房企融資受限資金面持續(xù)收緊
融資成本未來(lái)或?qū)⒎磸?/strong>
近日,多家房企陸續(xù)中止了公司債發(fā)行,據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì),中止發(fā)行債券累計(jì)金額接近500億元,融資持續(xù)收緊。自從去年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)啟了新一輪全面調(diào)控,房企的融資環(huán)境也逐步收緊。另一方面,隨著行業(yè)集中度的不斷提高,企業(yè)為了進(jìn)一步促進(jìn)規(guī)模增長(zhǎng)和提升市場(chǎng)占有率,投資開(kāi)發(fā)力度也達(dá)到了一個(gè)新高度,整體舉債規(guī)模和增速也持續(xù)加大。
資料圖:在建商品房項(xiàng)目。中新社記者 駱云飛 攝
多家房地產(chǎn)企業(yè)中止發(fā)債
近一周內(nèi),包括合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、碧桂園、花樣年、新城控股、上海寶龍實(shí)業(yè)、福晟集團(tuán)等10家房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)中止了公司債發(fā)行。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì),中止發(fā)行債券累計(jì)金額接近500億元。
分析人士指出,資本市場(chǎng)融資成本上升是這些企業(yè)中止發(fā)債的原因之一。上交所數(shù)據(jù)顯示,過(guò)去半年間,公募債、私募債平均加權(quán)價(jià)格逐步呈現(xiàn)上升趨勢(shì),尤其在今年3、4月份升幅尤為明顯,至4月底,公募債平均加權(quán)價(jià)格逾98.5,私募債則為98.564,均創(chuàng)下半年新高。
國(guó)泰君安統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,截至今年5月初,共有12家上市房企發(fā)行了322億元公司債,票面利率在4.83%-7.90%之間,而控制在5.35%以下主要是招商蛇口、陸家嘴、華僑城等國(guó)資企業(yè)。
從上交所審核的公司債情況看,2018年前5個(gè)月共有約78筆房企公司債在申請(qǐng)發(fā)行,其中通過(guò)的有33筆,占比不足一半;剩余暫未通過(guò)的有38筆,未通過(guò)或終止的有7筆。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,融資收緊已然成為資本市場(chǎng)最大的共識(shí)。光大證券在研報(bào)中指出,2018年的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)更多來(lái)源于融資,目前難以看到金融監(jiān)管政策的放松,信用債市場(chǎng)繼續(xù)收縮,廣義流動(dòng)性處于緊平衡的態(tài)勢(shì),非標(biāo)、信貸、債券等融資方式都受到了不同程度的影響。
上市房企整體負(fù)債普遍走高
6月3日,克而瑞房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的研究報(bào)告指出,2017年主要上市房企(A股、H股和其他)負(fù)債規(guī)模與增速持續(xù)加大,整體財(cái)務(wù)杠桿大大增加,現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短期債務(wù)比均有了不同程度的下滑。
克而瑞地產(chǎn)行業(yè)研究員房玲指出,2017年房企加權(quán)平均凈負(fù)債率上升為91.09%,較2016年增加了16.19個(gè)百分點(diǎn),近六成企業(yè)的凈負(fù)債率有所上漲。從融資成本來(lái)看,2017年萬(wàn)科、中海、保利等60家重點(diǎn)房企融資成本持續(xù)降低至6.08%。“這一方面是由于重點(diǎn)房企多為大中型規(guī)模房企,融資能力相對(duì)較強(qiáng);另一方面也是由于前兩年公司債潮的延續(xù)效應(yīng)”。
截至2017年末,主要上市房企總有息負(fù)債為57539億元,同比上升29.6%,增幅較2016年增加2個(gè)百分點(diǎn)。其中60家重點(diǎn)房企總有息負(fù)債為48392億元,較期初上升34.5%,增幅同比增加5.5個(gè)百分點(diǎn),重點(diǎn)房企債務(wù)增加更為顯著。
值得一提的是,2017年末,60家重點(diǎn)房企有息負(fù)債占比達(dá)84.1%,增加3.1個(gè)百分點(diǎn)。2017年,總有息負(fù)債超過(guò)千億的房企有14家,較2016年增加6家,房玲分析指出,“這跟企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)基本正相關(guān),其中中國(guó)恒大以7326億元蟬聯(lián)第一,較2016年年末增長(zhǎng)37%,是第二名綠地控股2679億元的2.7倍”。
