今年3月以來，新一輪奧密克戎疫情來襲，全國累計報告本土感染者近50萬例，波及30省份，已經(jīng)對實體商業(yè)產(chǎn)生沖擊。

回想2020年1月份，新冠疫情爆發(fā)之初，全國上百個購物中心業(yè)主宣布共克時艱、減免租金，但是今年真正落地租金減免政策的企業(yè)目前并不多，這是哪些原因造成的？

“兩年多前減租的商場比比皆是，今年情況不一樣了，民企自身壓力也不小，很多購物中心都有幾十億到一百多億的銀行貸款，針對還款與利息，銀行并沒有提出減免的措施。”上海一位從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)多年的資深人士對第一財經(jīng)說道。

好消息是，一大波上海國企物業(yè)租金減免即將落地，小微企業(yè)和個體工商戶無需提供受疫情影響的證明材料，即可免除2022年6個月租金，總減免額度有望達到100億元，是2020年時的4倍。

無需材料，上海國企為小微免租6個月

3月奧密克戎疫情爆發(fā)以來，全國多省市的商戶無法正常開門營業(yè)、損失較大，這一情況在上海尤為突出。

在4月22日的上海疫情防控發(fā)布會上，就有記者提問上海市國資委主任白廷輝，上海之前出臺了抗疫情助企業(yè)促發(fā)展21條，其中包括國企免租金的舉措，目前政策落地情況如何？

白廷輝表示，疫情以來，各類市場主體都遭遇了生產(chǎn)經(jīng)營上的挑戰(zhàn)，國有企業(yè)也不能例外，但越是困難時刻，越需要國有企業(yè)挺身而出，為社會排憂解難，目前已要求全市各國有企業(yè)全力落實好房租減免工作。

發(fā)布會上，白廷輝明確了一個最新舉措：“承租上海國有企業(yè)房屋的小微企業(yè)和個體工商戶無需提供受疫情影響的證明材料，全部可以免除2022年6個月租金，其中租期不滿一年的按比例免租。”

這對于很多承租了國企物業(yè)的小微企業(yè)來說是個重大利好。做服裝生意的張毅祥對第一財經(jīng)表示，他每個月的店鋪租金人工成本超過80萬元，承租的兩棟物業(yè)業(yè)主均為國企，但是他是通過二房東租的，此前他一直沒有得到任何可以減免租金的消息。

根據(jù)上海相關(guān)規(guī)定，從二房東手中租來的國企物業(yè)，同樣享受租金減免的優(yōu)惠，與“二房東”無關(guān)，要確保最終承租人受益。

像張毅祥這種情況，他能享受到的免租政策已經(jīng)在加速落地。

上海市國資委主任白廷輝表示，目前各國有企業(yè)迅速組建了工作專班，制定實施方案，落實責(zé)任分工，抓緊抓實房租減免工作，“我們將制定操作指引，并在市國資委門戶網(wǎng)站上予以公布”。

經(jīng)初步排摸，上海國有企業(yè)房租減免共涉及超過8萬戶小微企業(yè)和個體工商戶，按照全市小微企業(yè)和個體工商戶統(tǒng)一免除6個月租金測算，免租總金額預(yù)計超過100億元。

2020年時，上海有34家國企落實房租減免政策，當(dāng)時一共減免租金25億，今年的減免額度有望達到2020年的4倍。

自身難保，民營房企減租積極性大降

國企產(chǎn)權(quán)物業(yè)的租金減免已經(jīng)在國資委安排下進行，但是大量非國有產(chǎn)權(quán)房屋的承租人能享受到什么政策？

目前國家對于非國有產(chǎn)權(quán)物業(yè)，都是建議、鼓勵減免，并未出臺硬性規(guī)定。2020年武漢新冠肺炎疫情剛剛爆發(fā)時，全國有上百個購物中心業(yè)主站出來為租戶減免租金，其中一大半都是民營企業(yè)，但是今年響應(yīng)號召的民企顯著減少了。

2020年1月底，全國商業(yè)地產(chǎn)商龍頭紛紛宣布減免租金，包括萬達、新城、龍湖、華潤、遠洋、大悅城、中駿、弘陽、嘉里等，這其中有央企國企，也有民企和外資。民企中，當(dāng)時僅萬達就減免了約30億-40億租金，新城和龍湖都推出了67天租金減半措施。

