近日，據(jù)上證報(bào)統(tǒng)計(jì)，今年以來，包括泰禾集團(tuán)、京漢股份、新華聯(lián)、陽光股份、福晟集團(tuán)、協(xié)信集團(tuán)在內(nèi)的6家房企為渡過難關(guān)，主動(dòng)出讓實(shí)際控制權(quán)，或試圖引入戰(zhàn)略投資者，其中有5起集中發(fā)生于最近2個(gè)月。

“房住不炒”方針不動(dòng)搖、貿(mào)易戰(zhàn)、疫情等綜合沖擊之下，中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)模式面臨轉(zhuǎn)型，實(shí)力較弱或因?yàn)槊斑M(jìn)擴(kuò)張?jiān)庥鲲L(fēng)險(xiǎn)的二三線房企正在被規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益更強(qiáng)的一線龍頭房企兼并，房地產(chǎn)行業(yè)集中度大幅上升，出現(xiàn)走向寡頭壟斷的趨勢(shì)。

房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型逼死高杠桿房企

一個(gè)行業(yè)的景氣度取決于利潤(rùn)率，在中國(guó)加入WTO之后的“黃金時(shí)代 ”，連年大幅增長(zhǎng)的貿(mào)易順差帶來巨大現(xiàn)金流。由于房子既是消費(fèi)升級(jí)的商品，又是保值增值的工具，因此暴利一直是房地產(chǎn)業(yè)的代名詞，高利惜售、哄抬房?jī)r(jià)則是當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)商業(yè)模式。

但金融危機(jī)之后，貿(mào)易順差增長(zhǎng)不再持續(xù)迅猛，現(xiàn)金流增長(zhǎng)也不再理所當(dāng)然，因此經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)經(jīng)常要靠貨幣寬松政策支持，過多貨幣追求保值增值的結(jié)果是房?jī)r(jià)一次又一次被推高，但貨幣寬松政策推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的邊際效用也在逐漸遞減。終于政府認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)不能再繼續(xù)飲鴆止渴，否則金融體系和中國(guó)經(jīng)濟(jì)將不可持續(xù)發(fā)展，于是在2016年出現(xiàn)了“房住不炒”的房地產(chǎn)方針，并不再動(dòng)搖。

從此，中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)模開始從高利惜售、哄抬房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)型為薄利多銷、比拼性價(jià)。

但是，有些房企已經(jīng)習(xí)慣了高利惜售、哄抬房?jī)r(jià)的商業(yè)模式，甚至幻想“房住不炒”像以前的多次房地產(chǎn)調(diào)控一樣不了了之。

因此它們依賴于高杠桿融資，企圖熬過暫時(shí)低谷，待景氣回歸。當(dāng)銀行融資收緊后，它們又轉(zhuǎn)向高杠桿的資本市場(chǎng)融資以及非標(biāo)融資。2019年9月18日，信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月末，在總資金信托余額同比下降6.4%的背景下，房地產(chǎn)資金信托余額逆勢(shì)增長(zhǎng)16.8%，占比達(dá)到15.4%，創(chuàng)2012年以來新高。同時(shí)，上半年新增房地產(chǎn)信托逆勢(shì)增長(zhǎng)53.5%，占比達(dá)到20.9%，創(chuàng)2010年以來新高。

然而，讓這些高杠桿融資的房企始料未及的是，2020年一季度爆發(fā)了新冠病毒疫情，房地產(chǎn)陷入全面停滯，導(dǎo)致一些風(fēng)險(xiǎn)承受度較低的二三線房企資金鏈斷裂，爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。

對(duì)于這些企業(yè)來說，與其破產(chǎn)，肯定不如主動(dòng)賣股求生，哪怕失去控制權(quán)也比一無所有強(qiáng)得多。

泰禾集團(tuán)在5月15日對(duì)深交所關(guān)注函的回復(fù)公告中，披露目前公司已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性逾期的債務(wù)金額合計(jì)20.17億元，分別是對(duì)華能貴誠(chéng)信托的借款13億元、對(duì)浙江稠州商業(yè)銀行的借款1.61億元、對(duì)中合中小企業(yè)融資擔(dān)保股份有限公司的借款4.76億元、對(duì)西藏信托的借款0.8億元。

2019年泰禾集團(tuán)貨幣資金合計(jì)134.13億元，截止到今年3月31日，泰禾貨幣資金大幅降至合計(jì)55.53億元，照此發(fā)展，三個(gè)月內(nèi)將陷入絕境。在此背景下，泰禾集團(tuán)被傳將被福建當(dāng)?shù)貒?guó)企接盤絕非空穴來風(fēng)。

今年恰好是房企償債高峰期，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，95家房企2020年內(nèi)到期債券總額超過5000億元，較2019年上漲45%。

因此，類似的兼并事件可能還將持續(xù)出現(xiàn)。

龍頭房企準(zhǔn)備狩獵競(jìng)爭(zhēng)寡頭座次

5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)商品房銷售面積為33973萬平方米，同比下降19.3%;銷售額為31863億元，同比下降18.6%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額28178億元，同比下降7.5%。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)弱于整體市場(chǎng)的大趨勢(shì)之下，房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，這有利于龍頭房企，因?yàn)樗鼈兙哂懈蟮囊?guī)模經(jīng)濟(jì)效益。

因此，銀行融資雖然持續(xù)收緊，但對(duì)于龍頭房企，信貸仍然有渠道。

中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018 年 1-5 月，房地產(chǎn)行業(yè)總?cè)谫Y 2282.7 億元，其中龍頭房企占比達(dá)到 34%， 2017 年全年占比為 17%。融資向龍頭集中的趨勢(shì)明顯。 2018 年融資成本雖然有所上升，但龍頭房企加權(quán)融資成本仍基本控制在 8%以下。

盡管如此，早在2018年9月，龍頭房企萬科就提出了“活下去”的主題詞，震動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。實(shí)際上，處于國(guó)際貿(mào)易前沿陣地深圳的萬科當(dāng)時(shí)就應(yīng)該敏感意識(shí)到了來自于貿(mào)易順差的現(xiàn)金流下降將重創(chuàng)房地產(chǎn)業(yè)。

在2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮強(qiáng)調(diào)，房企當(dāng)下應(yīng)對(duì)疫情的兩點(diǎn)是：現(xiàn)金為王、手有余糧。

為了搶占市場(chǎng)份額，保障現(xiàn)金流，曾經(jīng)因?yàn)槎嘣瘮U(kuò)張而內(nèi)外交困的另一個(gè)龍頭房企中國(guó)恒 大在一季度發(fā)動(dòng)了75折大甩賣的價(jià)格戰(zhàn)，這又重創(chuàng)了二三線房企。

4月28日，萬科聯(lián)手深圳國(guó)資委等共同設(shè)立深圳資產(chǎn)管理有限公司，萬科為其第二大股東，持股比例24.1%，認(rèn)繳10億元。

看來，龍頭房企已經(jīng)準(zhǔn)備好銀子，準(zhǔn)備在房地產(chǎn)的叢林世界中狩獵，兼并一些弱者和冒進(jìn)遇險(xiǎn)者，競(jìng)爭(zhēng)未來的寡頭座次。