五萬元買套房、三個月工資付全款......在“北上廣深”用高房價勸退年輕人的年代，鶴崗已成為低房價的代名詞。那些和鶴崗一樣房價較低的城市，則被網(wǎng)友戲稱為“小鶴崗”。

在距離鶴崗四百公里的地方，有座被林海雪原包圍的城市，名叫牡丹江。這里有令游客神往的冰瀑飄雪，每到冬天便如置身童話世界。就是這樣一個風(fēng)景優(yōu)美的城市，也出現(xiàn)了“白菜價”房源，五十多平米的“老破小”，每套僅售五萬元。

在某房產(chǎn)信息平臺上，牡丹江市愛民區(qū)、陽明區(qū)等地，均出現(xiàn)售價在十萬以下的房源。一些急于出手的業(yè)主，還打出“5.5萬秒售便宜房子”的宣傳，一套55平米的房子，如果貸款購買，首付只需1萬元，月供僅204元。

資料顯示，牡丹江市，因黑龍江省松花江上最大支流之一的牡丹江橫跨市區(qū)因而得名，2017年12月，當(dāng)選“中國十佳冰雪旅游城市”。據(jù)七普數(shù)據(jù)，牡丹江市常駐人口數(shù)約220萬，轄區(qū)森林覆蓋率高，擁有火山口國家森林公園、牡丹峰國家森林公園，及雪鄉(xiāng)滑雪場、牡丹峰滑雪場等旅游資源。

過去幾年，乘著全國房價上漲的東風(fēng)，牡丹江市的樓市也經(jīng)歷過一波熱鬧行情，如今，大風(fēng)過境之后，這座北國城市的房地產(chǎn)市場已回到起點。

（圖片來源：政府官網(wǎng)）

消失的“搶房”年代

在黑龍江省內(nèi)，牡丹江市的GDP排不進(jìn)前三，但房價可以。

過去的2020年，牡丹江全年實現(xiàn)GDP約831.74億元，排在哈爾濱、大慶、齊齊哈爾、綏化之后，是鶴崗全年GDP的兩倍多。不過在房價上，牡丹江約5125元/平方米的房價，僅次于哈爾濱和齊齊哈爾，高于GDP表現(xiàn)更佳的大慶和綏化。

“相對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來說，房價有點虛高。”這是牡丹江給當(dāng)?shù)鼐用竦闹庇^感受。

從歷史可考的數(shù)據(jù)看，牡丹江樓市在2016年開始，開啟了明顯的上行通道。安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2016年～2019年間，牡丹江的房價走勢直線上揚，從2016年初4116元/平方米的均價，最高曾漲到均價5701元/平方米。

李成經(jīng)歷了牡丹江曾經(jīng)的樓市火熱期。“我15年在樓盤做置業(yè)顧問，眼看著房價從三千多，漲到了四千多、五千多。最熱的2019年，市區(qū)很多盤賣6500元/平方米。”

回憶起曾經(jīng)，他說：“那時候市場好，大家都搶房子，一開盤買不到房的人都哭。”

現(xiàn)在，置業(yè)顧問和站上高位的買房人，也感覺欲哭無淚。只不過，不是因為搶房，而是因為降價。日前，國家統(tǒng)計局公布10月全國70城房價數(shù)據(jù)，牡丹江是8個東北地區(qū)樣本城市中，新房、二手房同環(huán)比均下跌的城市，另一個是哈爾濱。

（圖片來源：政府官網(wǎng)）

新房均價環(huán)比跌0.5、同比跌1.3、二手房均價環(huán)比跌0.8、同比跌4.8，這是牡丹江10月樓市的真實溫度。房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)時，大量的資金和炒房客，會掩蓋當(dāng)?shù)鼐用裾鎸嵉馁徺I力。但是，2020年后，疫情和持續(xù)的樓市調(diào)控，直接刺穿了牡丹江的樓市泡沫。

