遠離杭州、寧波都市圈，地處浙江最南端的溫州，一直以來都是自力更生的代表。

從早年溫州人憑借勤勞膽大的精神，以及親友互相幫扶的關(guān)系，依靠“溫州模式”迅速發(fā)家致富，積累了大量財富，并以此聞名，被稱為“東方猶太人”。

當沒有充足投資渠道民間富商將資金投向樓市時，溫州的房價急速起飛，2009年時一度超越了上海，而來自溫州的炒房團也橫掃全國。但這隨著樓市暴漲而膨脹起來的財富，也在溫州房價的暴跌中轉(zhuǎn)瞬蒸發(fā)。

從絕對高位到跌至谷底，投資客被迅速擠出樓市的同時，溫州過去民間家族經(jīng)濟模式，以及由此形成的低利潤勞動密集型產(chǎn)業(yè)，也逐漸無法適應(yīng)時代的發(fā)展，GDP增速也從1978年-2004年間14.1%的年均增速，降至2004年-2012年10.5%。

與此同時，溫州不得不面臨的另一個問題是人口增長放緩。2010年，溫州人口已經(jīng)達到約910萬，在2020年時人口總量約為957萬，10年間僅增長了47萬人。

在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級還在持續(xù)推進的當下，溫州樓市的投資價值似乎陷入了辨不明方向的迷途。

黃金十年，財富如煙

盡管溫州炒房團曾經(jīng)橫掃全國，但他們在到外地買房之前，大多會在溫州先購置房產(chǎn)。

“溫州早年的房價，都是當?shù)氐耐顿Y客炒起來的。”在某Top30房企工作的溫州人李飛（化名）向第一財經(jīng)表示。而這個歷史可以追溯到20世紀90年代末。

1998年，自國家實施房地產(chǎn)市場化改革始，溫州房價從2000元/平方米的均價起步，開啟了十余年的上揚走勢。

公開信息顯示，2000年末時，溫州房價就突破了3000元/平方米的關(guān)口；2001年，溫州市區(qū)的房價出現(xiàn)了第一次大幅上漲，部分區(qū)域的價格達到了約6000元/平方米。

也正是2001年的8月份，由溫州當?shù)孛襟w組織的一個150余人購房團邁向了上海，成為溫州炒房團的起點，在接下來的兩三年里，他們成為各地開發(fā)商、銀行的座上賓，目的地也從最初的上海、杭州向各大省會中心城市、二級城市擴散，從大連到伊犁，從海口到內(nèi)蒙，版圖遍布全國。

作為溫州炒房團的大本營，溫州本地的樓市自然是投資的前沿高地。2005年初，溫州市區(qū)開始有新房的價格超過1萬元/平方米，進入2007年，溫州的房價突破2萬元/平方米。

在2008年國際金融危機沖擊下，溫州房價出現(xiàn)短暫回調(diào)，但隨著四萬億刺激政策的出臺，下半年信貸環(huán)境十分寬松，大量資金持續(xù)涌入房地產(chǎn)市場，樓市再度起飛。2008年年底，溫州主城區(qū)的新房單價在1.5萬元左右；而2009年8月，主城區(qū)的新房均價漲到了2.67萬元，漲幅超7成。

2010年，溫州房價繼續(xù)向上。據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，這一年，溫州房價突破3萬元的門檻，一舉超越北上廣，位列全國之首。其中，位于溫州鹿城區(qū)核心地段的一個名為綠城鹿城廣場的項目，2008年首開時均價在4萬元，2010年在二手房市場上的價格逼近10萬元。

溫州樓市遭遇爆炒的背后，除了寬松信貸政策等的影響，更本質(zhì)的推動因素是“溫州模式”下的民營經(jīng)濟崛起。

“80年代改革開放初期，溫州人依靠吃苦耐勞的精神、對市場的敏銳度、對財富的渴求，在全國各地尋找機會，哪里有市場，哪里就有溫州人。”年逾50歲的溫州本地商人老紀（化名）向第一財經(jīng)介紹，當時的溫州人以家族小作坊的形式，通過低成本、低利潤的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，迅速完成財富積累，“一個賺個三四十萬，很快的”。

公開數(shù)據(jù)顯示，2005年，溫州工業(yè)總產(chǎn)值在10億元以上的產(chǎn)業(yè)集群有29個，工業(yè)總產(chǎn)值達3178億元，形成了中國鞋都、中國電子元器件生產(chǎn)基地、中國五金潔具之都等數(shù)十個“國字號”工業(yè)生產(chǎn)基地。

