人口超千萬、GDP規(guī)模超萬億的大都市，卻在房地產(chǎn)市場黯然失意，龍頭房企帶頭殺價(jià)出貨，首付分期屢見不鮮......這是鄭州這片土地正在上演的現(xiàn)實(shí)。

鄭州，華夏文明的重要發(fā)祥地，古稱商都，今謂綠城。這里曾孕育出規(guī)模超千億的本土房企，也因洪水及疫情等原因，讓深耕于此的房企斷臂求生。今年來，河南多家房企主動(dòng)放假，老牌企業(yè)建業(yè)揮刀向內(nèi)，碧桂園等龍頭也祭出大幅降價(jià)的戲碼。

龐大的人口體量、慘淡的樓市行情，兩者背道而馳產(chǎn)生的魔幻感，讓許多購房者心生疑慮。“降價(jià)這么多，都不要買了。”有購房者看著某龍頭房企的降價(jià)信息稱，還有人被首付分期“誘惑”入手后，如今頂著高額月供有苦難言。

為提振樓市行情，3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布通知，提出19項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)舉措，包括取消認(rèn)房又認(rèn)貸、人才購房補(bǔ)貼、下調(diào)住房貸款利率、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化等幾大利器。

經(jīng)歷了洪水沖擊的中部人口大城，開始向樓市復(fù)蘇發(fā)起沖刺。

龍頭房企殺價(jià)出貨

鄭州樓市行情明顯下行，是從去年下半年開始的。

2021年7月17日至23日，河南省遭遇歷史罕見特大暴雨，發(fā)生嚴(yán)重洪澇災(zāi)害，災(zāi)害共造成河南省150個(gè)縣（市、區(qū)）1478.6萬人受災(zāi)，直接經(jīng)濟(jì)損失1200.6億元，其中鄭州市直接經(jīng)濟(jì)損失409億元、占全省的34.1%。

洪水疊加此后多輪疫情的沖擊，讓河南尤其是鄭州受到極大影響。“去年真的太難了。”談起過往經(jīng)歷，許多河南當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)人都心有所感。從那時(shí)開始，已經(jīng)陰跌綿綿的樓市，降價(jià)案例明顯增多，開發(fā)商為了回血奮力出貨，這一趨勢延續(xù)至今。

以位于管南區(qū)域的碧桂園名門時(shí)代城為例，該項(xiàng)目一期2019年推出，當(dāng)時(shí)房源均價(jià)約12700元/平方米，2020年漲到12800～13500元/平方米，如今精裝修特價(jià)房源售價(jià)約11000～11500元/平方米。

萬科在鄭州二七區(qū)一項(xiàng)目也有類似現(xiàn)象。房天下數(shù)據(jù)顯示，萬科大都會(huì)最早于2016年開盤，至今已賣到第七期，此前樓市行情好時(shí)，該盤售價(jià)穩(wěn)定在13000元/平方米左右，最高曾于2020年初推出16000元/平方米的洋房，如今在售均價(jià)約11800元/平方米。

龍頭房企尚且如此，其他中小本土房企也徹底撕開了降價(jià)的遮羞布。“現(xiàn)在市場上很多首付分期的項(xiàng)目，甚至有項(xiàng)目打著零首付的概念進(jìn)行營銷。”有當(dāng)?shù)刂薪榉Q。

譬如一套總價(jià)147萬、首付款約44萬的房源，申請首付分期后，可先拿14萬，剩下的30萬分兩年或者三年支付，每月還8000元左右。

2020年至今，首付分期成為鄭州樓市的常規(guī)營銷手段。有購房者入手后發(fā)現(xiàn)，前兩年月供壓力太大，洪水及疫情沖擊后還款難上加難；而對(duì)更多購房者來說，花樣百出的促銷，反而加重了等待觀望的情緒。

克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2022年第8周，鄭州有7個(gè)項(xiàng)目開盤，共推出約649套房源，累計(jì)去化約69套，去化率僅10%。其中，碧桂園時(shí)代城推案體量約33套，成交4套；滕威城推出約99套，成交約6套；東原閱城二期推出約100套，成交約8套。

如果將時(shí)間軸拉長，會(huì)發(fā)現(xiàn)外部因素只是鄭州樓市下行的導(dǎo)火索，在此之前，鄭州樓市已經(jīng)低迷數(shù)年。