“今年，市區(qū)幾乎所有新房都在降價，表面是各種促銷，實際上都在暗自調(diào)價格。”李成說。他所在的碧桂園·瑜山盛璟項目，也沒能逃脫變相降價的命運。

據(jù)李成介紹，碧桂園·瑜山盛璟今年九月開盤，開盤價5800元左右，眼看市場行情不好，該項目也啟動了降價促銷策略。“目前項目均價在5300～6100元，不過有員工內(nèi)購價，90平米的房源均價不到5000元。如果全款，再給95折優(yōu)惠。”

在他看來，現(xiàn)在人工成本、鋼筋水泥都在漲價，均價四千多買中高端洋房，已近乎開發(fā)商的成本價。“因為疫情，樓市行情都不好，碧桂園在哈爾濱也降價。”龍頭房企帶頭降價，揭開了牡丹江樓市的殘酷現(xiàn)實：購房者爭相搶房的年代，已一去不復(fù)返。

二手房“白菜價”

新房降價洶涌，不過在當(dāng)?shù)鼐用窨磥恚?ldquo;牡丹江這個房價還是不值。”

張風(fēng)最近在賣手上一套房，他感覺，牡丹江的二手房有價無市。“現(xiàn)在買房的人少了，新房有優(yōu)惠活動，二手房老破小也基本白菜價，整體掉價厲害，還是很難賣出去。”

張風(fēng)對二手房市場的直觀感受，已經(jīng)在房價端有直接體現(xiàn)。在某房產(chǎn)信息平臺上，牡丹江有近150套房源，總價在10萬元以下。最便宜的一套總價4萬元，不過面積僅15平方米。再往上，一套面積55平米的房子，總價也僅5.5萬元。

據(jù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，第二套房的老業(yè)主是退休干部，已經(jīng)換了新房，現(xiàn)在著急用錢，想趕緊便宜賣掉老房。“這個小區(qū)離市中心比較遠(yuǎn)，又是頂樓，所以要價很便宜。疫情后，二手房普遍掉價，小區(qū)的裝修、年限、地段也都會影響房子的價格。”

盡管已是“白菜價”，這套房子自9月份掛牌以來，一直無人問津。

放眼牡丹江整個市場，五萬一套的二手房，并非主流價格。但在張風(fēng)看來，鶴崗幾萬塊的便宜房子，也都是在遠(yuǎn)離市區(qū)的荒地，好地段還是能賣上價。牡丹江出現(xiàn)這種“白菜價”房源，雖是市場個案，卻也是當(dāng)?shù)貥鞘械蜏刈钫鎸嵉姆从场?/p>

從二手房看，牡丹江稱得上是東北8個樣本城市中，最冷的一個。安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，牡丹江11月二手房均價掛牌均價5238元/平方米，環(huán)比下跌0.42%，同比大幅下跌7.19%；進(jìn)入12月，掛牌均價繼續(xù)跌至5215元/平方米。

其中，掛牌均價5912元/平方米的南江綠苑，12月價格環(huán)比大幅下跌5.84%；掛牌均價4944元/平方米的紫云二區(qū)，環(huán)比跌幅4.83%；匯智御江灣、龍江小區(qū)、依林園小區(qū)、鴻峰花園、水電小區(qū)、向陽四區(qū)等掛牌價環(huán)比跌幅均超3%。

將時間軸拉長可發(fā)現(xiàn)，過去三年間，牡丹江二手房價格走出“過山車”行情，2019年直線抬升，2020年疫情后震蕩下行，2021年以來直線下滑。

（牡丹江二手房掛牌價走勢 圖源：安居客）

安居客平臺在分析牡丹江樓市時稱，該城市近三個月均價降幅較大，漲幅排名靠后，趨勢可能下跌，需要考慮風(fēng)險。目前市場供需方面，屬于“供大于求”的趨勢。

諸葛找房分析數(shù)據(jù)也顯示，近期牡丹江二手房掛牌量呈上漲趨勢，但掛牌價卻在下跌。12月5日，牡丹江上新584套房源，比前一日上漲4.21%，降價房源19套，比前一日上漲1.14%。近一周，業(yè)主降價房源數(shù)量，均高于漲價房源數(shù)量。

在業(yè)內(nèi)專家看來，牡丹江房價之所以走向下行，主要因城市對外來需求吸引力不強(qiáng)，需要靠本地的購買力支撐。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場降溫，沒有外來需求的支撐，靠本地消化，房價很容易下跌，也反映出當(dāng)前全國樓市區(qū)域不均衡、冷熱分化明顯。

