“小而美”的長(zhǎng)租公寓能否活下來(lái)？

“第一輪淘汰剛剛開始，其實(shí)真正的競(jìng)爭(zhēng)也才剛開始。”位于成都的分散式公寓品牌幸福居創(chuàng)始人王虎告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，在2017年下半年與當(dāng)?shù)亓硪患议L(zhǎng)租公寓Funx合并運(yùn)營(yíng)后，面對(duì)自如、蛋殼和魔方等行業(yè)巨頭對(duì)西南地區(qū)市場(chǎng)的大舉“進(jìn)攻”，如今他總算可以稍微松一口氣。目前幸福居和Funx兩個(gè)品牌旗下管理的房間數(shù)量已經(jīng)超過(guò)5000間，不過(guò)王虎知道，在政策紅利的推動(dòng)下，各巨頭紛紛擴(kuò)大營(yíng)業(yè)規(guī)模，長(zhǎng)租公寓的激烈競(jìng)爭(zhēng)才剛剛拉開帷幕。

2017年7月，九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》前，“機(jī)構(gòu)化租賃”的市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重不足就已是經(jīng)常被討論的話題。2016年12月，鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》稱，租賃機(jī)構(gòu)在整個(gè)租賃市場(chǎng)的租金規(guī)模占比只有7%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國(guó)機(jī)構(gòu)化租房占整體租賃市場(chǎng)比例僅為個(gè)位數(shù)的這塊蛋糕中，已經(jīng)擠入了超過(guò)1000家品牌公寓的運(yùn)營(yíng)商。貝殼研究院(原鏈家研究院)2018年7月發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書》稱，租賃業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)化率目前已進(jìn)一步提升，一線城市新開公寓門店增長(zhǎng)率超35%。此外，規(guī)模較大、運(yùn)營(yíng)范圍向全國(guó)擴(kuò)張的巨頭格局已初現(xiàn)端倪：對(duì)包含超過(guò)1000家分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，估值位列第一的自如估值為200億元，超過(guò)第二名一倍多。貝殼研究院預(yù)測(cè)，未來(lái)一段時(shí)間各種利好資源將不斷向頭部企業(yè)匯聚。

在各路優(yōu)勢(shì)資源向頭部企業(yè)匯聚之時(shí)，有分析認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓可能會(huì)面臨不小的倒閉、兼并與收購(gòu)壓力。作為側(cè)面的證明，長(zhǎng)租公寓的“陣亡名單”中已經(jīng)有Go窩公寓、Color公寓、好熙家公寓等諸多名字。“在對(duì)新房的競(jìng)爭(zhēng)中，如果我們只能以2000元的價(jià)格拿房，而巨頭們卻可以承擔(dān)2500元甚至更高的拿房成本，就到了我們?cè)撏顺龅臅r(shí)刻了。”王虎對(duì)中小租賃企業(yè)未來(lái)的預(yù)測(cè)并不是非常樂(lè)觀。

行業(yè)巨頭不看好兼并、收購(gòu)

與市場(chǎng)分析相反，作為行業(yè)巨頭之一的自如并不認(rèn)為收購(gòu)與兼并的道路能走得通。自如CEO熊林近日對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者明確說(shuō)道：“大家在長(zhǎng)租公寓行業(yè)中對(duì)兼并收購(gòu)有一個(gè)誤區(qū)，其實(shí)收購(gòu)兼并的模式在這個(gè)行業(yè)很難走通。最核心的問(wèn)題是，各家長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的品相、質(zhì)量差距非常大。一些公寓如果在當(dāng)下規(guī)模不夠大、運(yùn)營(yíng)不夠好，在到達(dá)臨界點(diǎn)時(shí)已經(jīng)虧損得很嚴(yán)重了，此時(shí)離與業(yè)主租約到期的時(shí)間也不遠(yuǎn)了。在這種情況下，并購(gòu)來(lái)的資產(chǎn)還剩多大價(jià)值?是否會(huì)貶值，甚至成為負(fù)擔(dān)?”