不僅如此,從60家重點(diǎn)房企來(lái)看,90%的企業(yè)總有息負(fù)債都有所上漲,且超過(guò)一半的企業(yè)負(fù)債增速有所增加。2017年各大房企的規(guī)模發(fā)展十分迅猛,合約銷(xiāo)售額超過(guò)千億的企業(yè)已達(dá)17家。而規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)也伴隨著負(fù)債增加,2017年銷(xiāo)售TOP20房企總有息負(fù)債約為27811億元,相較于2016年增長(zhǎng)約40%。“與規(guī)模增長(zhǎng)基本同步,漲幅超過(guò)整體行業(yè)水平”。
克而瑞方面指出,綜合來(lái)看,2017年房企的償債壓力較2016年末有所增加。主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn):一是杠桿加大,整體凈負(fù)債率抬升至91%;二是現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短期債務(wù)比均有了不同程度的“惡化”,盡管短期壓力仍然不大,部分企業(yè)需要警惕;三是在國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控和融資收緊的背景下,房企或選擇“揚(yáng)帆出海”,或選擇創(chuàng)新類(lèi)融資方式,融資成本未來(lái)或?qū)⒎磸棥?/p>
同策研究院的研報(bào)也指出,龍頭房企的規(guī)模性擴(kuò)張加劇了企業(yè)的負(fù)債水平。“從安全邊際的維度來(lái)看,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量是否能覆蓋流動(dòng)負(fù)債,是反映企業(yè)短期償債能力的體現(xiàn)”。上述同策研究院分析人士表示,房企流動(dòng)負(fù)債大幅攀升,反映出短期償債壓力增加,實(shí)際運(yùn)營(yíng)中現(xiàn)金流緊張,若要保持現(xiàn)金流安全就需增加借貸。
該機(jī)構(gòu)指出,2017年旭輝地產(chǎn)通過(guò)“借新還舊”的方式,以低成本融資置換高成本融資、長(zhǎng)期借款置換短期借款,達(dá)到改善債務(wù)結(jié)構(gòu)的目的。截至2017年底,旭輝一年內(nèi)到期的銀行及其他借款金額62.27億元,一年內(nèi)到期的公司債券50.93億元,合計(jì)118.2億元;一年后到期的有息負(fù)債(銀行及其他借款、票據(jù)、公司債等)合計(jì)354.19億元。
融資渠道未來(lái)將繼續(xù)收緊
廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究小組首席分析師樂(lè)加棟表示,事實(shí)上,自2016年四季度以來(lái),房企融資渠道開(kāi)始持續(xù)收緊,開(kāi)發(fā)貸、再融資、公司債以及非標(biāo)融資都先后收緊,尤其是2018年4月27日資管新規(guī)落地,表外理財(cái)借道非銀通道(非標(biāo))流向地產(chǎn)行業(yè)受到徹底約束。
樂(lè)加棟說(shuō),從房企融資的具體數(shù)據(jù)來(lái)看,2016年下半年以來(lái)房企的融資規(guī)模持續(xù)收縮,2017年房企取得借款以及發(fā)行債券的融資規(guī)模同比下滑21%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示,房企近期的發(fā)債確實(shí)出現(xiàn)一些波折,或意味著發(fā)債方面政策還是有收緊的趨勢(shì)。
嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋?zhuān)环矫鏄鞘姓{(diào)控依然繼續(xù),如果盲目允許企業(yè)發(fā)債,在緩解企業(yè)資金緊張的同時(shí),也會(huì)一定程度上緩解房源入市的進(jìn)度,影響市場(chǎng)供給,達(dá)不到調(diào)控效果。另一方面,考慮到當(dāng)前金融環(huán)境有收緊的導(dǎo)向,以及未來(lái)利息兌付等壓力,從這個(gè)角度,積極的管制有必要,符合當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控的導(dǎo)向。