“藏富于民”的經(jīng)濟模式下，2007年，溫州城市居民人均可支配收入達到24002元，同比增長12.2%，收入水平連續(xù)7年居浙江省各市首位，并高于周邊長三角地區(qū)水平，比同年的上海還高出379元，穩(wěn)居全國前三。

而素來有投資習(xí)慣的溫州人，不會讓手上有閑置資金，缺乏投資渠道的他們一頭栽入了房價不跌的樓市中，“當時的街坊鄰居，大媽、阿姨都在買房，”李飛說。

據(jù)當?shù)孛襟w彼時的一項調(diào)查顯示，有超5成的被調(diào)查者首選的投資物業(yè)是住宅，有3成的被調(diào)查者將溫州作為首選投資區(qū)域；另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年，溫州上規(guī)模企業(yè)中，約有70%的制造企業(yè)投資房地產(chǎn)。

2011年，溫州當?shù)匕l(fā)達的民間借貸爆發(fā)危機，累及依靠杠桿推高的樓市。一時間，溫州老板因巨額債務(wù)而跑路、企業(yè)倒閉的傳聞頻出，疊加限購等宏觀調(diào)控政策，溫州樓市信心遭到巨大打擊，房價走勢急轉(zhuǎn)直下，大面積拋售房產(chǎn)的情況出現(xiàn)。投資需求立刻煙消云散。

據(jù)2015年《溫州藍皮書》顯示，從2012年開始，溫州房價已連續(xù)40個月出現(xiàn)回落，2014年溫州市區(qū)均價為1.95萬元/平方米。這一價格已跌回了2007年的水平。多年積累的財富隨風(fēng)蒸發(fā)。

投資消散，房價爬坡

失去了大批投資客和巨量熱錢的溫州樓市，購房的主力群體已回歸了最本質(zhì)的居住需求。

“經(jīng)過幾波的市場教育之后，溫州炒房的已經(jīng)比較少了，基本上都是以剛需改善自住為主。”在溫州工作生活7年有余的胥陽（化名），目前在某華東房企溫州片區(qū)工作，他向記者介紹。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士向第一財經(jīng)分析，當前溫州的購房需求具有較為明顯的地緣性。而這多與當?shù)氐臍v史、地理等天然因素相關(guān)。

“溫州最早的區(qū)點就是鹿城區(qū)。”李飛告訴記者。鹿城始建于東晉，自古商賈云集，素有“東甌名鎮(zhèn)”之稱。鹿城區(qū)向南為甌海區(qū)，向東跨過溫州市境內(nèi)山脈大羅山是龍灣區(qū)，由此構(gòu)成了溫州傳統(tǒng)核心區(qū)。

“溫州人很認這點：我是鹿城人，是市區(qū)人；甌海人也會將自己認同為甌海人；而被山隔開的龍灣區(qū)就像是溫州的農(nóng)村；龍灣再向東、向北連著的洞頭區(qū)，就是位置很偏的島嶼，早期人口較少。”李飛表示，同樣地，樂清市、瑞安市、龍港市、平陽縣、蒼南縣等三市五縣也都各自的認同，“對外都不說自己是溫州人，而是樂清人、文成人。”

在另一Top20全國性房企浙江片區(qū)負責投資的溫州人陳斌（化名）也表示，“比如瑞安市或者樂清市的人，有原本的生活圈子，城市基礎(chǔ)配套也足夠，當?shù)厝司蜎]有特別強的在其他城區(qū)購房的需求。”

這樣細分的區(qū)域認同，使得各個板塊的購房者有更加明確的選擇。目前在上海打拼的樂清人劉波，2021年5月份時在樂清為爸媽買了一套房；而生長在龍港市的老紀，早年也首先在龍港買房。

“鹿城區(qū)、甌海區(qū)由于城市的地理位置和城市發(fā)展面貌，也能吸引到地緣內(nèi)的優(yōu)質(zhì)客戶。”在溫州有項目在售的某華東房企內(nèi)部人士補充。

實際上，坐擁甌江景觀的鹿城區(qū)是溫州有錢人聚集的地方。“除了鹿城區(qū)本地人之外，其他區(qū)域的人只要有錢也會選擇在這里買房。項目賣到4萬、5萬照樣有人買。”李飛告訴記者。

核心城區(qū)也正是溫州當前的價格高地。據(jù)溫州當?shù)胤康禺a(chǎn)市場研究機構(gòu)溫州木葉研策的報告顯示，2021年鹿城區(qū)均價約為3.32萬元/平方米，位列溫州各區(qū)縣之首；甌海區(qū)以2.57萬元/平方米次之；龍灣區(qū)則以2.41萬元/平方米位列第三。

