一面是古風古韻、小橋流水，一面是時尚現(xiàn)代、高樓林立，正如“雙面繡”般，蘇州保留了有江南水鄉(xiāng)的溫婉精致，也抓住了歷史機遇，在深厚的文化底蘊上，構(gòu)筑了繁華新城。

早年鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的蓬勃發(fā)展，推動蘇州綜合實力的快速提升；到上世紀90年代，借助時代機遇自身優(yōu)勢，蘇州實現(xiàn)經(jīng)濟騰飛，在2011年GDP突破萬億大關(guān)，2020年再躋身“兩萬億俱樂部”，僅次于四個一線城市與重慶，成為耀眼的明星城市。

富于城市活力的蘇州，對人口的吸納同樣強勁。七普數(shù)據(jù)顯示，2010年-2020年間，蘇州常住人口增長228.8萬人，十年增幅為21.8%，總量1274.8萬人，位居江蘇省首位。

強大的經(jīng)濟基礎，大量的人口支撐，引得眾多開發(fā)商競相涌入蘇州，截至2020年已有超8成百強房企布局于此。但受制于嚴格的調(diào)控政策，近年來的蘇州樓市在跌宕中，顯得有些沉寂，中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年，當?shù)卣w新房均價從1.76萬元/平方米漲至2.13萬元/平方米，每年僅保持千元左右的增幅；明顯低于同期的杭州、南京。

盡管在2021年下半年的行業(yè)走勢和近來疫情的影響下，蘇州樓市頗顯疲軟，但優(yōu)秀的城市基本面，使其依然保持著對開發(fā)商充分的吸引力。

市場冰點，房貸利率一降再降

3月中旬，蘇州市場已連降多月的房貸利率，再度傳出已降至4.6%的消息。

3月14日，第一財經(jīng)記者從吳中區(qū)一項目置業(yè)顧問處獲悉，彼時僅有部分與項目合作的小型銀行可以做到這一利率水平。此后，記者所在的一個蘇州購房群中，陸續(xù)有購房者表示已經(jīng)以4.6%的利率標準獲得了新房貸款。

3月16日，克而瑞發(fā)布的調(diào)研報告稱，，包括四大行在內(nèi)，蘇州的房貸利率已普遍下調(diào)至4.6%-4.65%。而就在5個月前，蘇州的房貸利率還保持在6字頭，如今已降至5年來的最低點。

在蘇州限購、限售等調(diào)控政策下，房貸利率的一降再降就成了促進市場回暖產(chǎn)生了一項關(guān)鍵因素。“畢竟目前新房價格以及房貸利率都是比較優(yōu)惠的，對于有需求的客戶來說，會加速他們的入市。”某TOP20房企蘇州一線項目人士表示。

一家中型房企蘇州一項目負責人亦透露，所在項目在過去周末來訪僅10組左右，上周末達到了60組，但這并不意味著市場真正的回暖，“成交只有1-2組”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年2月蘇州市區(qū)商品住宅成交約30.29萬平方米，是近兩年來的歷史新低，環(huán)比減少45.37%，同比減少44.2%；而此前1月份，蘇州市區(qū)商品住宅成交米面積約為56萬平方米，盡管同比減少34%，但保持住了2021年10月份以來月均50萬平米的成交量。

在新房均價方面，2月蘇州市區(qū)新房成交均價為25616元/平方米，呈現(xiàn)環(huán)比維穩(wěn)、同比下跌的態(tài)勢，這已經(jīng)是連續(xù)第五個月蘇州市區(qū)的新房成交均價在2.5萬元/平方米左右。

與全國各大城市相同，蘇州的這波下跌行情亦是從2021年下半年開啟，許多樓盤陸續(xù)降價促銷，釋放優(yōu)惠，從總價折扣到首付分期，再到“一口價房”、“工抵房”，送車位、送裝修包、送家電等多種手段齊上陣，但這些無法阻擋住市場下行的車輪。

第三方機構(gòu)金剛石房產(chǎn)云數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年蘇州市區(qū)單月成交量最高近9000套，而下半年單月最低成交套數(shù)不足4500套，近乎腰斬。

房屋銷售下挫的同時，蘇州的土地市場全面遇冷?？硕鸾y(tǒng)計顯示，2021年5月的首輪集中供地中，超半數(shù)地塊溢價成交，更有不少房企為提高中標率，注冊諸多馬甲企業(yè)參拍；第二輪時溢價地塊的比例為16%，第三輪則只剩下8%，大部分地塊底價成交；溢價率也從7.23%一路降溫至0.6%，參拍企業(yè)也從萬科、華僑城、中梁、仁恒等房企逐步變?yōu)樘K州本地國企。

