深圳房屋租賃行情回歸買方市場，租金跌回四年前，這是真的嗎？

近日，深圳中原研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：2021年深圳全市房屋租金呈下跌趨勢，租金平均為72元/平方米/月，同比下跌5.5%。與2019年相比，深圳租金下跌幅度約為11%，與2017年6月的租金水平齊平。（注：中原監(jiān)測數(shù)據(jù)為全市商品住宅租賃數(shù)據(jù)，小產(chǎn)權(quán)房等非商品住宅未列入統(tǒng)計范圍。）

從該數(shù)據(jù)看，深圳2021年的平均租金水平已然跌回四年前。自2020年初起，深圳平均月租價格就已呈現(xiàn)緩慢下降的趨勢。

在采訪了多位租客、中介及房東后，第一財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，深圳租房市場行情逐漸差異化，近兩年來，深圳相對地理位置優(yōu)勢不明顯、房屋老舊、室內(nèi)布局一般的房源租金議價空間較大；帶學(xué)位、區(qū)位及交通優(yōu)勢明顯、房源較新的房源價格保持堅挺；城中村出現(xiàn)不少裝修完善的公寓，價格普遍比周邊房源更高，但存在一定議價空間。

對于深圳租賃市場，廣東省住房政策研究中心李宇嘉在接受第一財經(jīng)采訪時表示，二手房市場不景氣、租賃市場房源供應(yīng)充足、保障性住房和人才安居房供應(yīng)力度加大、深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等，都是影響租金的重要因素。

商品住宅、城中村租金皆有下跌

深圳市福田區(qū)一位房屋租賃中介告訴第一財經(jīng)，按照早幾年的租金走向，房屋每換租一次漲幾百塊錢很常見，但這兩年市場上多數(shù)房源的租金幾乎沒有變動，一些空置期長些的房源，房東碰到合適的租客，還愿意降一些。不過，他表示，有些近地鐵口和帶學(xué)位的出租房源，仍然比較搶手，價格也是一直保持在高水平。

除商品住宅外，城中村是深圳約70%居民的住房選擇。從市場調(diào)研來看，深圳城中村的部分房源租賃價格也出現(xiàn)小幅下跌。龍華區(qū)某業(yè)主對第一財經(jīng)表示，自己名下的一套房源，距離地鐵站約600米，在2019年到2021年7月這段時間，出租價格為2100元/月，但此后重新尋找租客時，空置了近1個月才出租成功，租金也降至1900元/月。

同時，近期在深圳龍華某城中村換租成功的陳小姐也告訴第一財經(jīng)，剛在一家配套成熟的青年公寓租了一間單間，價格從最開始出價的2400元/月，減至2250元/月，從配套到房間位置，都符合自己的租房預(yù)期。

據(jù)珊瑚最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021下半年深圳城中村租金各區(qū)均有不同程度下跌，福田區(qū)以76.5元/平方米/月領(lǐng)跑，坪山區(qū)繼續(xù)墊底。

租金下行 原因幾何？

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，在2014年到2018年5年來，深圳均租價格每年以5元左右的價格穩(wěn)步上漲，已從2014年的51元/㎡上漲到2018年的70元/㎡，漲幅達(dá)到37%。前期增長速度較快。

從深圳中原研究中心租金走勢圖可以看出，進(jìn)入2018年9月以后，深圳租金水平增速放緩，近兩年有下跌趨勢。

對于此次深圳市多區(qū)房租下跌的原因，中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁向第一財經(jīng)分析到，一是從大周期來講，深圳房租此前若干年一直在漲，已經(jīng)到了高位水平，這幾年疫情突發(fā)，嚴(yán)重限制了外來人口輸入，房價和租金上漲已經(jīng)失去動力；

二是今年深圳收緊了落戶政策，落戶起點變成了本科，這大大限制了人口的流入，租房市場的需求自然隨之變小；

三是在疫情等多方面因素的影響下，年輕人在深圳“搞錢”的難度加大，越來越多的打工人頂不住高昂的房租，房東們面臨著不降房租就租不出去的巨大壓力。

宋丁認(rèn)為，近幾年深圳在租賃市場的供給卻在不斷加大，各種出租公寓越來越多，政府對租賃市場的政策支持力度也在不斷加大。在需求變小、供給加大的雙重擠壓下，深圳整體的租房價格下降了。

“十三五”以來，補齊教育、住房、醫(yī)療等短板的呼聲得到響應(yīng)，深圳各項民生事業(yè)提上日程。深圳“ 十三五” 期間共建設(shè)籌集公租房、安居房、人才房等帶有保障性質(zhì)的房源44.24萬套。其中，公共租賃住房約6.9萬套，安居型商品房約2萬套，人才住房約16萬套，其他房源（ 如宿舍等）約19.34萬套。深圳計劃“ 十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房不少于40萬套（ 間），占住房建設(shè)籌集總量的45%左右。

在人才落戶方面，2021年5月25日，深圳司法局官網(wǎng)發(fā)布了深圳市發(fā)展和改革委員會關(guān)于《深圳市戶籍遷入若干規(guī)定（征求意見稿）》，深圳擬修訂戶籍遷入規(guī)定，核準(zhǔn)類學(xué)歷型人才的底線要求調(diào)整為全日制本科，大專學(xué)歷不再直接核準(zhǔn)落戶。值得注意的是，深圳產(chǎn)業(yè)升級，一些傳統(tǒng)制造企業(yè)轉(zhuǎn)移，也使得一些制造業(yè)工人隨之離開深圳。

深圳官方數(shù)據(jù)顯示，對比2019年末，深圳2020年末移動電話用戶減少了超過214萬戶、固定電話用戶減少了約30萬戶、移動互聯(lián)網(wǎng)用戶減少了約34萬。

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉也表示，深圳房租跌回四年前核心有兩方面原因：一是隨著大量的產(chǎn)業(yè)遷出和優(yōu)質(zhì)人才在人才爭奪戰(zhàn)中回歸二三線城市，深圳的租房人群在不斷的減少。二是增加了租賃房源的供應(yīng)，需求減少，供應(yīng)增加，房租自然下降。

同時，李宇嘉判斷，從大周期來看，過去幾年深圳的租金確實漲得太快，在如今租房供應(yīng)持續(xù)上升的背景下，未來深圳的租金還會繼續(xù)下跌。