當前房地產(chǎn)銷售、投資當月同比增速自去年初高點已分別下滑120個百分點與50個百分點，降幅為歷史之最；且此次從高點下滑轉(zhuǎn)負僅經(jīng)歷6個月，而過往要用1年的時間。由于本輪房地產(chǎn)銷售和投資的下挫幅度、速度遠超歷史，若要實現(xiàn)及時糾偏，政策力度或許不能太小。

地產(chǎn)如何穩(wěn)

與歷史不同，本輪房地產(chǎn)開發(fā)貸的回落時點明顯早于購房者的銷售回款。由此可見，在“三道紅線”、房貸集中度等政策作用之下，此次房地產(chǎn)收縮的癥結(jié)主要來自開發(fā)商等供給端的約束，而非傳統(tǒng)的購房需求端。解鈴還須系鈴人，穩(wěn)地產(chǎn)的著力點或在于對開發(fā)商融資的松綁。

目前并購貸似已不計入“三道紅線”，房企開發(fā)貸及其他融資渠道（除非標外）邊際拓寬。“三道紅線”與房貸集中度政策在執(zhí)行層面或有優(yōu)化調(diào)整可能。在保交樓、保竣工及工程款償付前提下，各地預(yù)售資金監(jiān)管存在靈活空間。當然，作為傳統(tǒng)調(diào)控手段，購房需求端的限制也可能有所改變。按揭貸款與房貸利率趨松態(tài)勢仍將持續(xù)。因城施策之下，各地限購、限貸、限售、限價甚至首付比等也有望適當調(diào)整，三四線城市或?qū)⒏鼮槊黠@。

地產(chǎn)何時穩(wěn)

按照過往經(jīng)驗，隨著房貸利率下行的延續(xù)，如果加之商品房處于低庫存階段，政策趨松的效果往往會比較明顯。初步預(yù)計，商品房銷售的降幅將在今年一季度收窄。不過，考慮到購房者對房企風(fēng)險、房地產(chǎn)稅等顧慮，疊加疫情持續(xù)兩年多來各項沖擊對可支配收入及其預(yù)期的負向作用，本輪銷售復(fù)蘇的節(jié)奏和強度可能弱于過往。

基于按揭貸、開發(fā)貸等房企到位資金的領(lǐng)先性規(guī)律，房地產(chǎn)投資當季增速有望于今年二季度開始回升。其中，建安投資將成為今年房地產(chǎn)投資的主要支撐，土地投資或仍是負向拖累。不過，考慮到房企違約及危機處置對整個行業(yè)的深遠影響，房企受損面較歷史更廣，本輪房地產(chǎn)投資的修復(fù)過程可能會被拉長。

展望未來，面臨穩(wěn)增長的嚴峻形勢，房地產(chǎn)的政策調(diào)整有望上半年陸續(xù)落地，力度或由弱漸強。這與“房住不炒”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”等基調(diào)并無必然矛盾，只是將其銷售和投資糾偏至正增速的“房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的軌道而已。在房地產(chǎn)實現(xiàn)明顯企穩(wěn)前，基建投資將承擔(dān)維穩(wěn)重任。

（作者系伍戈長江證券首席經(jīng)濟學(xué)家，曹海巍、俞濤、高童系長江證券研究員，薛宇東、陸元鋼、程路捷系長江證券實習(xí)研究員）

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