一位長(zhǎng)租公寓企業(yè)高管接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析，自如雖然也有“自如寓”這種集中式公寓，但大量房源還是在各小區(qū)中的分散式公寓。相較于集中式公寓，分散式公寓的管理半徑更長(zhǎng)、成本較高，收購(gòu)者的興趣不大。

王虎則認(rèn)為，已經(jīng)形成很強(qiáng)運(yùn)營(yíng)體系的巨頭如果去并購(gòu)一家?guī)浊чg的分散式公寓，需要一套一套地實(shí)地測(cè)量，并對(duì)每間房屋進(jìn)行改造，與其這樣還不如按照自有的標(biāo)準(zhǔn)去擴(kuò)張，這樣更劃算。在王虎看來(lái)，自如的標(biāo)準(zhǔn)化和一致化在業(yè)內(nèi)是較為知名的，“目前巨頭都在搶食政策帶來(lái)的紅利，在大眾化和標(biāo)準(zhǔn)化的房屋上下功夫，無(wú)論是Funx這種小眾產(chǎn)品還是幸福居，在他們眼里的價(jià)值其實(shí)并不大。”

然而，業(yè)內(nèi)還是不乏整合與并購(gòu)的案例。除了2017下半年Funx與幸福居的合并外，魔方公寓也入股收購(gòu)了扎根于深圳的V客青年公寓。魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者證實(shí)，魔方入股后成為V客青年公寓的大股東，V客也進(jìn)入了魔方產(chǎn)品體系之中，成為以初入社會(huì)的青年為主要受眾的產(chǎn)品。“青年公寓這個(gè)品類有它獨(dú)特的價(jià)值，它充實(shí)了魔方的產(chǎn)品線，進(jìn)入魔方公寓的體系后‘過(guò)得很好’。”

金喆所說(shuō)的產(chǎn)品條線的互補(bǔ)，或許是行業(yè)整合中的關(guān)鍵參照標(biāo)準(zhǔn)。如今，我國(guó)大眾型的租賃產(chǎn)品中已基本形成了4條不同受眾的產(chǎn)品線：針對(duì)高端商務(wù)人士與精英階層的精品公寓、主要受眾為白領(lǐng)的白領(lǐng)公寓、為初入社會(huì)的青年人打造的青年公寓、為產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工打造的集體宿舍(又稱藍(lán)領(lǐng)公寓)。“當(dāng)某個(gè)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要整體補(bǔ)入某個(gè)之前自己不擅長(zhǎng)或沒(méi)有布局的品類時(shí)，兼并就自然而然地發(fā)生了。”王虎說(shuō)。

利潤(rùn)被壓縮，部分“二房東”改走“大房東”路線

“長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目找到我們的有很多，出于謹(jǐn)慎和對(duì)未來(lái)的不確定，我們一個(gè)都沒(méi)投。”星瀚資本創(chuàng)始合伙人楊歌說(shuō)，他對(duì)長(zhǎng)租公寓“不看好”的原因在于30多年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀格局一直都是“所有權(quán)”(大房東)在欺壓“運(yùn)營(yíng)權(quán)”(二房東)，“這種不合理的結(jié)構(gòu)導(dǎo)致所有權(quán)這一層的利潤(rùn)很大，有得‘炒’，而運(yùn)營(yíng)權(quán)這一層的利潤(rùn)十分薄，沒(méi)有太多人重視這塊業(yè)務(wù)，更‘懶’得按照運(yùn)營(yíng)商的需求開發(fā)合適的物業(yè)租給他們。”

在楊歌看來(lái)，運(yùn)營(yíng)權(quán)目前有長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公以及書店等幾個(gè)分支，但大多數(shù)運(yùn)營(yíng)商過(guò)得都不太好，“還是因?yàn)槔麧?rùn)太薄，大部分利潤(rùn)被‘所有權(quán)’拿走了。”