在2021年上半年燥熱的樓市下，主城區(qū)多個板塊依靠“未來社區(qū)”疊加學(xué)區(qū)概念，多項目開盤即罄。當年5月份三期開盤的華鴻華宇未來之星項目，共280套房源獲得了3655組客戶認籌，中簽率僅7.66%；此前的一期、二期也分別獲得了2000組以上的認籌。2021年全年，鹿城區(qū)、甌海區(qū)均有項目成交破千套，龍灣區(qū)也有項目成交近千套。

經(jīng)歷了2014年的大幅下跌之后，依靠剛需、改善等購房群體，溫州房價已得到了緩慢修復(fù)。

“2014年我剛到溫州的時候，樓市還在低谷，房子均價在1.2萬元左右，”胥陽表示，2011年之后，雖然新房開始以價換量，房價一路下跌，但成交量在平穩(wěn)上漲，“現(xiàn)在市區(qū)均價在2.6萬元左右，基本上追上了十年前的房價。”

上述機構(gòu)報告顯示，2021年溫州市區(qū)住宅均價突破近年來的歷史高位，毛坯均價也接近2.5萬元/平方米，房價近5年平均增長率約為5%。

將銷售市場不斷推高的，還有瘋狂的土地市場。2021年4月份擺上貨架的一宗濱江云谷地塊，吸引了包括金茂、中海等在內(nèi)的數(shù)十家房企競爭，最后保利&招商聯(lián)合體以65.05億元的總價競得，溢價率達到30%，刷新了近十年溫州土拍新高，實際拿地成本價超3萬元/平方米；甌海區(qū)的一宗地塊則拍出了49.8%的最高溢價率。

“2021年上半年的市場應(yīng)該叫瘋狂了，拿地的時候，各家房企看起來就是不算賬，比其他人多出100萬，拿下這塊地就行了?？梢哉f，溫州全市上半年拿的地沒有賺錢的。”李飛回憶說。

不過，隨著全國樓市整體轉(zhuǎn)冷，以及雙減政策的影響，溫州樓市在2021年下半年也同樣向下，打折促銷現(xiàn)象普遍，包括送4-5個車位、10萬裝修、返現(xiàn)等方式。同一個項目上半年常見的超千組認籌數(shù)，下半年亦腰斬，有項目300套供應(yīng)，僅50余組客戶認籌，火熱不再。

鹿城區(qū)、甌海區(qū)、龍灣區(qū)房價都出現(xiàn)明顯下挫。其中位于龍灣區(qū)的未來之城項目的備案均價約為2.99萬元/平方米，算上送車位等折扣后，成交均價跌至2.2萬元/平方米一下，降幅超8000元/平方米。

值得一提的是，在樓市下行的背景下，溫州甌江口、經(jīng)開區(qū)、空港新區(qū)等房價較低板塊曾聚集的投資客也選擇退場。李飛介紹，擁有浙江省首個獲批的省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的甌江口板塊是網(wǎng)紅板塊，其位于S1輕軌、S2輕軌交界處，靠近龍灣機場，并擁有甌江北口大橋?qū)T江口板塊與樂清市連接，醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施也陸續(xù)投入使用。同時，當?shù)卣€引進了包括百度、威馬、唯品會、蘇寧電器物流園等項目，豐富當?shù)禺a(chǎn)業(yè)。

擁有良好的概念和完善中的配套，疊加當?shù)夭蛔闳f元的房價，引起了當?shù)赝顿Y客的興趣。

“去年乃至前年里，甌江口板塊熱度都很高，當時集聚了不少投資客，占比在90%以上。”李飛說，早期甌江口板塊基本是開盤售罄，2021年下半年房價下跌后，投資客全部撤離，“2021年下半年，一個項目只有100-200套左右的去化，主要依靠當?shù)貏傂琛?rdquo;

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，城市升級

僅從2021年溫州當?shù)厥袌銮忻鎭砜?，發(fā)展形勢并未脫離全國樓市，漲跌隨勢；但若將溫州放在一個對比的時空里再看，溫州當前的吸引力略顯不足。

事實上，在歷經(jīng)樓市暴跌后和投資需求擠出后，溫州當前的房價水平仍然不算低。中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年溫州全市新房均價在1.97萬元/平方米，明顯高于中部省會城市長沙1萬元/平方米、武漢1.7萬元/平方米的均價，亦明顯高于緊鄰的臺州、麗水。

“2014年甌海區(qū)的房價也才一萬二三，現(xiàn)在也基本在3萬多了，翻了一倍多。”在談到錯過購房時機時，胥會表示頗為可惜，“正好錯過了低谷的上升期。”

