意料之外也在意料之中，龍湖集團(tuán)決定分拆物業(yè)上市，新品牌名叫“龍湖智創(chuàng)生活”。1月7日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書(shū)，計(jì)劃在港交所上市。

這家穩(wěn)健的地產(chǎn)龍頭，此前曾被數(shù)次追問(wèn)，是否有分拆物業(yè)的打算。原因無(wú)他，相較于受政策預(yù)期影響的地產(chǎn)股，物管板塊仍處于具備想象空間的黃金年代。如果順利登陸港股，龍湖將再添一個(gè)強(qiáng)有力的資本平臺(tái)，物管板塊也會(huì)迎來(lái)一個(gè)全新物種。

龍湖智創(chuàng)生活的“新”，根本在于其業(yè)務(wù)范圍及模式。與主打傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理的公司不同，龍湖智創(chuàng)生活橫跨“物管+商管”兩大賽道，以輕資產(chǎn)模式提供住社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)、產(chǎn)業(yè)辦公及城市服務(wù)。

不僅如此，龍湖智創(chuàng)生活首次面世，便帶著在管面積2.5億平方米、去年前三季度營(yíng)收超77億元、在管第三方項(xiàng)目占比近六成、領(lǐng)先的科技實(shí)力等諸多標(biāo)簽。當(dāng)前，物管行業(yè)正處于規(guī)模倍速增長(zhǎng)、收并購(gòu)高頻發(fā)生、強(qiáng)者吞并弱者的階段。與資本市場(chǎng)接軌后的龍湖智創(chuàng)生活，會(huì)講述怎樣的新故事，充滿想象空間。

物管板塊將迎新巨頭

在過(guò)去的2021年，物管板塊經(jīng)歷了從瘋狂到回歸理性的過(guò)程。

上半年，物管行業(yè)政策利好頻發(fā)、加上多家企業(yè)發(fā)布增長(zhǎng)計(jì)劃，整個(gè)物管板塊熱度高漲，近30家企業(yè)成功遞表。不過(guò)，經(jīng)歷了一番火熱行情后，市場(chǎng)情緒逐漸回歸理智，資本對(duì)企業(yè)的估值，也不再是盲目的規(guī)模邏輯，而是更重業(yè)務(wù)多元與成長(zhǎng)性。

行業(yè)回歸理性的另一面，是龍頭物管迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。在資本瘋狂期，無(wú)論大小開(kāi)發(fā)商，都能借助物管分一杯羹；如今，一些房企將旗下物管資產(chǎn)擺上貨架，有實(shí)力的龍頭物管，則看準(zhǔn)時(shí)機(jī)進(jìn)場(chǎng)，通過(guò)收并購(gòu)快速擴(kuò)張。

去年，33家物管企業(yè)合計(jì)發(fā)生84起收并購(gòu)事件，其中經(jīng)企業(yè)明確披露資金及收購(gòu)裨益的事件合計(jì)61起，共耗資344.9億元。其中，龍湖智慧服務(wù)便以合理的價(jià)格，收購(gòu)了億達(dá)服務(wù)、美好幸福物業(yè)服務(wù)、楷林商務(wù)服務(wù)、九龍倉(cāng)物業(yè)等多家企業(yè)。

規(guī)模不斷攀升的龍湖智慧服務(wù)，留給市場(chǎng)的想象空間越來(lái)越大。終于，2022彼一開(kāi)年，龍湖便先于其他房企，將物業(yè)板塊推向資本市場(chǎng)。被打包上市的，也不僅是龍湖智慧服務(wù)，而是基于龍湖集團(tuán)“智慧服務(wù)”和“商業(yè)運(yùn)營(yíng)”兩大航道而生的新物種。

具體而言，龍湖智創(chuàng)生活的業(yè)務(wù)涵蓋住宅、其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。包含物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)，以及購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)、寫(xiě)字樓及其他商業(yè)物業(yè)服務(wù)。

從規(guī)模及業(yè)績(jī)看，龍湖智創(chuàng)生活將成為物管板塊頗受矚目的新生力量。截至2021年12月28日，該公司合約面積及戰(zhàn)略合作面積達(dá)4.4億平方米，在管面積2.5億平方米。其中，住宅及其他非商業(yè)物業(yè)在管面積2.3億平方米，覆蓋百座城市。

管理規(guī)模不斷擴(kuò)展之余，該公司的高量級(jí)項(xiàng)目占比維持在較高水平。截至2021年9月 30日，其位于一二線城市的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目面積為1.64億平方米，占比約77%；在管由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占比近六成，行業(yè)認(rèn)可度不斷提升。

與當(dāng)前已上市物企相比，龍湖智創(chuàng)生活的規(guī)模是行業(yè)均值的兩倍多。截至2021年6月30日，披露在管面積的45家上市物企，在管面積均值約1.16億平方米?；邶嫶蟮脑诠芤?guī)模，該公司在營(yíng)收絕對(duì)值及同比增速上，同樣表現(xiàn)突出。