在“所有權(quán)”與“運(yùn)營(yíng)權(quán)”的關(guān)系中，由于我國(guó)租賃市場(chǎng)不是非常發(fā)達(dá)，對(duì)規(guī)范“所有權(quán)”與“運(yùn)營(yíng)權(quán)”之間的邊界、約束各自行為的法律法規(guī)不夠完善，大房東往往是強(qiáng)勢(shì)一方。一位不愿具名的公寓運(yùn)營(yíng)商告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，大房東在與運(yùn)營(yíng)者關(guān)系上的強(qiáng)勢(shì)是多方面的，比如違約成本不高、隨意修改合同以及不遵守規(guī)則地?cái)嗨當(dāng)嚯姷取?/p>

思源地產(chǎn)副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)，由于“二房東”模式?jīng)]有所有權(quán)，一旦市場(chǎng)發(fā)生不可預(yù)期的變化，比如地價(jià)房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)，成本將很難控制。此外，如果“二房東”運(yùn)營(yíng)得好，“大房東”看了“眼紅”，也可能以提高租金的方式擠壓運(yùn)營(yíng)商的利潤(rùn)空間。

值得注意的是，一些“二房東”在對(duì)他們不利的市場(chǎng)格局中，隨著自身運(yùn)營(yíng)權(quán)業(yè)務(wù)的規(guī)模擴(kuò)大，也開始了對(duì)地產(chǎn)的布局，并變身為“大房東”。以連鎖快餐品牌麥當(dāng)勞為例，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)甚至已經(jīng)超過(guò)了主營(yíng)業(yè)務(wù)。麥當(dāng)勞2016年的財(cái)報(bào)顯示，其地產(chǎn)出租一項(xiàng)的利潤(rùn)就已經(jīng)達(dá)到全財(cái)年利潤(rùn)的50%。

為了成為“大房東”，自持物業(yè)成為可行性較高的路徑之一。但“二房東”要想自持物業(yè)并不容易。

2017年初，魔方與中航信托成立藍(lán)山資產(chǎn)，聚焦于北上廣深等一線城市存量資產(chǎn)的收購(gòu)、開發(fā)和管理，由“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)向“重資產(chǎn)”模式。“我們的兄弟公司一旦物色到好物業(yè)，會(huì)交給我們來(lái)運(yùn)營(yíng)和管理，但魔方公寓的核心能力并不在這里，和大型開發(fā)商搶地塊，實(shí)在不是我們可以做得到的。”金喆說(shuō)。

自如同樣沒(méi)有當(dāng)“大房東”的打算。“我們的核心能力還是在運(yùn)營(yíng)，持有物業(yè)對(duì)我們來(lái)說(shuō)成本太高了，也不利于完成當(dāng)前迅速擴(kuò)大規(guī)模的任務(wù)。”一位不愿具名的自如內(nèi)部人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

幸福居創(chuàng)始人王虎則對(duì)中小規(guī)模企業(yè)到期離場(chǎng)已做好心理準(zhǔn)備。“我們借貸資金的年利率超過(guò)30%，而巨頭企業(yè)的年利率只有百分之十幾，他們對(duì)外發(fā)債的利率更是只有個(gè)位數(shù)。”他說(shuō)，巨頭們更低的資金成本確保了他們可以將收回成本的時(shí)間推遲到3年甚至四五年后，而幸福居這樣規(guī)模的企業(yè)必須在3年甚至兩年內(nèi)收回成本，才能保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這對(duì)中小規(guī)模企業(yè)來(lái)說(shuō)是很大的問(wèn)題。“由于我們?cè)诔啥疾季值迷?，早期房源我們付出的成本很低，可一旦這些房源租期結(jié)束，自如在大部分房源中都能以高于我們500元甚至1000元的價(jià)格拿房，會(huì)對(duì)我們形成巨大的優(yōu)勢(shì)，那時(shí)候我們就該離場(chǎng)了。”而對(duì)于自持物業(yè)，王虎的回答很干脆不可能。“我們與合伙人也考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題，但對(duì)于我們這樣只有幾千間規(guī)模的運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，要想自持很難。”

“小而美”企業(yè)在夾縫中求存活

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)習(xí)慣性的“只有第一名才能活下來(lái)”的口號(hào)是否也會(huì)出現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓中?

