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恒大2.6億美元擔(dān)保無法履約,一行兩會表態(tài):房地產(chǎn)企業(yè)合理發(fā)債融資不受影響
來源:第一財經(jīng) 2021-12-04 06:06:59

靴子落地。12月3日晚間,中國恒大(03333.HK)宣布,無法履行2.6億美元債務(wù)擔(dān)保義務(wù)。

晚間,廣東省人民政府約談恒大實(shí)控人許家印。同時,廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司派出工作組,督促推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險處置工作,督促切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)控管理,維護(hù)正常經(jīng)營。

隨后,央行對于廣東省向恒大派出工作組表示支持,并稱“短期個別房企出現(xiàn)風(fēng)險,不會影響中長期市場的正常融資功能。”央行表示,近期境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài),一些中資房企開始回購境外債券,部分投資人也開始買入中資房企美元債券。

“這是市場經(jīng)濟(jì)中的個案現(xiàn)象。我們相信境內(nèi)外監(jiān)管部門會依法公平公正地處理相關(guān)事宜。”銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人晚間對此表示,恒大集團(tuán)全部債務(wù)中金融債務(wù)占比約三分之一,結(jié)構(gòu)比較分散,其金融投資數(shù)額很小。因此,這不會對我國銀行業(yè)保險業(yè)的正常運(yùn)行造成任何負(fù)面影響。該發(fā)言人還表示,中國金融的市場化、法治化和國際化改革開放取向不會有任何改變。

針對恒大風(fēng)險事件對資本市場的影響,證監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人晚間表示,目前A股市場運(yùn)行總體平穩(wěn),交易所債券市場違約率保持在1%左右的較低水平,涉房上市公司、債券發(fā)行人經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)總體健康,恒大集團(tuán)風(fēng)險事件對資本市場穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響可控。

積極爭取境外重組

中國恒大晚間公告稱,公司收到要求公司履行一項金額為2.6億美元擔(dān)保義務(wù)的通知,“在本集團(tuán)未能履行擔(dān)?;蚱渌攧?wù)責(zé)任的情況下,可能導(dǎo)致債權(quán)人要求債務(wù)加速到期”。

同時,恒大還表示,自2021年9月份以來,集團(tuán)積極與財務(wù)顧問和法律顧問評估公司的資本架構(gòu)及流動性情況,探索所有可行方案,并與境外債權(quán)人保持持續(xù)溝通。

“鑒于目前的流動性情況,集團(tuán)不確定是否擁有充足資金繼續(xù)履行財務(wù)責(zé)任。集團(tuán)會統(tǒng)籌考慮其整體財務(wù)狀況,尊重全體利益相關(guān)方,秉承公平性、法制化原則,將積極與境外債權(quán)人溝通,為所有利益相關(guān)方制定可行的境外重組方案。 ”恒大稱。

央行晚間表示,恒大集團(tuán)出現(xiàn)風(fēng)險主要源于自身經(jīng)營不善、盲目擴(kuò)張。境外美元債市場是高度市場化的,投資人較為成熟、甄別能力較強(qiáng),對于相關(guān)問題的處理也有清晰的法律規(guī)定和程序。

“中國始終堅持營造公平的市場環(huán)境,穩(wěn)妥有序推進(jìn)中國金融市場的雙向開放。有關(guān)部門將繼續(xù)保持與境外市場相關(guān)監(jiān)管部門的溝通,敦促境外發(fā)債企業(yè)及其股東,嚴(yán)格遵守市場紀(jì)律和規(guī)則,按照市場化、法治化原則,妥善處理好自身的債務(wù)問題,積極履行法定償債義務(wù)。”央行表示,對于企業(yè)匯出資金償付及回購境外債券的,有關(guān)部門將在現(xiàn)行政策框架下提供支持和便利。

“實(shí)際上,自從恒大出問題以來,市場上一直在等待恒大違約的具體時點(diǎn)。四季度以來,許家印通過變賣個人資產(chǎn),多次在最后時點(diǎn)償還美元債,延遲了違約時點(diǎn)。但過去幾個月,隨著恒大銷售陷入極大困境,依靠高周轉(zhuǎn)回籠資金償還貸款的路徹底被堵死,個人變賣資產(chǎn)只能延緩違約時點(diǎn),但違約是早晚的事。”華興資本集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李宗光對第一財經(jīng)表示,因此這次履約失敗可以說是一次“靴子落地”。

在他看來,對高風(fēng)險房企的個案風(fēng)險處置是有利于行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展的。

他表示,“高杠桿-高周轉(zhuǎn)”下,房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)水平普遍不低,但近年來,有關(guān)部門落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,通過“三條紅線”和“貸款集中度管理”等政策,限制房地產(chǎn)企業(yè)無序加杠桿。經(jīng)過一段時間的努力,我國房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展,財務(wù)穩(wěn)健性出現(xiàn)向好趨勢。

另有業(yè)內(nèi)人士表示,近年來,有關(guān)部門全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)金融審慎管理制度,房地產(chǎn)的合理融資需求得到積極滿足,我國房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展,財務(wù)穩(wěn)健性出現(xiàn)向好趨勢。恒大集團(tuán)經(jīng)營管理不善、盲目多元化擴(kuò)張,最終導(dǎo)致風(fēng)險爆發(fā),屬于個別現(xiàn)象。

國泰君安分析師董琦此前曾發(fā)報告提出,恒大事件大背景是2020年以來房地產(chǎn)調(diào)控帶來的房企融資渠道收窄,融資規(guī)模持續(xù)下降,疊加企業(yè)銷售回款減少,流動性缺口較大。但是,從企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營能力以及債務(wù)結(jié)構(gòu)和存量來看,恒大此次危機(jī)有其自身根源。