不只是房價談不上友好，溫州本地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型突破并不明顯。

地處浙江最南端的溫州，距杭州、寧波兩大中心城市遠，而與之毗鄰的臺州被劃入了寧波都市圈，甚至在2016年的《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》中落選，直至2019年“重回”長三角城市群；向南則跨入福建，亦難形成聯(lián)動。在地緣上的相對孤立，“溫州這個城市，從最初發(fā)展到現(xiàn)在，多是自力更生。”張飛說。

于是，改革開放初期，溫州人依靠自己走出去，創(chuàng)造了“溫州模式”，迅速積累起了原始財富，打響了溫州聲名；此后隨著對家族式企業(yè)管理制度的突破，逐漸形成了鞋服、眼鏡、打火機、低壓電器等十幾個產(chǎn)業(yè)集群。

數(shù)據(jù)顯示，從1978年到2004年的26年間，溫州GDP年均增速14.1%，位居浙江省首位。但此后由于越來越多資金流向炒房、民間借貸等領(lǐng)域，實體經(jīng)濟凋零、產(chǎn)業(yè)空心化成為溫州的現(xiàn)實。2004年到2012年，溫州GDP年均增速10.5%，居浙江省末位。

近年來，盡管溫州一直在規(guī)劃產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，要從低小散產(chǎn)業(yè)向高精尖產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，但目前尚未能形成足夠的實力，大型企業(yè)的數(shù)量明顯處于弱勢。

截至2021年末，在浙江省超600家A股上市企業(yè)中，杭州擁有199家居首，寧波107家次之，紹興則以73家居于榜眼；而溫州僅有28家，且有6家來自紡織服裝行業(yè)，仍是上市公司最多的行業(yè)。

產(chǎn)業(yè)支撐不足的背景下，溫州的人口增速也明顯放緩。2010年人口已經(jīng)達到約910萬的溫州，在2020年時人口總量約為957萬，10年間僅47萬人的增幅，在浙江省中位列第七，遠低于杭州的逾300萬人、寧波的近180萬人、金華的約169萬人，甚至低于嘉興、臺州。

其中，對傳統(tǒng)鞋服、眼鏡等勞動密集型產(chǎn)業(yè)的淘汰，也在一定程度上造成相關(guān)從業(yè)人員的流失；同時，不少起家于溫州的企業(yè)，后期也相繼將總部搬離。

一家總部位于深圳的房企內(nèi)部人士向記者表示，溫州較寧波和紹興來看，經(jīng)濟活力略顯不足。“2021年，寧波的GDP為1.44萬億元，溫州的則為7628億元，二者不在同一量級上；其次從城市工業(yè)實力看，寧波穩(wěn)居浙江首位，紹興也已經(jīng)領(lǐng)先溫州。相較而言，寧波、紹興比溫州更具有投資價值。”

“溫州的需求端是在萎縮的，”陳斌也持有同樣的觀點，“許多溫州人在外地做生意，他們會傾向于在當?shù)刭彿?，即便有回鄉(xiāng)過節(jié)的居住需求，也會依據(jù)財力，或購置二三百萬的剛需產(chǎn)品；而對于年輕人來說，溫州產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟明顯弱于寧波、杭州，發(fā)展機會也不是特別多，聚攏效應(yīng)并不強。”

“許多很小就離開家鄉(xiāng)的年輕人，對溫州的家鄉(xiāng)情節(jié)已經(jīng)弱化了，人口外流是無法阻擋的。”不過，李飛還是對溫州抱有信心，“900多萬的人口基礎(chǔ)還在，一二線城市也無法容納下全國如此龐大的人群和需求，而沿海的三四線城市仍有自身的魅力在。”

更重要的是，溫州還在積極需求轉(zhuǎn)型和發(fā)展，其明確要在“十四五”時期，深入實施“制造業(yè)發(fā)展雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，到2025年，“5+5”產(chǎn)業(yè)鏈將形成萬億產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

“5+5”產(chǎn)業(yè)為五大傳統(tǒng)制造業(yè)和五大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，在“十三五”期間取得了顯著成效。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，溫州傳統(tǒng)制造業(yè)總產(chǎn)值突破5800億元，2017年以來年均增長8.9%，其中，電氣產(chǎn)業(yè)集群入選工信部2020國家級先進制造業(yè)集群；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值630.4億元，裝備制造業(yè)增加值558億元，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值205億元，分別占規(guī)上工業(yè)增加值的56.8%、50.3%、18.5%，分別較2015年提高了20、6.9、10.7個百分點。