“實(shí)際上,房地產(chǎn)公司債發(fā)行審核謹(jǐn)慎對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以起到警示作用”。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),企業(yè)發(fā)債等方面節(jié)奏要快,否則政策變動(dòng)的不確定性很多,這也容易帶來(lái)很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
多位業(yè)內(nèi)分析人士指出,隨著境內(nèi)融資利好不再,公司債陸續(xù)到期,房企或轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外或?qū)ふ倚碌娜谫Y渠道,后期的融資成本也將很難實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步壓縮,甚至可能出現(xiàn)反彈。(記者 高偉 北京報(bào)道)
隨著當(dāng)下的科技創(chuàng)新、基建發(fā)展以及全球化趨勢(shì),經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、地區(qū)、行業(yè)、人際之間的界限逐漸模糊,房地產(chǎn)投資也踏上了打破固有思維模式,以全更多
2018-05-30 09:36:348月29日,中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)銀行保險(xiǎn)監(jiān)管工作電視電話(huà)會(huì)議,會(huì)議強(qiáng)調(diào),要推進(jìn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控工作;穩(wěn)步推進(jìn)降杠桿;堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化。更多
2018-08-30 09:22:533月13日,中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了2018年第4季度信托公司業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。截至2018年四季度末,全國(guó)68家信托公司受托資產(chǎn)減少到22 70萬(wàn)億元,比2017更多
2019-03-13 16:50:16■本報(bào)記者 蘇向杲長(zhǎng)期以來(lái),險(xiǎn)資由于資金量大、久期長(zhǎng)等特點(diǎn),其資產(chǎn)配置風(fēng)格備受資本市場(chǎng)關(guān)注,同時(shí),投資性房地產(chǎn)向來(lái)也備受市場(chǎng)關(guān)注,更多
2019-04-11 15:27:03地產(chǎn)股有哪些?2018地產(chǎn)股票一覽表,接下來(lái)小編為大家整理地產(chǎn)股票表格,包括地產(chǎn)股股票代碼,地產(chǎn)股市值以及市盈率等等信息。序號(hào)股票代碼更多
2019-05-17 14:25:28用益信托研究員帥國(guó)讓對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,房地產(chǎn)信托是信托公司重要收入來(lái)源之一,短期內(nèi)不可能完全萎縮■本報(bào)記者 邢萌今年以來(lái),在更多
2019-06-11 16:54:06本報(bào)記者 王麗新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿房產(chǎn)抵債,多年前曾屢見(jiàn)不鮮。今年年初,一位朋友問(wèn)記者,有開(kāi)發(fā)商總是拖著不還錢(qián),說(shuō)是要拿幾套房子抵債,更多
2019-07-24 08:54:05本報(bào)記者 徐天曉7月30日,度小滿(mǎn)金融(原百度金融)聯(lián)合百度指數(shù)、北大光華-度小滿(mǎn)金融科技聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室發(fā)布《2019年上半年國(guó)民投資理財(cái)情緒指更多
2019-07-31 16:48:36央行官網(wǎng)7月31日發(fā)布消息稱(chēng),銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)日前在京召開(kāi),會(huì)議再度強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的定位,認(rèn)更多
2019-08-01 16:20:342月28日,上海匯通能源股份有限公司(下稱(chēng)匯通能源,600605 SH)發(fā)布公告稱(chēng),擬變更經(jīng)營(yíng)范圍,增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)等相關(guān)業(yè)務(wù),同時(shí)與間接控更多
2020-03-09 08:19:16