但今年這些企業(yè)的表現(xiàn)遠沒有兩年多前那么積極。“目前集團還沒有要減免租金的消息，我們也有苦衷，現(xiàn)在民營房企自己都很艱難。”某大型房企旗下有數(shù)十家在營購物中心，其中不乏位于上海及長三角城市的商場，其相關(guān)負責(zé)人表示民企普遍面臨的困境降低了減租積極性。

對于今年為啥還沒減租的話題，上海資深商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者Kathy表示，“我在上海好幾個知名商業(yè)項目都擔(dān)任過職務(wù)，深知這波疫情對商場和租戶都是很大的挑戰(zhàn)。2020年時，大家真的齊心協(xié)力、共克時艱，商場和租戶患難見真情，愿意減租的商場比比皆是，商場減租后，政府也會相應(yīng)減免稅收，但是今年時局不一樣了，這一波疫情其實對商場也是不小的打擊，過去兩年里，商場業(yè)主在疫情防控上已經(jīng)有很大的投入，整體看下來基本都是虧的。”

Kathy認為，目前購物中心業(yè)主承擔(dān)的壓力也已爆棚。一方面，疫情后的消費結(jié)構(gòu)改變，高端奢侈品消費賺得盆滿缽滿，僅個別高端商場行情非常好，而中低端消費的空間遭到擠壓，前景黯淡。另一方面，很多商場都有幾十億到一百億的銀行貸款，針對還款與利息，銀行并沒有提出減免的措施。

“購物中心還為抗疫付出了很大的代價，商場的員工工資、第三方勞務(wù)合同的錢，這些開支一分不能克扣。以這波疫情為例，當(dāng)時政府的通知說只需要封閉4-5天，很多商場都是留了100多人的物業(yè)團隊駐扎在現(xiàn)場，這些人在商場的待命也都是成本。”

Kathy表示，做了這么多年商業(yè)地產(chǎn)，看著不少零售品牌創(chuàng)始與成長，知道他們現(xiàn)在很難，很多人在反映商場的租金成本太高，但實際上，有些租戶是固定租金，有些租戶是提成租金，商場也在承擔(dān)很大的風(fēng)險和成本。

金融扶持缺位，需在政策端加大支持力度

由于當(dāng)前上海的疫情防控還處于社會面清零的攻堅階段，雖然出現(xiàn)積極向好的趨勢，但各方對于人員流動和生產(chǎn)生活何時完全恢復(fù)常態(tài)尚無明確答案，這或許也是造成企業(yè)減免租金政策現(xiàn)階段難以快速落地的原因之一。

克而瑞集團戰(zhàn)研中心高級分析師林欣藍對第一財經(jīng)表示，《上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金實施細則》于2022年4月1日印發(fā)，當(dāng)前政策落到市級層面，區(qū)級實施細則尚未公布，同時因本次疫情封控結(jié)束時間仍不明了，企業(yè)一方面需要參與保供，一方面需要對未來現(xiàn)金流進行測算以應(yīng)對長時間的封控，據(jù)克而瑞了解，部分企業(yè)已經(jīng)開始逐步著手免租流程，如中環(huán)集團、仁恒置地等，正在研討租金減免政策，相信將在未來幾周作出免租舉措。

接下來該如何提升物業(yè)業(yè)主們的減免租金積極性？

林欣藍表示，商用物業(yè)基本都背負著銀行貸款，目前未了解到有銀行對商場還貸進行延期調(diào)整，金融支持舉措多以扶持小微企業(yè)與個體工商戶為主。

不過，在企業(yè)減負層面，《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》中提到，將實施大規(guī)模增值稅留抵退稅，存量留抵稅額于2022年6月底前一次性全額退還，增量留抵稅額自2022年4月1日起按月全額退還。在《關(guān)于促進服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》中也提及，對生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人當(dāng)期可抵扣進項稅額繼續(xù)分別按10%和15%加計抵減應(yīng)納稅額，對不裁員、少裁員的企業(yè)實施普惠性失業(yè)保險穩(wěn)崗返還比例從60%提高到90%。林欣藍表示，相信接下來政策端會對商用物業(yè)的經(jīng)營給予一定的扶持。