曾有人指出，互聯(lián)網(wǎng)幾乎為零的邊際成本可使其線上業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張，只有規(guī)模最大者才能最終取勝。但需要線下廣泛布局的業(yè)務(wù)則不然，因?yàn)槠湫枰直镜鼗膶I(yè)服務(wù)，可以各自“占山為王”，不利于一家獨(dú)大的格局形成。在共享單車行業(yè)中，有人依照這個(gè)理論認(rèn)為線下端的“去中心化”會(huì)抵消線上端“中心化”的趨勢(shì)，然而，通過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終只有ofo和摩拜單車兩者大規(guī)模地生存下來(lái)，而網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)數(shù)不夠多(即運(yùn)營(yíng)規(guī)模不夠大)的企業(yè)，即便產(chǎn)品質(zhì)量更好，也未能存活。

其實(shí)，多數(shù)公寓運(yùn)營(yíng)商無(wú)論從宣傳還是實(shí)操角度，都在凸顯自身的“互聯(lián)網(wǎng)基因”，以流量經(jīng)營(yíng)的模式試圖將一個(gè)穩(wěn)定的人群保留在其服務(wù)的場(chǎng)景中，使其在體系內(nèi)發(fā)生重復(fù)消費(fèi)，并試圖開發(fā)其在社交、搬家、維修等其他方面的新需求，以拓展增值服務(wù)。比如，一些租賃巨頭的房客既能在線下看房，也能在線上全面了解房源，之后通過(guò)電子密碼門禁，就可以直接拎包入住，不用再經(jīng)過(guò)傳統(tǒng)的中介服務(wù)人員。而在接收房源一端，電子化量房、以智能的方式推算出房屋市場(chǎng)價(jià)，已是常見的信息化手段。

長(zhǎng)租公寓是否會(huì)追隨這一“剩者為王”的原則，“小而美”能否留下?自如CEO熊林認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓在單體城市運(yùn)營(yíng)規(guī)模不小于20萬(wàn)間，整體規(guī)模不小于百萬(wàn)間，才算是過(guò)了“規(guī)模關(guān)”，在這一過(guò)程中，前期的IT系統(tǒng)投入顯得十分重要，是支撐規(guī)模迅速擴(kuò)大的基礎(chǔ)，對(duì)小規(guī)模企業(yè)而言壓力很大。

王虎則希望幸福居和Funx繼續(xù)以“小而美”的方式頑強(qiáng)生存下去。“我看到一些只有2萬(wàn)+或者3萬(wàn)+規(guī)模的本地企業(yè)目前活得都還不錯(cuò)，也都實(shí)現(xiàn)了盈利。Funx專注于同性戀群體，這個(gè)小眾市場(chǎng)暫時(shí)還沒(méi)被巨頭看上眼，在巨頭都在大規(guī)模進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和大眾化房屋的布局之時(shí)，我們有很長(zhǎng)一段時(shí)間可以利用。”他說(shuō)，根據(jù)他的觀察，目前所謂白領(lǐng)公寓、青年公寓和精英公寓3個(gè)條線，更多的是為了給投資方“講故事”，其實(shí)同質(zhì)化情況非常嚴(yán)重，“未來(lái)我們的生存之本就是‘有特色’，趁著巨頭還無(wú)暇顧及小眾市場(chǎng)時(shí)占得一些先機(jī)。”