一條無形的線，劃分出兩個(gè)截然不同的世界。一側(cè)是廣袤平原、高樓林立，一側(cè)是大漠孤煙、雪山高原，這便是著名的“胡煥庸線”。

從黑龍江黑河出發(fā)到云南騰沖，這條大致傾斜45度的直線，不僅是我國人口密度、地貌區(qū)域的分割線，也將房地產(chǎn)劃分成冰與火的兩極。

過去一年，樓市經(jīng)歷了由熱到冷的大逆轉(zhuǎn)。但是，從絕對數(shù)值看，胡煥庸線東南部25個(gè)主要省份和直轄市，前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)132188億元，在全國占比96.3%；該線西北六省房地產(chǎn)開發(fā)投資僅5126億元，占比3.7%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)，不僅能反映資本流向，也是樓市發(fā)展的晴雨表。上述數(shù)據(jù)的巨大分野，便是胡煥庸線兩側(cè)樓市的明顯映照。業(yè)內(nèi)俗稱的“投資不過胡煥庸線”，也因此而來，即該線西側(cè)城市的房地產(chǎn)，不具備顯著的投資價(jià)值。

值得注意的是，近年來，隨著一些新興行業(yè)在西部崛起，胡煥庸線以西地區(qū)的人口有上升趨勢；與之對照，線以東的東北三省人口負(fù)增長愈發(fā)明顯。難以被打破的胡煥庸線，會(huì)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)例外嗎？

房地產(chǎn)也有條“胡煥庸線”

在地理學(xué)界，“胡煥庸線”并不是一個(gè)陌生名詞。

早在1935年，我國著名的地理學(xué)家胡煥庸便提出這一發(fā)現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，為描述中國人口密度在不同地區(qū)的分布，胡煥庸通過多種途徑獲得了全國各區(qū)縣人口數(shù)據(jù)，并在此基礎(chǔ)上手繪出中國第一張人口密度圖、一條人口分界線。

按他當(dāng)時(shí)的分析，此線以東，全國36%的土地，養(yǎng)活全國96%的人口；此線以西，全國64%的土地，只有全國4%的人口。這條45度直線，劃出兩個(gè)截然不同的世界，一邊以農(nóng)耕為基礎(chǔ)，人口密度高，一邊則是地廣人稀的游牧之地。

神奇的是，隨著時(shí)間推移與社會(huì)發(fā)展，業(yè)內(nèi)逐漸發(fā)現(xiàn)，胡煥庸線不僅是人口密度的分割線、氣候地貌的分割線，還與房地產(chǎn)市場有深度關(guān)聯(lián)。

近年來，許多學(xué)者將房地產(chǎn)研究與該線結(jié)合起來，用以衡量我國東南和西北兩地樓市的差異與不平衡。為避免統(tǒng)計(jì)學(xué)偏差，業(yè)內(nèi)多用從黑河到騰沖的省界線作為依據(jù)，該線東南部包括25個(gè)主要省份和直轄市，西北部則有六個(gè)。

從絕對面積上看，胡煥庸線東南部地理面積共計(jì)429.62萬平方公里，西北六省地理面積共計(jì)531.41萬平方公里。但從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)上看，西北六省廣袤的土地，遠(yuǎn)未撐起與其面積成正比的投資體量。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1～11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元，同比增長6.0%。其中，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資72483億元，中部地區(qū)投資28674億元，西部地區(qū)投資30959億元，東北地區(qū)投資5199億元。

胡煥庸線以西的內(nèi)蒙古、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆六個(gè)完整地理省份，被包括在統(tǒng)計(jì)局口徑的“西部地區(qū)”中，期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為1193億元、137億元、1446億元、438億元、441億元、1471億元，共計(jì)5126億元。

胡煥庸線以東的黑龍江、吉林、遼寧、北京、天津、河北、山西、上海、江蘇、浙江、福建、安徽、江西、山東、河南、湖北、湖南、廣東、廣西、海南、重慶、四川、云南、貴州、陜西共25個(gè)省份和直轄市，房地產(chǎn)開發(fā)投資共132188億元。

也就是說，胡煥庸線東側(cè)的主要省份，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的96.3%，西北六省僅占比3.7%，而后者土地面積占比超五成。

從胡煥庸提出至今，這條線的整體趨勢一直未被打破，它所代表的客觀規(guī)律，已成為研究我國國情的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場與之共生的分界線，也使業(yè)界產(chǎn)生了“投資不過胡煥庸線”這一認(rèn)知，大量投資資金扎堆去往東南。

樓市炒作資金的“禁地”

放眼西北土地，如果細(xì)數(shù)不歡迎炒房者的城市，玉門算一個(gè)。

玉門別名油城，是甘肅省酒泉市管轄的一個(gè)縣級市。早在上個(gè)世紀(jì)，石油工業(yè)曾是玉門的支柱，但隨著九十年代石油資源逐漸枯竭，玉門人口開始分流到新區(qū)或者酒泉，老城區(qū)的房價(jià)，也因人口的大量流失而快速跌落。

最夸張的2003年，玉門老城區(qū)房價(jià)曾低至每套僅數(shù)千元。近兩年，玉門房價(jià)略微回升，不過也頻頻因“兩萬就能買套房”等話題沖上熱搜。在各類房產(chǎn)信息網(wǎng)上，玉門老城房源被展示得極少，即便在酒泉市，大量房源也僅售二十萬元。