經(jīng)營戰(zhàn)略方面,首先,多元化的問題。多元化的業(yè)務(wù)沒有給恒大帶來健康的現(xiàn)金流,大部分業(yè)務(wù)都處于虧損狀態(tài)。其次,擴(kuò)張過于激進(jìn)。

實(shí)際上,由于業(yè)務(wù)激進(jìn)擴(kuò)張,截至目前,恒大負(fù)債約2萬億。

經(jīng)營能力方面,周轉(zhuǎn)速度的問題,高負(fù)債率和高周轉(zhuǎn)天數(shù)造成巨大的現(xiàn)金流和負(fù)債壓力。其次,去化能力的問題,促銷效果持續(xù)下降,常規(guī)銷售能力無法應(yīng)對自身的高庫存難題。

債務(wù)結(jié)構(gòu)和存量方面,恒大集團(tuán)“三道紅線”全部“踩線”,財務(wù)風(fēng)險很高、償債壓力很大,且面臨巨大的現(xiàn)金流壓力。

自恒大事件爆發(fā)以來,業(yè)內(nèi)對上述問題十分關(guān)注,而對于恒大可能出現(xiàn)的境內(nèi)外債務(wù)違約也一直有所預(yù)期。

在李宗光看來,除多元化擴(kuò)張造成問題之外,恒大突破底線加杠桿也是其爆發(fā)風(fēng)險的一個重要原因。

“雖然’高杠桿-高周轉(zhuǎn)’是目前房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式,但恒大杠桿程度之高,加杠桿手法之多,還是令人瞠目結(jié)舌。盡管表內(nèi)貸款不高,但通過信托等表外貸款、上下游供應(yīng)商欠款、恒大財富高息產(chǎn)品攬儲等手段,將杠桿做到了極致。”李宗光說,近年來,恒大轉(zhuǎn)向造車,通過舉債數(shù)百億元大肆買買買,造車是極度燒錢的游戲,這或許也成為了壓垮恒大的最后一根稻草。

監(jiān)管層支持房企合理融資

恒大事件爆發(fā)之后,業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)整體融資有一定憂慮。不過,根據(jù)監(jiān)管層最新表態(tài),房地產(chǎn)合理發(fā)債融資仍將得到支持。

央行晚間表示,短期個別房企出現(xiàn)風(fēng)險,不會影響中長期市場的正常融資功能。近期,境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài),一些中資房企開始回購境外債券,部分投資人也開始買入中資房企美元債券。

證監(jiān)會也表示,恒大集團(tuán)事件屬于個案風(fēng)險。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)堅守主業(yè)、經(jīng)營穩(wěn)健。下一步,證監(jiān)會將繼續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮,支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資,促進(jìn)資本市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第一財經(jīng)從接近監(jiān)管人士處獲悉,證監(jiān)會還支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券,資金可用于出險企業(yè)項目的兼并收購,近期,已有大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)啟動相關(guān)債券發(fā)行工作。同時,將積極發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),探索推動不動產(chǎn)投資信托基金(REITS)支持保障性住房等租賃住房行業(yè)健康發(fā)展,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型。

同時,金融市場也將繼續(xù)為房地產(chǎn)提供融資渠道,積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求,促進(jìn)房地產(chǎn)和金融形成良性循環(huán)。

實(shí)際上,早在10月20日,劉鶴副總理就曾在2021年金融街論壇年會上表示,“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題,但風(fēng)險總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變”。

而今年10月以來,房地產(chǎn)風(fēng)險整體也呈現(xiàn)出下降趨勢。有機(jī)構(gòu)首席地產(chǎn)分析師對第一財經(jīng)表示,可以看到,近期一些房企在采取自救措施,而且除債務(wù)硬約束的企業(yè)外,10月份以來房企整體債務(wù)風(fēng)險是在減小的,包括陽光城、中國奧園等都在做債務(wù)重組或延展。

“能重組就是好事,說明債權(quán)人是同意解決問題的。”該分析師說。

李宗光也觀察到,恒大事件出現(xiàn)后,市場上出現(xiàn)了一些非理性的聲音,認(rèn)為國家要拋棄房地產(chǎn)行業(yè)了,民營開發(fā)商要逐步被清理出去,被國資替代。

“實(shí)際上,恒大的問題更多地是個體性問題,過度冒險失敗后,應(yīng)按市場經(jīng)濟(jì)原則承擔(dān)損失,付出代價。但這并不意味著對民營地產(chǎn)商的否定,只要穩(wěn)健經(jīng)營、聚焦主業(yè),是不應(yīng)過度擔(dān)心的。所謂國資趁火打劫,趁機(jī)低價取代民營資本,更是不可能的。”他分析稱,實(shí)際上,國有開發(fā)企業(yè)受到“三條紅線”限制,很難做大資產(chǎn)負(fù)債表。對于大部分國資而言,問題開發(fā)商更多是燙手山芋,而非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在他看來,對于房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)完全否定,或把它和實(shí)體經(jīng)濟(jì)對立起來,絕對化地看待問題。“房地產(chǎn)過去幾十年的發(fā)展,使我國人均居住面積達(dá)到40平方米,居住條件和居住環(huán)境有了質(zhì)的飛躍。”他說,而且,行業(yè)上下游幾十個行業(yè),大部分也都是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

銀保監(jiān)會晚間還表示,將在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下,指導(dǎo)銀行保險機(jī)構(gòu)做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)。

“現(xiàn)階段,要根據(jù)各地不同情況,重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求,合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款,加大保障性租賃住房支持力度,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”銀保監(jiān)會稱。

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