新年伊始，物管行業(yè)的資本故事在冬日里悄悄翻入新章。

1月7日，龍湖集團(tuán)融合了原先智慧服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心能力，發(fā)布了全新品牌龍湖智創(chuàng)生活。并以此為基礎(chǔ)，啟動(dòng)了分拆上市的進(jìn)程。

拆分上市的消息，一時(shí)激起巨大波瀾。億翰智庫(kù)在此前的報(bào)告中稱，自物業(yè)板塊估值趨于理性以來，熱情的資金多保持觀望態(tài)度，市場(chǎng)急需新的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的來攪動(dòng)，再次釋放行業(yè)活力。

機(jī)構(gòu)的關(guān)注，很大程度上反映了龍湖智創(chuàng)生活的體量與商業(yè)模式——4.4億方的戰(zhàn)略簽約面積與物管、商管的業(yè)務(wù)構(gòu)成，這些內(nèi)容均是機(jī)構(gòu)喜聞樂見的。

但關(guān)注度的來源不僅于此，作為最后一家明確分拆物管業(yè)務(wù)的老牌TOP10房企，市場(chǎng)是有更多期待的。

在過去，母公司的實(shí)力是資本市場(chǎng)衡量物企價(jià)值的重要指標(biāo)，持續(xù)的交付面積輸出，財(cái)務(wù)層面的穩(wěn)健等等，均是判斷分拆后未來發(fā)展?jié)摿Φ暮诵囊蛩亍＿@并非沒有依據(jù)，一個(gè)實(shí)際的案例，母體強(qiáng)健的碧桂園服務(wù)，在去年依靠積極的收并購(gòu)，與曾經(jīng)的同行人拉開差距，穩(wěn)穩(wěn)坐上了規(guī)模的頭把交椅。

多年來，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)與成熟的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，是龍湖集團(tuán)長(zhǎng)期的標(biāo)簽，人們不禁好奇，作為其分拆推出的輕資產(chǎn)平臺(tái)——龍湖智創(chuàng)生活，又將生長(zhǎng)成什么模樣？

承載空間

龍湖智創(chuàng)生活招股書顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活服務(wù)運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心60個(gè)，合計(jì)在管面積580萬平方米。

根據(jù)沙利文報(bào)告數(shù)據(jù)，截至2020年末，按運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量計(jì)，龍湖智創(chuàng)生活在中國(guó)所有購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商中排名第六；按每家門店的日均客流計(jì)，在中國(guó)十大購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商中排名第二；按平均出租率計(jì)，在中國(guó)十大購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商中排名第三。

這是一個(gè)商管頭部企業(yè)的成績(jī)單，在億翰智庫(kù)看來，龍湖智創(chuàng)生活向市場(chǎng)展示企業(yè)的優(yōu)秀內(nèi)核，同時(shí)擁有“物管+商管”的雙引擎，正是目前市場(chǎng)上所重點(diǎn)關(guān)注的標(biāo)的。

如今，在經(jīng)過資本市場(chǎng)一輪價(jià)值發(fā)現(xiàn)后，商業(yè)運(yùn)營(yíng)已成為估值分化的分水嶺，以至于在物管板塊整體動(dòng)態(tài)市盈率回歸15倍上下之時(shí)，商管頭部企業(yè)華潤(rùn)萬象生活，甚至享受到資本市場(chǎng)逾50倍市盈率的厚待。

無疑，商管是一個(gè)資本喜愛的“故事”，內(nèi)中原因是從中可以看到一個(gè)更有魅力的未來輪廓。

一直以來，商業(yè)運(yùn)營(yíng)有著較高的進(jìn)入門檻，以及更為可觀的盈利能力，相比住宅物業(yè)管理，商管的毛利率要高出一個(gè)量級(jí)。這從龍湖智創(chuàng)生活的招股書中亦能得到驗(yàn)證，根據(jù)披露，截至2021年9月30日，其商管業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到35.3%。

行業(yè)內(nèi)居前的商管規(guī)模與運(yùn)營(yíng)能力，是龍湖智創(chuàng)生活背靠母公司獲得的先天優(yōu)勢(shì)之一，過往近20年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)沉淀，為龍湖構(gòu)建了優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心組合。伴隨著近年來，商業(yè)網(wǎng)格化布局的加速，龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)業(yè)收入的結(jié)構(gòu)亦在不斷優(yōu)化，招股書顯示，龍湖智創(chuàng)生活商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)收入的貢獻(xiàn)率從11%提升至22.6%。

