隨著松江區(qū)廣富林街道一宗地塊落入龍湖囊中，上海三批次土拍也落下帷幕。

【資料圖】

截至9月27日，歷經(jīng)三個(gè)工作日的現(xiàn)場競價(jià)，本輪上海土拍共計(jì)30宗地快全部成交，總成交建面286.91萬方，總出讓金達(dá)到910.3億，平均溢價(jià)率約為2.6%。其中，8宗封頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，19宗底價(jià)成交。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，若將城中村改造地塊4宗及1宗招掛復(fù)合出讓地塊算在內(nèi)，則此輪上海土地出讓，共獲土地出讓金1054億元，刷新了上海歷次集中供地的最高總價(jià)記錄。

從房企來看，象嶼以3宗地塊成為本輪土拍中拿地最多的企業(yè)，所涉及的土地金約為57億元；拿地金額最高的是背靠靜安區(qū)國資的北方企業(yè)，以超120億元的底價(jià)摘得了靜安區(qū)中興社區(qū)一宗地塊。

近年來深耕上海市場的保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份此番亦有所收獲。其中，自集中供地推行以來，明顯加速在上海布局節(jié)奏的華發(fā)股份，今年已斬獲了7宗地塊，涉及土地金額超250億元，進(jìn)一步展現(xiàn)出了對上海發(fā)展持看好態(tài)度。

地市冷熱分化

上海第三批次的土拍，最明顯的特點(diǎn)之一就是冷熱分化明顯，外圍區(qū)域地塊熱度低，而去化速度快的優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊，則仍有房企追捧。

本輪中熱度最高的地塊莫過于閔行區(qū)的華漕地塊熱度最高，共有10個(gè)競買主體參與競爭，包括安聯(lián)、綠城&浙江交投、保利發(fā)展&國貿(mào)、聯(lián)發(fā)、南山、中鐵建、金茂、中天美好等，最終有9個(gè)主體進(jìn)入了一次性報(bào)價(jià)。這也成為上海一次性報(bào)價(jià)房企數(shù)量最多的地塊。

這宗熱門地塊最終以約17.36億元的總價(jià)花落南山控股，成交樓面價(jià)為38136元/平方米，溢價(jià)率為8.96%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，該地塊所在的華漕板塊為大虹橋輻射區(qū)，壓力板塊內(nèi)出讓的宅地不多，因此較易引起關(guān)注。同時(shí)，該地塊臨近軌道交通，生活配套、教育配套、醫(yī)療配套等充分，同時(shí)，不到5萬平方米的計(jì)容面積，一次性開盤基本可全部去化，項(xiàng)目投入不大，資金回籠也較快，因此頗受歡迎。

該板塊曾在2021年一批次、三批次先后拿出地塊出讓，均有7家企業(yè)報(bào)名參拍，板塊本身的熱度由此可見一斑。

除此之外，閔行梅隴地塊、浦東唐鎮(zhèn)地塊、嘉定菊園新區(qū)地塊、寶山羅店地塊等，所處板塊的新房去化快，也都是房企聚焦的熱門地塊，后三宗地塊成交溢價(jià)率皆在9%以上，閔行梅隴地塊的溢價(jià)率也近9%。

相較而言，靜安中興社區(qū)的兩宗地塊盡管位于市中心，屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)極度稀缺的宅地資源，但依然為底價(jià)成交。

克而瑞分析指出，靜安區(qū)兩宗地塊均綜合或商住地塊，可售住宅建面占比不到50%，同時(shí)高達(dá)120億和80億的總價(jià)也使得大部分房企卻步，相關(guān)商業(yè)、辦公等配套要求對于房企來說運(yùn)營難度也較高，底價(jià)成交也在意料之中。

拿地構(gòu)成多元化

從拿地?cái)?shù)量來看，本輪土拍中，收獲最豐富的是象嶼，共有三宗地塊入手，其中與合作方聯(lián)合獲取了兩宗嘉定區(qū)的地塊，又在寶山羅店奪得一宗地塊，所涉及的土地金共約56.6億元。

一直以來在上海土地市場拿地兇猛的保利發(fā)展，本輪也斬獲了兩宗地塊，均為聯(lián)合拿地，所涉及的拿地金額超55億元，其中一宗溢價(jià)9.13%摘得。

上海本地房企中華企業(yè)亦在此輪中實(shí)現(xiàn)補(bǔ)倉，除了與保利發(fā)展共同獲取的寶山顧村地塊外，還在土拍最后一日單獨(dú)摘得了松江區(qū)廣富林街道的地塊，成交價(jià)高達(dá)68億元。以全口徑計(jì)，兩宗地塊涉及的土地約為87.17億元，這也使得中華企業(yè)成為本輪土拍中，拿地金額第二高的企業(yè)。

拿地金額位列第一的是以超120億總價(jià)拿下靜安區(qū)地塊的北方企業(yè)；位列第三位的則是華發(fā)股份，也同樣是在土拍首日，將靜安區(qū)中興社區(qū)的地塊收入囊中，總地價(jià)達(dá)到了80.37億元。加上此前兩輪土拍，華發(fā)股份2022年在上海共獲取了7宗地塊，所涉及的土地金超250億元。

深耕上海市場的寶華在本批次土拍中，以56億元競得了普陀區(qū)桃浦的一宗宅地，溢價(jià)率達(dá)9.46%，這也使其在本批次中拿地總金額進(jìn)入了TOP10中；另一個(gè)上海地市常客廈門建發(fā)，在本批次以52億的總價(jià)摘得閔行一宗地塊，加上此前兩輪所獲，據(jù)好地網(wǎng)監(jiān)測，建發(fā)今年在上海獲取地塊的權(quán)益地價(jià)達(dá)到了107億元。

不過，同樣的“老面孔”招商蛇口在本輪中收獲寥寥，僅與徐匯區(qū)城投聯(lián)合獲取了華涇鎮(zhèn)一宗地塊，成交總價(jià)在22.6億元。

聯(lián)合拿地算得上是本輪土拍中的一大特點(diǎn)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，以聯(lián)合拿地的形式出讓的地塊共有10宗，并多見于“頭部企業(yè)結(jié)合地方國資平臺”的形式。

除了上述深耕上海的大型房企之外，本輪土拍延續(xù)了前兩次的一大特點(diǎn)，即有不少中小房企積極參與，不少總價(jià)較低的地塊，也吸引了不少中小型民營房企參與。

今年以來首次參與上海土拍的南通合盛、安徽祥源兩家外來房企，分別摘得了青浦區(qū)的2宗地塊；其中南通合盛是首次出現(xiàn)。南通亞倫地產(chǎn)也聯(lián)合上海本土開發(fā)商新黃浦，以9.5億的總價(jià)拿下青浦區(qū)一宗地塊，溢價(jià)率超7%，首次進(jìn)入上海市場。

此外，寶華、同進(jìn)、中建大椿也各有收獲，而華麗家族、佳運(yùn)置業(yè)盡管再度出手，最終鎩羽而歸。

而多次報(bào)名參與的龍湖，終于在本次拿到一幅住宅地塊，以15.4億元的總價(jià)摘得松江區(qū)廣富林街道一宗地塊，盧文曦表示，“這或許也能反映出民企對上海樓市的信心在回歸，希望這些信號能繼續(xù)為上海樓市提供反彈支撐。”