今年以來(lái)，全國(guó)樓市調(diào)控已超400次，其中不乏針對(duì)二手房的“查缺補(bǔ)漏”。如公開(kāi)二手住房成交參考價(jià)格、成交價(jià)“三價(jià)就低”、調(diào)整學(xué)區(qū)政策、建立二手房自助交易平臺(tái)等，都在釋放“房住不炒”的信號(hào)，精準(zhǔn)打擊炒房亂象，堅(jiān)決堵住樓市炒作漏洞。

從全國(guó)來(lái)看，前三季度中國(guó)60個(gè)城市的二手住宅庫(kù)存量有所增多，去化周期明顯拉長(zhǎng)，需求端降溫明顯，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)供過(guò)于求現(xiàn)象。從漳州來(lái)看，第三季度存量房(二手房)辦結(jié)總量低于第二季度，下降幅度大，二手房交易降溫明顯。

降溫跡象明顯 去化周期拉長(zhǎng)

中國(guó)指數(shù)研究院最近公布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，二手房市場(chǎng)降溫跡象明顯。三季度，百城二手住宅價(jià)格同比上漲0.91%，漲幅較二季度收窄0.58個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，9月百城二手住宅連續(xù)5個(gè)月收窄，且收窄幅度呈擴(kuò)大趨勢(shì)。此外，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加13個(gè)至43個(gè)，下跌城市數(shù)量為年內(nèi)最高。

并且，二手住宅庫(kù)存去化周期明顯拉長(zhǎng)。易居房地產(chǎn)研究院一份10月發(fā)布的報(bào)告指出，20城二手住宅去化周期，以“庫(kù)存/近12個(gè)月平均銷(xiāo)量”的公式來(lái)計(jì)算，三季度末，20城二手住宅平均去化周期為17.9個(gè)月，環(huán)比大增20.6%。5月份以來(lái)，20城二手住宅平均去化周期已連續(xù)增長(zhǎng)4個(gè)月，且8月和9月這一速度在加快。

此外，三季度多地樓市庫(kù)存快速升高。截至2021年三季度末，中國(guó)60個(gè)城市的二手住宅庫(kù)存量為320.2萬(wàn)套，較二季度末增長(zhǎng)8.6%。其中，西北地區(qū)增速最高，庫(kù)存較二季度明顯增長(zhǎng)20.9%;其次是華中、華北地區(qū)，分別增長(zhǎng)14.3%、12.4%;東北地區(qū)三季度增速最慢，庫(kù)存較二季度僅增長(zhǎng)3.4%。

業(yè)內(nèi)人士表示，三季度全國(guó)熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)收緊，“二手房指導(dǎo)價(jià)”“信貸收緊”等調(diào)控政策不斷加碼，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，預(yù)計(jì)后續(xù)將保持穩(wěn)中微跌走勢(shì)。

漳州

掛牌量上升 成交量下滑

中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月以來(lái)漳州全市二手房掛牌量有所上升， 變化率為上浮10.82%;均價(jià)為13235元/平方米，同比上漲4.32%，環(huán)比下跌0.1%，預(yù)計(jì)近期均價(jià)將繼續(xù)下跌至13000元/平方米。從以上數(shù)據(jù)可以看出，漳州近期以來(lái)二手房供應(yīng)量上升明顯，房東對(duì)后市價(jià)格預(yù)期一般，二手房市場(chǎng)情況趨冷。

10月22日，漳州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心公布2021年第三季度業(yè)務(wù)量。第三季度轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)量6944套，其中存量房(二手房)為2688套;相比第二季度3795套減少了1107套，環(huán)比減少41.18%;相比第一季度2810套減少了122套，成交量呈下滑趨勢(shì)。

記者隨機(jī)采訪(fǎng)了幾位房產(chǎn)中介，多數(shù)中介對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)行情表示“不看好”。一位從業(yè)者告訴記者：“今年以來(lái)二手房就不好做，看房的人沒(méi)有以前多，因?yàn)檎闹菔袇^(qū)開(kāi)發(fā)的新盤(pán)多在城市邊緣，核心地段少新房，所以老城區(qū)二手房的價(jià)格遠(yuǎn)超新房，很多看二手房的人最后決定咬咬牙直接買(mǎi)新房，二手房受到的影響很大?，F(xiàn)在一些政策也對(duì)中介行業(yè)有約束，我們內(nèi)部也在探討今后要怎么繼續(xù)留在這個(gè)行業(yè)，爭(zhēng)取在低利潤(rùn)時(shí)期創(chuàng)造一些收益。”

有心購(gòu)買(mǎi)二手房的市民鄒女士也向記者表達(dá)了她的擔(dān)憂(yōu)。“政策在變化，本來(lái)想買(mǎi)個(gè)學(xué)區(qū)房落戶(hù)，讓孩子讀書(shū)。從小孩小班考慮到中班，還是沒(méi)拿定主意，還在觀望，就怕買(mǎi)了后上不了心目中的學(xué)校，或者轉(zhuǎn)手困難。”鄒女士說(shuō)。

政策

調(diào)控持續(xù)收緊 后市仍將從嚴(yán)

的確，今年以來(lái)，針對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)的調(diào)控政策不少。當(dāng)前二手房調(diào)控政策主要為提升交易難度、建立價(jià)格參考機(jī)制、上線(xiàn)交易監(jiān)管系統(tǒng)、進(jìn)行市場(chǎng)整治四大類(lèi)。

提升交易難度如限購(gòu)、限售、改變積分規(guī)則等，主要為了防范投資客多頻次買(mǎi)賣(mài)房屋導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。建立價(jià)格參考機(jī)制由深圳打頭，下半年多個(gè)城市陸續(xù)跟進(jìn)。截至目前，全國(guó)已有上海、深圳、成都、東莞、無(wú)錫、西安、紹興、寧波、金華、衢州、廣州等十幾個(gè)城市發(fā)布指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，作為發(fā)放貸款參考，主要目的在于切斷報(bào)高價(jià)格、驅(qū)動(dòng)杠桿導(dǎo)致的二手房“漲價(jià)循環(huán)”。

此外，還有一些城市更新升級(jí)監(jiān)管系統(tǒng)，將房屋交易各個(gè)環(huán)節(jié)公開(kāi)化、程序化，并配合打擊違規(guī)宣傳、違規(guī)交易、違規(guī)金融等行為，進(jìn)一步規(guī)范二手房交易市場(chǎng)。還有部分城市上線(xiàn)二手房交易系統(tǒng)，通過(guò)政府服務(wù)的升級(jí)改進(jìn)，加強(qiáng)二手房交易的監(jiān)管，助力市場(chǎng)良性發(fā)展。如深圳、寧波、杭州、上海等城市二手房交易系統(tǒng)上線(xiàn)，部分房主開(kāi)啟“自助賣(mài)房”模式。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過(guò)去調(diào)控更多集中在新房領(lǐng)域，在調(diào)控日趨精細(xì)化、精準(zhǔn)化的當(dāng)下，作為房地產(chǎn)重要細(xì)分市場(chǎng)的二手房市場(chǎng)也應(yīng)建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，尤其是在新房竣工量即將達(dá)到頂峰，市面上存量房將唱主角的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，更需要防范二手房市場(chǎng)過(guò)熱、失序。可以預(yù)見(jiàn)，短期內(nèi)二手房市場(chǎng)仍將處在下行通道。

(■本報(bào)記者 張 晗)