隨著2022年首場集中供地越來越近，近期蘇州傳出調(diào)控將有所放松的消息，其中提及突破均價不過4萬的天花板等內(nèi)容。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認為，若限價得以放松，將會增強房價預期，預計是非常有效果的。“因為蘇州不是供需關(guān)系和購買意愿的問題，市場的冷清是政策強壓的原因，市場一好政策就壓下來，需求積攢了很多。”

快速過熱，政策高壓抑制虛火

蘇州確有充足的購房需求。“蘇州城市很大，產(chǎn)業(yè)分布相對集中，是一個擁有一千多萬常住人口的大型城市，擁有很大一部分外來人口，什么樣的購房群體都有，”某華東房企蘇州區(qū)域相關(guān)負責人介紹，“且隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、人口結(jié)構(gòu)的變化，蘇州現(xiàn)階段的購房需求涵蓋了首置、首改、投資、保值等多個層面。”

據(jù)一位研究蘇州市場的不具名分析師介紹表示，除了本地土著、附近郊縣組成的客群外，上海的外溢需求，是蘇州樓市購房群體的一個重要組成部分。

在上海大都市圈中，蘇州是距離上海最近的城市之一，且蘇州抵滬的交通方式多樣且極為便捷，諸如貫穿東西的滬寧城際鐵路、滬寧高速公路等，更有跨省軌道交通將兩城連接。通勤的實現(xiàn)促使諸多滬漂選擇在蘇州置業(yè)。

在上海工作多年但尚無購房資格的袁肖（化名），于2021年末，便在昆山縣花橋鎮(zhèn)以185萬元的總價買下了一套70平方米左右的二手房。而她的房東也因購房資格的問題在2017年時選擇在花橋“上車”。

不過，受到限購政策的影響，袁肖買房前還在蘇州辦理了落戶。而另一位同樣在花橋買了首套房的滬漂則趕在了2016年出臺限購政策之前，以僅70萬元的低總價買下了一套商住。彼時，正是蘇州逐步調(diào)控抑制樓市之火，走向理性的轉(zhuǎn)捩點。

蘇州的這輪行情起始于2014年9月份的全面取消限購。此后伴隨降準、降首付等一系列寬松政策，購房者熱情高漲，樓市成交量井噴。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年蘇州商品房共成交1268萬平方米，同比大幅上升48%；其中住宅成交1177萬平方米，成交金額1549億元，較2014年分別增長52%和65%，均達到歷史峰值。

地市亦同步陷入瘋狂。2016年4月初，蘇州一場土拍共出讓13幅地塊，有40余家房企參拍，地塊平均溢價率達200%；同年9月的土拍上，新城貢獻了一宗超百億元的總價地王，仁恒也以超80%的溢價率拍下來了一宗樓面價達3. 87萬元/平方米的地塊，刷新區(qū)域地王紀錄。

為抑制過熱的樓市，2016年10月3日，在此前“蘇十五條”的基礎上，蘇州發(fā)布了升級版的調(diào)控政策，外地人購房需提供社保繳納證明且限購一套，本市居民限購三套，并首次將代管縣級市昆山、太倉也囊括其中。此番政策效果亦立竿見影，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，當年10月，蘇州的成交量僅41萬平方米，環(huán)比下滑59%。

值得一提的是，這輪調(diào)控中，蘇州對新房價格提出明確要求，“下一批次備案價格不得高于上一批次同類型房屋成交均價”。據(jù)上述分析師介紹，目前蘇州核心板塊預售均價不能超過4萬元/平方米，非核心板塊則被限制在3萬元/平方米。

在市場降溫、供給不足、需求積壓的背景下，2019年一季度，蘇州出現(xiàn)新房供不應求、二手房成交同比大增的情況，土地市場再度大熱，同期住宅用地成交樓面均價突破1.5萬元/平方米，同比上漲25%。

2019年7月，蘇州再度加碼調(diào)控，出臺限售新政，并明確年內(nèi)房價漲幅目標必須控制在5%以內(nèi)。嚴格的調(diào)控政策下，蘇州的房價逐步進入了平穩(wěn)的增長通道。