截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)業(yè)收入77.7億元，同比增長(zhǎng)81.2%，凈利潤(rùn)11.3億元，同比增長(zhǎng)68.4%。期內(nèi)，龍湖智創(chuàng)生活物管、商管板塊，分別貢獻(xiàn)了60.12億元、17.59億元營(yíng)收，占比分別為77.4%、22.6%。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，基于物企之間品牌形象、資金、母公司的差異，各企業(yè)在收并購(gòu)領(lǐng)域?qū)⒗蟛罹啵?022年將成為物管行業(yè)的分水嶺。隨著行業(yè)集中度加速提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)，龍湖智創(chuàng)生活也將憑借資本市場(chǎng)的助力，打開(kāi)更廣闊的增長(zhǎng)空間。

深耕商管的新故事

相較于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，物管行業(yè)雖然賺的是“小錢(qián)”、“服務(wù)錢(qián)”，但因其現(xiàn)金流穩(wěn)定、可持續(xù)的輕資產(chǎn)模式，以及母公司大量的在管項(xiàng)目供給，所以能得到資本市場(chǎng)的青睞。這是傳統(tǒng)的物管故事：立足住宅生態(tài)、規(guī)模邏輯導(dǎo)向、但業(yè)務(wù)模式單一。

因此，當(dāng)物企打出商管牌時(shí)，便讓市場(chǎng)耳目一新。與傳統(tǒng)住宅物管相比，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理不僅門(mén)檻高、入圍者稀少，且能獲得更高的市場(chǎng)定價(jià)。中金公司認(rèn)為，高專業(yè)壁壘和廣市場(chǎng)空間，決定了該賽道將形成少數(shù)具備強(qiáng)品牌實(shí)力、綜合服務(wù)管理能力的企業(yè)。

基于母公司在商業(yè)賽道的深耕，龍湖智創(chuàng)生活便是有實(shí)力突圍的一員。

早在2002年，龍湖集團(tuán)便成立了商業(yè)運(yùn)營(yíng)部門(mén)。經(jīng)過(guò)近20年的積累，龍湖圍繞“天街”核心品牌構(gòu)建了優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心組合，龍湖智創(chuàng)生活的商業(yè)運(yùn)營(yíng)也由此發(fā)展而來(lái)。

目前，龍湖全新推出的龍湖智創(chuàng)生活，包括對(duì)購(gòu)物中心的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)、零售商業(yè)空間內(nèi)的資產(chǎn)管理和服務(wù)，為“天街”、“星悅薈”等在內(nèi)的購(gòu)物中心及其租戶、消費(fèi)者和業(yè)主等更廣泛的客戶群體，提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。

截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活向60個(gè)購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，管理服務(wù)內(nèi)容包括定位和設(shè)計(jì)咨詢、招商、運(yùn)營(yíng)管理、租戶管理、品牌輸出、消費(fèi)者服務(wù)等，合計(jì)管理面積580萬(wàn)平米，服務(wù)超過(guò)13,000名租戶。

上述購(gòu)物中心，有54個(gè)項(xiàng)目分布在一二線城市，面積達(dá)到440萬(wàn)平方米。以一二線城市在管面積占比計(jì)算，龍湖智創(chuàng)生活行業(yè)排名第一?；诟哔|(zhì)量的項(xiàng)目，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活購(gòu)物中心平均物業(yè)管理收費(fèi)達(dá)每月每平米14.6元。

隨著業(yè)務(wù)范圍不斷拓寬，龍湖智創(chuàng)生活的科技能力也不斷升級(jí)。在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，龍湖智創(chuàng)生活采用八大在線數(shù)字工具，提供租戶服務(wù)、租戶經(jīng)營(yíng)賦能和增值服務(wù)的“商戶在線”、協(xié)助資產(chǎn)管理決策的“資產(chǎn)在線”等，將線下客戶流量實(shí)現(xiàn)在線化。

目前，具備商管邏輯的上市物企中，可參考對(duì)象為華潤(rùn)萬(wàn)象生活。截至2021年6月30日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管面積約1.2億平方米，而其動(dòng)態(tài)市盈率達(dá)41倍，總市值約810.29億港元。規(guī)模體量及營(yíng)收更高的龍湖智創(chuàng)生活，也將具備高估值的想象空間。

更重要的是，受益于住宅小區(qū)、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)等物業(yè)類(lèi)型，以及龍湖廣泛的客戶群體，龍湖智創(chuàng)生活可觸達(dá)廣大的市場(chǎng)，涉及消費(fèi)、娛樂(lè)、餐飲、生活、醫(yī)養(yǎng)、教育、辦公、企業(yè)服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理、科技解決方案等多重方面。

后續(xù)順利上市后，龍湖智創(chuàng)生活作為“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系的核心成員，將憑借高質(zhì)量產(chǎn)品和服務(wù)，維系“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系與其龐大客戶群的聯(lián)系，在推動(dòng)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、房屋租售、房屋裝修等航道形成協(xié)同效應(yīng)。