拋開這類典型的資源枯竭型城市不談，即便是西北主要的省會(huì)城市，樓市也已處在降溫通道。以蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、呼和浩特為例，這些城市曾因處于房價(jià)“洼地”，經(jīng)歷過一波上漲，但受限于人口、產(chǎn)業(yè)承載量，房價(jià)已紛紛降溫。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，去年12月，上述城市房價(jià)環(huán)比紛紛下跌。其中，呼和浩特二手房價(jià)環(huán)比跌0.1，新房持平；蘭州二手房價(jià)環(huán)比跌0.2，新房環(huán)比跌0.4；西寧二手房價(jià)環(huán)比跌0.5，新房環(huán)比跌0.1；銀川二手房環(huán)比跌0.2，新房環(huán)比跌0.4。

其中最“出挑”的城市，莫過于銀川。銀川受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，是從2020年開始的。當(dāng)年，房企在銀川積極拿地，尤以中海最為猛烈，頻頻出手刷新樓面單價(jià)地王。與此同時(shí)，銀川曾連續(xù)多月房價(jià)漲幅高居全國第一，從而引發(fā)住建部約談。

在業(yè)內(nèi)人士看來，銀川之所以樓市升溫，主要在于其起點(diǎn)低、基數(shù)小，導(dǎo)致房價(jià)上漲之后，漲幅看著明顯，房企的拿地動(dòng)作，也對市場形成一定刺激。

進(jìn)入2021年，銀川房價(jià)在前七月依然在上漲，8月23日，當(dāng)?shù)卣l(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對“銀八條”調(diào)控進(jìn)行升級，提出穩(wěn)房價(jià)、降增速、穩(wěn)地價(jià)、降成本等八方面舉措，限購條件也更嚴(yán)格。

經(jīng)歷這波嚴(yán)控后，銀川的樓市行情明顯降溫。這種冷靜與理性情緒，在房企身上最先發(fā)生，2022年1月12日，銀川首場土拍遇冷，三宗熱門地全部流拍。有房企人士稱，行業(yè)整體低迷，公司在拿地時(shí)要把錢花在刀刃上，收縮三四線城市投資。

不僅是銀川，胡煥庸線以西的其他省份，也曾因處于房價(jià)“洼地”，經(jīng)歷過短暫的價(jià)格上漲。以至于有觀點(diǎn)稱，樓市的火要燒過胡煥庸線了嗎？不過，實(shí)踐證明，這種點(diǎn)狀的升溫，最終還是在調(diào)控下明顯回落，沒有觸動(dòng)樓市東西分野的大格局。

人口流動(dòng)下的區(qū)域博弈

胡煥庸線的神奇之處，除了應(yīng)用范圍的廣適性，更在于其長久的穩(wěn)定性。

自新中國成立以來，每輪人口普查數(shù)據(jù)公布后，都有學(xué)者對“胡煥庸線”兩側(cè)人口規(guī)模再作測算。多年來，雖然數(shù)據(jù)有微幅調(diào)整，但人口分布的大格局從未被觸動(dòng)。

值得注意的是，近年來，隨著西部經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展，胡煥庸線以西的人口數(shù)量有上升趨勢。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年內(nèi)蒙古人口數(shù)2405萬人、西藏365萬人、甘肅2502萬人、青海592萬人、寧夏720萬人、新疆2585萬人。

從2010年到2020年十年間，西藏、青海、寧夏、新疆等地人口均處于上升趨勢。其中，新疆人口增長了404萬人，寧夏增長了90萬人，西藏增長了65萬人，青海增長了29萬人，內(nèi)蒙古和甘肅則有微幅下調(diào)。

作為我國西北內(nèi)陸的自治區(qū)，寧夏近年來人口穩(wěn)步增長，目前常住人口為720.27萬人。新疆的人口數(shù)量與城鎮(zhèn)化率也在持續(xù)提高，2020年新疆居住在城鎮(zhèn)的人口占56.53%。

“銀川、拉薩等中西部省會(huì)表現(xiàn)也比較突出，人口集中度增幅均超過4個(gè)百分點(diǎn)，主要在于這些地區(qū)均是典型的單中心省份，省內(nèi)其他城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力與省會(huì)城市相差甚遠(yuǎn)，因此省會(huì)城市人口虹吸效應(yīng)更強(qiáng)，集中度顯著提升。”克而瑞認(rèn)為。

反觀胡煥庸線以東的東北地區(qū)，人口增長變緩甚至負(fù)增長較為明顯，黑、吉、遼三省“七普”人口占全國的比重，較“六普”降幅均在0.25個(gè)百分點(diǎn)以上。黑龍江省10年間人口減量646萬人至3185萬人，占全國的比重由2.86%降至2.26%。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，31個(gè)地區(qū)人口變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角、珠三角地區(qū)人口大都呈現(xiàn)增加趨勢，占全國總?cè)丝诘谋戎卦黾颖容^突出；而經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能欠佳的東北以及西部部分省份，占全國總?cè)丝诘谋戎爻氏陆第厔荨?/p>

對西部地區(qū)來說，西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施20年來，這片土地取得了許多非凡成效，一些新興行業(yè)越過胡煥庸線，在廣闊的西北生根發(fā)芽。加之東北人口外流、產(chǎn)業(yè)有待振興，使得學(xué)界有觀點(diǎn)認(rèn)為，胡煥庸線或許有順時(shí)針微調(diào)的趨勢。

一位業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，新的變化確實(shí)在出現(xiàn)，比如胡煥庸線東邊，內(nèi)部分化較為明顯，都市圈和沿海項(xiàng)目快速發(fā)展，東北區(qū)域則相對較弱；胡煥庸線西邊，雖受制于自然氣候及區(qū)位因素變化略小，但隨著交通逐步改善、省會(huì)城市崛起、文化旅游需求激活，區(qū)域經(jīng)濟(jì)也迎來新的發(fā)展機(jī)遇。