七年前，鄭州樓市一片火熱，地王頻出挑動(dòng)市場情緒，為樓市吸引了大量投資性需求。在剛需與投資置業(yè)推動(dòng)下，鄭州2016年新房成交規(guī)模達(dá)1693萬平方米，較2014年擴(kuò)大3倍。

但是，隨著2016年中期樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向，限貸、限購、限價(jià)、限售等政策頻出，市場過熱現(xiàn)象也被遏制。此后，鄭州樓市開始了漫長的回調(diào)期，2020年商品住宅成交面積僅1255萬平方米，2021年再度下滑至1021.98萬平方米。

“從城市發(fā)展角度來說，鄭州的流入人口多數(shù)來自本省其他城市，因缺少高新技術(shù)企業(yè)，相應(yīng)領(lǐng)域就業(yè)面較窄，對(duì)人才的吸引力也較弱，進(jìn)而導(dǎo)致城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，對(duì)購買力的支撐略顯乏力。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪告訴第一財(cái)經(jīng)。

出手主動(dòng)去庫存

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月，鄭州商品住宅去化周期已超過21個(gè)月，庫存壓力進(jìn)一步加大。

日前，鄭州市代市長何雄公開表示，鄭州的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在遇到一些“小困難”，將來不會(huì)有大問題，市場需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整。“在之前沒有疫情時(shí)，鄭州每年人口凈流入40萬，住房需求非常旺盛。”何雄稱。

在人口體量上，鄭州確實(shí)是當(dāng)之無愧的大都市。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，鄭州以1260.1萬人的常住人口數(shù)量，躍居全國城市第十位、中部地區(qū)第一。

不過，鄭州對(duì)年輕人才的吸引力，不如人口總量那樣突出。大學(xué)生招聘平臺(tái)梧桐果發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年鄭州的畢業(yè)生留存率為62.2%，在新一線城市中排名第十。

為吸引人才，新政規(guī)定，在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的博士、碩士研究生等，符合條件的可購買共有產(chǎn)權(quán)住房，購買商品住房的按照政策給予購房補(bǔ)貼。在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)大學(xué)生購房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對(duì)租住市場化租賃住房的可給予一定面積補(bǔ)貼。

在信貸方面，加大房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款支持，有效緩解市場主體資金鏈運(yùn)行壓力。同時(shí)，引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

同時(shí)，鄭州還祭出了另一大“利器”：棚改貨幣化安置。官方稱，實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。對(duì)未開工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。

關(guān)榮雪認(rèn)為，近期鄭州官方重提棚改貨幣化安置，由于拆遷戶可得到一筆費(fèi)用去自行購買房產(chǎn)，這將在一定程度上促進(jìn)樓市消費(fèi)，同時(shí)也將在一定程度上促進(jìn)房價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢，畢竟市場買方多傾向于“買漲不買跌”。

貝殼找房鄭州站發(fā)文稱，推行貨幣化安置，可增強(qiáng)拆遷居民的購買力，包括房地產(chǎn)的購買力，側(cè)面擴(kuò)大購房消費(fèi)需求。二是政府回購安置房，以保障性住房的形式推向市場，利于滿足剛需群體的住房需求，增加城市對(duì)外來人口的吸引力。

受一系列消息刺激，鄭州的二手房市場率先有所反應(yīng)。機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，2月份二手房成交量中，50城中有超過四成環(huán)比增長，鄭州成交量環(huán)比增長超60%。

“受開發(fā)商爆雷、新房市場延期交付、甚至爛尾頻出等影響，部分購房者將目光從新房市場轉(zhuǎn)向了二手房。”據(jù)多位當(dāng)?shù)刂薪橥嘎叮壳?，鄭州新房市場一片慘淡，二手房市場也較為分化，不過核心區(qū)域還算堅(jiān)挺，遠(yuǎn)郊區(qū)二手房則越來越難。

貝殼研究院認(rèn)為，目前，鄭州二手房首套利率5.39%，二套利率5.64%，達(dá)到2021年以來最低水平，放款速度達(dá)到了歷史最快水平；同時(shí)，通過擴(kuò)大住房公積金制度受益范圍、推進(jìn)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度等，刺激了居民合理的住房消費(fèi)需求。

