繼中央政治局會(huì)議定調(diào)后，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署明年重點(diǎn)工作時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”，并首次提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)”。

據(jù)新華社報(bào)道，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月8日至10日在北京舉行。會(huì)議要求，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

第一財(cái)經(jīng)注意到，不同于去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將住房工作單獨(dú)列出，在今年會(huì)議中，住房工作被列入“結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)”的環(huán)節(jié)，并明確房地產(chǎn)市場(chǎng)要“探索新的發(fā)展模式”。與此同時(shí)，在部署明年的住房工作中，除了延續(xù)“房住不炒”“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”兩大關(guān)鍵方向外，會(huì)議還強(qiáng)調(diào)要“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”。

關(guān)鍵詞一：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)

“良性循環(huán)”和“滿(mǎn)足合理住房需求”，正成為近期房地產(chǎn)相關(guān)政策表述的關(guān)鍵詞匯。

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將把促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”的表述放在了“健康發(fā)展”的前面。

12月6日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

11月底，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在發(fā)表的《必須實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》一文中，也提到“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

“說(shuō)法的調(diào)整，體現(xiàn)了當(dāng)前中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)表述較為溫和，這對(duì)于分析、理解明年的政策目標(biāo)有積極意義。”易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，伴隨信貸收緊和前期調(diào)控政策的逐漸顯效，今年下半年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，具體表現(xiàn)為“市場(chǎng)—企業(yè)—居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢，房地產(chǎn)運(yùn)行效率不高、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)明顯增大。

“從這個(gè)角度看，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘市場(chǎng)—企業(yè)—居民家庭’之間實(shí)現(xiàn)了良性循環(huán)，房地產(chǎn)才能真正迎來(lái)健康發(fā)展的空間。”嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，所謂“良性循環(huán)”，包含供地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的良性循環(huán)，而真正得以落實(shí)，需要資金的支持。“大起大落不是健康的，平穩(wěn)運(yùn)行應(yīng)包括資金供給的平穩(wěn)，而不是資金緊縮導(dǎo)致行業(yè)波動(dòng)。”

第一財(cái)經(jīng)還注意到，“因城施策”——這一連續(xù)三年被放在“房住不炒”之后的表述，在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中被置于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”之前。

嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，這意味著在樓市下行、一二三線(xiàn)城市樓市分化加劇背景下，中央將繼續(xù)深入落實(shí)差異化的樓市調(diào)控政策。

關(guān)鍵詞二：滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求

從中央政治局會(huì)議到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在部署明年住房工作時(shí)，都提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”。

那么，什么是“合理住房需求”？

嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，“合理住房需求”是相較于“投機(jī)需求”而言的。“合理住房需求”應(yīng)既指剛需和改善型購(gòu)房需求，也可以簡(jiǎn)單理解為首套和二套購(gòu)房需求。換言之，這兩類(lèi)購(gòu)房需求都會(huì)得到支持。

近日，江蘇省南通市下轄海安市發(fā)布消息，截至明年2月底，對(duì)于該市常住居民中，子女未滿(mǎn)18周歲(截至2022年2月28日)，有改善居住條件的二孩、三孩家庭，給予購(gòu)房補(bǔ)貼。多孩家庭最多可以在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)享有每平方米400元的優(yōu)惠。這是全國(guó)首個(gè)明確給予多孩家庭改善型住房補(bǔ)貼的城市政策。

與此同時(shí)，海安市的樓市新政中，還對(duì)改善型購(gòu)房需求予以明示，除多孩家庭外，還包括地段改善型、戶(hù)型改善型等購(gòu)房需求。

有分析人士認(rèn)為，海安市的樓市新政有很好的導(dǎo)向作用，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)對(duì)改善型購(gòu)房需求的面積、套數(shù)予以明確，并將對(duì)這類(lèi)購(gòu)房群體，予以購(gòu)房首付、貸款等政策優(yōu)惠。

關(guān)鍵詞三：首提“探索新的發(fā)展模式”

今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議稱(chēng)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

所謂“新的發(fā)展模式”，在李宇嘉看來(lái)，具體有五點(diǎn)，即：多元主體、多元房屋類(lèi)型、新的供地類(lèi)型、新的融資方式和新的土地出讓方式。

李宇嘉表示，在過(guò)去，開(kāi)發(fā)商為唯一供應(yīng)主體，“拿地、融資、開(kāi)發(fā)、賣(mài)房”的循環(huán)是唯一模式。現(xiàn)在，國(guó)家將保障性租賃住房作為“十四五”住房工作的重點(diǎn)，并且提出5個(gè)供應(yīng)渠道和主體，再次重申發(fā)展長(zhǎng)租房，這些共同構(gòu)成了多元主體。

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳7月初發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的重要路徑。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在接受第一財(cái)經(jīng)采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場(chǎng)，當(dāng)前，中國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)已告別總量短缺時(shí)代，一些區(qū)域甚至出現(xiàn)飽和乃至過(guò)剩的現(xiàn)象。但結(jié)構(gòu)性供給不足的問(wèn)題卻更加凸顯。

“應(yīng)注意到，這一部分的供給不足問(wèn)題，將給中國(guó)未來(lái)15年里，帶來(lái)約150億平米的樓市增量。”倪鵬飛稱(chēng)。

關(guān)鍵詞四：重申“房住不炒”

自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“房住不炒”以來(lái)，這一表述僅缺席2017年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。在此次會(huì)議中，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”再度被放在住房工作的首位。

李宇嘉稱(chēng)，這意味著“房住不炒”是頂層設(shè)計(jì)，也是指導(dǎo)房地產(chǎn)和住房工作的長(zhǎng)期指針，不會(huì)因行業(yè)一時(shí)出現(xiàn)下行和局部風(fēng)險(xiǎn)暴露而調(diào)整，這個(gè)戰(zhàn)略定力是不能動(dòng)搖的。只有在戰(zhàn)略定力不變的背景下，當(dāng)短期策略調(diào)整時(shí)，才會(huì)有底線(xiàn)、有堅(jiān)守，不會(huì)亂了陣腳。

回顧2021年，從年初政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位以來(lái)，“房住不炒”繼續(xù)成為樓市政策的高頻詞，與此同時(shí)，下半年以來(lái)，伴隨樓市分化加劇，調(diào)控端還出現(xiàn)限漲、限跌并存的“雙向”調(diào)節(jié)模式。

中指研究院認(rèn)為，預(yù)計(jì)2022年，樓市政策將延續(xù)“雙向”調(diào)節(jié)的方向。

此外，為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，此次會(huì)議雖沒(méi)有重申“三穩(wěn)”目標(biāo)，但首次提出了“預(yù)期引導(dǎo)”的概念。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)稱(chēng)，這意味著未來(lái)政策將側(cè)重引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，既包括房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)持續(xù)下行，不會(huì)爆發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期引導(dǎo)；也包括“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制不會(huì)改變，各方不能抱有“刺激房地產(chǎn)、炒作房地產(chǎn)”的心態(tài)。