認(rèn)購(gòu)，建信中關(guān)村REIT獲得超過(guò)100億元資金認(rèn)購(gòu)，均已經(jīng)超募，或?qū)?dòng)按比例分配，最終的募集數(shù)據(jù)和認(rèn)購(gòu)比例得以公告為準(zhǔn)。

早在今年6月，滬深兩市首批9只公募REITs上市，截至目前，有8只產(chǎn)品自上市以來(lái)的收益率均為正，也有一只出現(xiàn)折價(jià)，平安廣州廣河REIT（180201）上市至今漲幅為-0.35%。

不過(guò)行業(yè)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱，盡管公募REITs收益和分紅預(yù)期比較確定，并不代表穩(wěn)賺不賠，當(dāng)前公募REITs尚在試點(diǎn)階段，或出現(xiàn)交易不活躍、場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性不足的情況。

私募排排網(wǎng)財(cái)富管理合伙人榮浩分析稱，目前階段公募REITs的投資領(lǐng)域還是在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較低的市政、基建、園區(qū)等領(lǐng)域；隨著發(fā)展和投資人認(rèn)知的提高，未來(lái)可能會(huì)擴(kuò)展放開(kāi)到像房地產(chǎn)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)更高的領(lǐng)域；另外對(duì)項(xiàng)目地域限制后續(xù)也可能會(huì)放開(kāi)。

一日售罄

根據(jù)此前發(fā)布的公告，華夏越秀高速REIT的基金份額發(fā)售價(jià)格為7.1元/份，發(fā)售份額為3億份，預(yù)計(jì)募集規(guī)模為21.3億元。建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的基金份額發(fā)售價(jià)格為3.2元/份，發(fā)售份額為9億份，預(yù)計(jì)募集規(guī)模為28.8億元。

截至記者晚間發(fā)稿時(shí)，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT面向公眾投資者發(fā)售部分認(rèn)購(gòu)規(guī)模已超過(guò)100億元，華夏越秀高速公募REIT認(rèn)購(gòu)規(guī)模則超過(guò)70億元，合計(jì)認(rèn)購(gòu)資金已超170億元。面向公眾投資者發(fā)售的份額均已實(shí)現(xiàn)超募。

實(shí)際上，首日認(rèn)購(gòu)踴躍從此前詢價(jià)結(jié)果可以預(yù)見(jiàn)。根據(jù)兩只REITs于近期公布的詢價(jià)結(jié)果，擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和分別是初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的44.19倍和56.35倍，這已經(jīng)超出首批最受歡迎的蛇口產(chǎn)園15倍左右。

具體看來(lái)，華夏越秀高速REIT的標(biāo)的資產(chǎn)是漢孝高速，是福銀高速（G70）的重要組成部分，同時(shí)連通京港澳高速（G4）和滬蓉高速（G42），是武漢西北方向放射性通道，毗鄰武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)。

建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的標(biāo)的資產(chǎn)位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村軟件園，截至2020年，園區(qū)每平方公里產(chǎn)值近1300億元，產(chǎn)業(yè)生態(tài)完善、運(yùn)營(yíng)情況良好、收益穩(wěn)步增長(zhǎng)。截至今年6月底，園區(qū)平均出租率超過(guò)90%，標(biāo)的資產(chǎn)的承租企業(yè)集中于軟件與服務(wù)業(yè)、金融科技等。

有市場(chǎng)人士分析，投資者對(duì)第二批公募REITs產(chǎn)品表現(xiàn)出極大興趣，一方面是因?yàn)槭着糝EITs的漲勢(shì)帶動(dòng)了第二批公募REITs產(chǎn)品的搶購(gòu)熱潮；另一方面也是因?yàn)镽EITs的標(biāo)的資產(chǎn)一般具有較強(qiáng)的抗通脹、保值功能，且長(zhǎng)期投資回報(bào)較好。

另外，長(zhǎng)期資金的進(jìn)入也加大了此次兩只公募REITs發(fā)售的火熱程度。

銀保監(jiān)會(huì)近期下發(fā)了《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，盈米基金研究院研究員周禹農(nóng)認(rèn)為，保險(xiǎn)本身對(duì)于公募REITs這類高久期收益較為穩(wěn)定的品種存在配置需求，在第二批的戰(zhàn)略配售及網(wǎng)下申購(gòu)名單中也包含中信保誠(chéng)人壽、太平保險(xiǎn)、新華人壽、長(zhǎng)城人壽、中國(guó)人壽等眾多險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，后續(xù)隨著法規(guī)條例的頒布機(jī)構(gòu)投資者或?qū)⒓铀賲⑴c公募REITs市場(chǎng)。

首批已分化

REITs是一種“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，又稱“基礎(chǔ)設(shè)施基金”。業(yè)內(nèi)人士分析稱，公募REITs是除股票和債券外的第三大類資產(chǎn)，既有股性，又有債性，屬于風(fēng)險(xiǎn)適中、收益穩(wěn)定的一類資產(chǎn)。底層資產(chǎn)集中在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基建等，屬于收益和分紅預(yù)期比較確定的資產(chǎn)。

值得注意的是，盡管底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，但不代表公募REITs穩(wěn)賺不賠。

早在今年6月，滬深兩市首批9只公募REITs上市。截至11月28日，首批9只公募REITs基金中，有8只產(chǎn)品自上市以來(lái)的收益率均為正。也有平安廣州廣河REIT出現(xiàn)折價(jià)，上市至今的漲幅為-0.35%。

具體看來(lái)，不同產(chǎn)品之間漲幅情況也高低不均，截至目前，紅土鹽田港REIT（180301）、中金普洛斯REIT（508056）自上市以來(lái)的收益率均超過(guò)20%；華安張江光大REIT（508000）、浙商滬杭甬REIT（508001）、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT（180101）的收益率均超過(guò)10%；東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT（508027）的收益率約為9%。

另外，首批公募REITs已有3只產(chǎn)品公告首次分紅，其中博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT截至9月30日可供分配金額為人民幣2743.30萬(wàn)元，分紅比例為90%，分紅方案為每10份基金份額分紅0.2740元。中金普洛斯REIT、中航首鋼綠能REIT，也于11月12日相繼披露分紅公告稱，均采取現(xiàn)金分紅方式，分紅方案分別為每10份基金份額分紅0.5220元、5.1514元。

風(fēng)險(xiǎn)方面，中金公司研究報(bào)告分析稱，由于公募REITs產(chǎn)品大部分資產(chǎn)投資于特定類型的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，具有權(quán)益屬性，正式上市后可能出現(xiàn)較大幅度的交易價(jià)格波動(dòng)。

“另外，受各類因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值可能下降，導(dǎo)致基金凈值下降，從而影響基金價(jià)格向下波動(dòng)，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目遭遇極端事件發(fā)生較大損失而對(duì)基金資產(chǎn)價(jià)值造成嚴(yán)重影響的風(fēng)險(xiǎn)。”上述中金公司研究報(bào)告指出。