河南樓市大環(huán)境的縮影

鄭州樓市要走出這次“小困難”，并非一朝一夕之事。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，影響商品住宅短期、中長期成交規(guī)模的因素略有不同，短期主要與地價(jià)、房價(jià)等相關(guān)，中長期主要取決于居民收入增長情況，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級(jí)密切相關(guān)。

克而瑞表示，鄭州樓市成交能否放量，并不在于供應(yīng)，而是受限于居民購買力。鄭州作為省會(huì)城市，剛需基數(shù)龐大，短期內(nèi)難以釋放一方面是因自身收入有限，很難與市區(qū)房價(jià)相匹配；市場轉(zhuǎn)淡行情下，房企打折促銷，也加重了其觀望情緒。

從最直觀的GDP增速來看，2021年鄭州GDP增速僅4.7%，低于全國平均值。因暴雨與疫情沖擊，2021年鄭州一般公共預(yù)算收入1223.6億元，環(huán)比下滑約2.8%，是GDP排名前20的城市中，唯一公共預(yù)算收入下滑的城市。

鄭州上述人口體量大、但經(jīng)濟(jì)發(fā)展有待提振的現(xiàn)狀，也是整個(gè)河南的縮影。

“河南”作為省級(jí)區(qū)劃名稱，自元朝開始，并沿用至今。河南志記載顯示，有史以來，河南就是人口比較集中的地區(qū)。漢代河南人口占全國的20％，隋朝占21％，唐代占16％，宋代以后，河南人口在全國比重有所下降，但直到清朝仍維持在6％左右。

在第七次全國人口普查中，河南省常住人口為99365519人，占全國人口的比重為7.04%，相比2010年共增加5341952人，增長5.68%。放眼全國，只有廣東與山東人口總量高于河南，分別為126012510人、101527453人。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，自2005年生產(chǎn)總值邁上萬億元臺(tái)階后，河南用五年邁上2萬億元臺(tái)階，再相繼邁上3、4、5萬億元三個(gè)臺(tái)階，2021年生產(chǎn)總值5.89萬億元，已接近6萬億元。

但從增速來看，河南與甘肅、寧夏、吉林、天津、河北、陜西、內(nèi)蒙古、黑龍江、遼寧、青海共10個(gè)省區(qū)市共處一列，2021年GDP增速數(shù)據(jù)低于7%。

鄭州之外，河南樓市的整體行情不振。官方數(shù)據(jù)顯示，2021年河南省商品房銷售面積13277.19萬平方米，同比下降5.8%，商品房銷售額8657.71億元，同比下降7.5%。房企買地的熱情也在下降，期內(nèi)土地成交價(jià)款417.40億元，同比下降17.6%。

“近期，河南其他城市的樓市表現(xiàn)也略顯乏力，如平頂山、新鄉(xiāng)等，洛陽的新房成交表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，但成交體量不大。”關(guān)榮雪告訴第一財(cái)經(jīng)。河南樓市發(fā)展的挑戰(zhàn)在于，產(chǎn)業(yè)布局較為單調(diào)且無核心發(fā)展板塊，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的提速難度不小，同時(shí)樓市供應(yīng)端的產(chǎn)品力略顯不足，一定程度上導(dǎo)致市場流動(dòng)力處于較低水平。

為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，河南近日明確“十四五”期間制造業(yè)發(fā)展規(guī)劃，要發(fā)展材料、裝備、汽車、食品、輕紡5大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育新一代信息技術(shù)、高端裝備、新材料、現(xiàn)代醫(yī)藥、新能源汽車等7大新興產(chǎn)業(yè)，布局氫能和儲(chǔ)能、量子信息、類腦智能等6大未來產(chǎn)業(yè)。

與此同時(shí)，河南將以建設(shè)通道經(jīng)濟(jì)帶、樞紐經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展區(qū)為重點(diǎn)，拓展樞紐經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，將鄭州打造成為全省樞紐經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心動(dòng)力源，建設(shè)豫西、豫南、豫東、豫北4個(gè)樞紐經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展區(qū)，打造中原—長三角、京港澳、陸橋、濟(jì)鄭渝4條通道經(jīng)濟(jì)帶。

關(guān)榮雪認(rèn)為，河南樓市未來的機(jī)遇在于，一方面內(nèi)陸開放不斷加大，將在一定程度上帶動(dòng)購房需求增多；另一方面，部分區(qū)域間的聯(lián)動(dòng)較為緊密，將提升城市的人口吸附力。