回歸基本面

看到房價緩慢下行，出生在牡丹江的劉薇，仍沒動“返鄉(xiāng)置業(yè)”的念頭。

大學(xué)畢業(yè)后，劉薇只身去往北京工作，每月收入勉強(qiáng)過萬。以她現(xiàn)在的收入，要想靠自己在北京買房，幾乎等于天方夜譚。不過，回牡丹江買房，對她也沒太大吸引力。“回去首先面臨的就是工作問題，沒有合適的工作崗位，我回去干啥？”

“北京的房子買不起，老家的房子看不上”，這其實代表了很多年輕人的心態(tài)。

牡丹江這座人口總量較少的城市，便在諸多本地人離開的身影中，漸漸陷入樓市寒潮。人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年牡丹江人口229.02萬人，與2010年的279.87萬人相比，減少50.85萬人。而在上世紀(jì)八十年代，當(dāng)?shù)厝丝谝殉瑑砂偃f。

（圖片來源：政府官網(wǎng)）

經(jīng)過四十年的發(fā)展，牡丹江的人口又“回到原地”，城市也漸漸變老。官方統(tǒng)計顯示，在牡丹江流出人口中的主力軍中，“90后”和“00后”占比近三成。

有本地居民直言，黑龍江人口流出嚴(yán)重，但內(nèi)部流動一樣強(qiáng)烈，比如村鎮(zhèn)向地級市流動，地級市向哈爾濱流動。牡丹江紙面房價應(yīng)該不會大跌，需要擔(dān)心的是有價無市。一個城市產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，人口流出，房產(chǎn)就不是資產(chǎn)，而是債務(wù)，賣不出去、無人接盤。

牡丹江并非沒有過輝煌時期。上世紀(jì)五十年代，受益于國家發(fā)展重工業(yè)的政策，牡丹江的橡膠、機(jī)械等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，涌現(xiàn)出一批全國知名的工業(yè)廠家。2013年，牡丹江全年GDP超過1216億元，2017年更是達(dá)到1404.7億元高峰。

高峰過后，受國企轉(zhuǎn)制、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等影響，牡丹江的GDP增速逐漸放緩。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，牡丹江全市地區(qū)生產(chǎn)總值831.7億元，同比僅增0.4%。其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主要產(chǎn)品中，飲料酒產(chǎn)量同比下降29.7%，橡膠輪胎外胎產(chǎn)量同比下降3%，電焊機(jī)產(chǎn)量同比下降10.5%，水泥產(chǎn)量同比下降9.2%......

為提振經(jīng)濟(jì)發(fā)展，牡丹江制定了今后五年的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)：確保到2025年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長5.5%，一般公共預(yù)算收入年均增長5%。

農(nóng)業(yè)方面，牡丹江地處北緯45度世界黃金玉米帶、奶源帶、黑土帶，“菌菜牧林”等精品農(nóng)業(yè)發(fā)展勢頭較好；該市還有較好的資源和工業(yè)基礎(chǔ)，有34個工業(yè)行業(yè)、16個境內(nèi)外園區(qū)，探明礦產(chǎn)43種、石墨儲量居全國首位，林木蓄積量2.9億立方米。

牡丹江還是我國唯一中俄地區(qū)友好合作示范城市，商貿(mào)物流輻射俄遠(yuǎn)東、吉林東部及周邊地市。因冰雪環(huán)境得天獨厚，牡丹江還提出“文旅富市”計劃，出臺了《全域旅游發(fā)展規(guī)劃》《冰雪旅游專項規(guī)劃》，以“冰雪勝境·避暑天堂”為總定位。

“東北三省以傳統(tǒng)重工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，資源型城市為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致人口、產(chǎn)業(yè)等自成一體，房地產(chǎn)市場相對封閉；此外因氣候、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等因素，大量人口、資金外流，中長期市場需求缺乏支撐。”克而瑞曾在研報中稱。

身處其中的牡丹江，注定又將是一個樓市回歸經(jīng)濟(jì)基本面的縮影。