根據(jù)招股書披露顯示，龍湖智創(chuàng)生活與128個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目訂立商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)合約，總合約建筑面積為1220萬平方米，在已開業(yè)的60家之外，余下68個(gè)購(gòu)物中心預(yù)計(jì)將主要于2022年至2025年期間開業(yè)。

當(dāng)然，在“一個(gè)龍湖”體系下，商業(yè)運(yùn)營(yíng)僅僅是龍湖智創(chuàng)生活未來所得的一個(gè)切面。除此之外，包括2021年銷售額超過2900億元的地產(chǎn)開發(fā)，開業(yè)規(guī)模超10萬間的冠寓等等空間，以及城市更新、醫(yī)養(yǎng)等等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

這些發(fā)展中的業(yè)務(wù)與空間，將是龍湖智創(chuàng)生活提供服務(wù)的新場(chǎng)景。

能力孵化

在“一個(gè)龍湖”體系下，龍湖智創(chuàng)生活擁有的并不止于此。

中信證券的研報(bào)中，有這樣一段表述，“商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)龍湖的意義不只是資產(chǎn)，更是培育商管能力的孵化器。”

多年來，基于“一個(gè)龍湖”體系內(nèi)不同場(chǎng)景，龍湖智創(chuàng)生活亦服務(wù)中，實(shí)踐出一套行業(yè)領(lǐng)先的空間服務(wù)、運(yùn)營(yíng)能力，有社區(qū)、商業(yè)，還有其他等等。

不僅僅是“授之以魚”。

基于龍湖“善待你一生”的理念，龍湖智創(chuàng)生活智慧人性化的服務(wù)逐漸深入人心，在物業(yè)管理服務(wù)在不斷外拓的同時(shí)，業(yè)主滿意度連續(xù)12年超過90%。

相應(yīng)的，優(yōu)質(zhì)服務(wù)積累的口碑，也成為市場(chǎng)化拓展的重要抓手。一個(gè)很顯著的數(shù)據(jù)，即是龍湖智創(chuàng)生活第三方住宅物業(yè)的中標(biāo)率已經(jīng)連續(xù)多年保持在80%左右。

可以看到的是，在龍湖集團(tuán)打造的空間之外，龍湖智創(chuàng)生活的第三方管理面積呈現(xiàn)出更快增長(zhǎng)的趨勢(shì)。截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活管理的來自第三方住宅及非商業(yè)物業(yè)在管建筑面積占比59.8%。此前，有媒體梳理，以披露第三方在管面積的 10 家主流物企作為樣本進(jìn)行分析，從實(shí)際在管面積結(jié)構(gòu)變化來看，2021上半年，樣本物企在管面積中第三方項(xiàng)目占比均值約為 51.3%。

此外，還有科技上的嫁接。截至2021年9月30日，龍湖集團(tuán)已擁有142項(xiàng)專利技術(shù)，包括29項(xiàng)為發(fā)明專利，并擁有一支千余人的數(shù)字科技團(tuán)隊(duì)，在北京、上海和成都設(shè)立了3個(gè)研發(fā)中心，研發(fā)和運(yùn)維的產(chǎn)品超過200個(gè)，地產(chǎn)行業(yè)很少有企業(yè)像龍湖這樣，有著如此規(guī)模的技術(shù)團(tuán)隊(duì)。

以上種種，支持龍湖智創(chuàng)生活建立了一套完整、系統(tǒng)化和行業(yè)領(lǐng)先的科技體系，通過人工智能、AIoT及智能應(yīng)用，為業(yè)務(wù)流程以及員工和供貨商賦能。體現(xiàn)在業(yè)務(wù)上，從招股書披露的數(shù)據(jù)來看，龍湖智創(chuàng)生活的人均在管面積、人均營(yíng)收均為行業(yè)第一，人均管理面積超過百?gòu)?qiáng)物業(yè)均值50%。

面對(duì)未來，在分拆上市后，龍湖將持有龍湖智創(chuàng)生活不少于50%的權(quán)益，龍湖智創(chuàng)生活依然是“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系的核心成員，以輕重兩個(gè)維度，連接更多空間和人。