地方政府財(cái)政收入的一大支柱，是國有土地使用權(quán)出讓收入（下稱“土地出讓收入”）。去年全年土地出讓收入約8.7萬億元，略有增長。但財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月地方土地出讓收入為7922億元，同比下降29.5%。

土地出讓收入較大幅度下滑并不令人意外。

粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒告訴第一財(cái)經(jīng)，前兩個月土地出讓收入較大幅度下滑主因是，房企經(jīng)營謹(jǐn)慎下拿地意愿持續(xù)走低，同時還與去年同期高基數(shù)有一定關(guān)系。

羅志恒表示，去年部分房企出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險，盲目加杠桿的模式被遏制，穩(wěn)健經(jīng)營以及保持持續(xù)的現(xiàn)金流是當(dāng)前房企的發(fā)展方向。當(dāng)前房企資金鏈仍較緊張。居民購房意愿低迷以及居民中長期新增貸款偏低，銷售持續(xù)負(fù)增長，對應(yīng)到房企就是收入增速放緩和現(xiàn)金流較差。另外，銀行對房企貸款仍較審慎，房地產(chǎn)銷售低迷也影響房企回款。

“去年前兩個月土地出讓收入同比大幅增長67.1%，是自2012年以來的最高增速，去年基數(shù)高也使得今年增速放緩。”羅志恒說。

事實(shí)上，由于土地出讓收入有一定滯后性，前兩個月土地出讓收入更多反映的是去年下半年土地成交價款情況。

中泰證券研究所統(tǒng)計(jì)了31個省份近期土地出讓金（反映當(dāng)前土地成交價款）情況，也不容樂觀。截至2022年3月18日，31個省級行政區(qū)域中，只有北京市的土地出讓金同比增速為正，其余30個省份均較上年同比有所下滑。目前房地產(chǎn)市場景氣度仍較低。

其實(shí)，不少省份對今年土地出讓收入預(yù)期不樂觀，絕大多數(shù)省份預(yù)計(jì)收入將下滑。比如，浙江省今年預(yù)算報(bào)告顯示，浙江2021年土地出讓收入約10372億元，而今年這一收入預(yù)計(jì)降至8000億元，同比下降22.9%。

浙江省財(cái)政廳解釋稱，收入下降，主要是根據(jù)中央“要堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”的要求，加強(qiáng)土地市場調(diào)控，預(yù)計(jì)2022年土地出讓收入減少。

不過，各地對今年土地出讓收入判斷的時間節(jié)點(diǎn)約在去年底。在3月份全國兩會上的中央預(yù)算報(bào)告中，對地方土地出讓收入判斷更為積極。

根據(jù)今年中央與地方預(yù)算報(bào)告，2022年地方政府性基金預(yù)算本級收入94420億元，增長0.4%。地方政府性基金收入中，九成以上來自土地出讓收入。

華創(chuàng)證券首席宏觀分析師張瑜撰文分析，這意味財(cái)政部認(rèn)為0.4%的全年賣地收入目標(biāo)確有可能完成，或至少可接近，這需要賣地收入增速年內(nèi)有明顯起色，地產(chǎn)政策放松或逐步加碼。

張瑜分析，在1~2月賣地收入負(fù)增近30%，且領(lǐng)先指標(biāo)指向負(fù)增至少持續(xù)至二季度末的背景下，要完成或接近0.4%的全年預(yù)算目標(biāo)，需要兩個條件：二季度要看到市場預(yù)期明顯轉(zhuǎn)好，且下半年賣地收入增速要快速回升。

張瑜認(rèn)為，兩者并非不可實(shí)現(xiàn)。對于前者，近期地產(chǎn)需求端政策暖風(fēng)勁吹；對于后者，去年房企預(yù)期年中轉(zhuǎn)弱，使下半年賣地收入增速陡降，形成低基數(shù)。

羅志恒認(rèn)為，去年12月房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來“政策底”，傳導(dǎo)至土地市場仍需要時間，預(yù)計(jì)今年土地出讓收入增速前低后穩(wěn)，大概率可能是負(fù)增長，但高于前兩個月增速，我們預(yù)計(jì)在-5%左右。

他表示，政府性基金收入的預(yù)測一直波動較大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場變化較大，跟金融、土地政策有非常大的關(guān)系。今年已有超過50城對樓市政策進(jìn)行松綁，包括下調(diào)房貸利率、降低首付、放松公積金貸款條件、購房補(bǔ)貼、放寬限購以及降低交易稅費(fèi)等全方位紓困舉措。房企融資政策也有所放寬，房企融資環(huán)境邊際改善。