據(jù)世聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年8月-12月，蘇州市區(qū)新房價格從2萬元/平方米漲至2.42萬元/平方米，而此后2020年房價走勢整體保持平穩(wěn)，全年成交均價約為2.56萬元/平方米。2021年，隨著市場遇冷，蘇州市區(qū)下半年成交逐月走低，均價回落2.53萬元/平方米。

事實上，將統(tǒng)計范圍拉大至蘇州大市來看，據(jù)全國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年-2021年間，蘇州整體的新房均價從17559元/平方米上漲至21272元/平方米，平均每年漲幅不足1000元/平方米。

經(jīng)濟強勁，人口增長支撐市場

近年來蘇州樓市多次起落，各大開發(fā)商仍汲汲涌入，自是看中了這座城市的長期發(fā)展?jié)摿Γ渲泻诵囊蛩責o外乎城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)升級和人口規(guī)模。

位于長三角中部的蘇州市，東臨上海，南接嘉興，西抱太湖，北依長江，擁有2500多年歷史，素有“上有天堂，下有蘇杭”之美譽，是文人墨客筆下寫不盡的江南。得益于先天優(yōu)越的自然條件，蘇州物產(chǎn)豐富，經(jīng)濟富庶，農(nóng)業(yè)基礎堅實，手工業(yè)發(fā)達，商品經(jīng)濟也在明清時期崛起，成為古代中國經(jīng)濟文化中心之一。

農(nóng)業(yè)文明時期，蘇州的發(fā)展仰賴自然條件；工業(yè)文明時代，蘇州的領先則基于城市發(fā)展戰(zhàn)略。上個世紀90年代，上海隨著浦東的開發(fā)成長為全國經(jīng)濟中心。而毗鄰這一經(jīng)濟核心的蘇州，利用自身區(qū)位優(yōu)勢，主動承接上海輻射，與之錯位發(fā)展，著力外向型經(jīng)濟。

1994年設立的蘇州工業(yè)園區(qū)，是中國和新加坡兩國政府重要的合作項目，此后成為蘇州招商引資的重要根據(jù)地，同年12月，三星電子落戶于此。蘇州乘著國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風，持續(xù)吸引大量外資企業(yè)入駐，1991年時，蘇州實際利用外資額超1億美元，2012年已達90億美元，保持全國地級市第一。

這一期間，蘇州經(jīng)濟一直保持著快速增長的勢頭，2000年至2010年間，蘇州增長速度基本保持12%以上。2011年，繼上海、北京、廣州、深圳、天津之后，蘇州成為第6個GDP突破萬億的城市。2020年，蘇州經(jīng)濟總量再攀新臺階，首次突破2萬億大關(guān)，僅次于四個一線城市和直轄市重慶，無愧于最強地級市之稱。

經(jīng)濟規(guī)模持續(xù)創(chuàng)新高的背后，蘇州也面臨外資退潮、外貿(mào)遇冷的背景下，持續(xù)推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，逐步實現(xiàn)了“二三一”向“三二一”轉(zhuǎn)變。

蘇州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年，全市GDP實現(xiàn)2.27萬億，其中，第三產(chǎn)業(yè)占比超51%。同時，蘇州全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值邁上4萬億元新臺階，超過上海、僅次于深圳；其中制造業(yè)新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比分別達54%、52.5%，亦處于全國前列。也正是在2021年，蘇州的GDP增速從上年的3.4%回升至8.7%。

經(jīng)濟總量攀高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時，蘇州的人口規(guī)模也持續(xù)擴大。早在2010年時，蘇州的常住人口就已達到了1047萬人，2020年的七普數(shù)據(jù)顯示，蘇州常住人口已達1274萬人，超過南京的931萬人，居江蘇省之首。

未來蘇州還將持續(xù)保持對人才的引進。根據(jù)規(guī)劃，到2035年，蘇州市域常住人口規(guī)模要達到1700-1800萬人。

相較于七普數(shù)據(jù)，這意味著，蘇州需要在未來15年間，再增長逾500萬人。在上述地產(chǎn)行業(yè)分析師看來，如果要達到這個目標，大約每年要有30-40萬的人口流入。“假設蘇州市區(qū)每年承載約20萬人口，其住房需求也是頗為可觀的。”

事實上，2020年5月，蘇州實施了放寬后的人才落戶新政，即本科及以上學歷可直接落戶，專科繳納6個月社保即可落戶。

公開信息顯示，這一新政落地后10天內(nèi)，蘇州大市范圍共收到人才落戶申請8755人，申報人數(shù)同比增加711%，環(huán)比增加676%；其中，蘇州工業(yè)園區(qū)共收到人才落戶申請3976人，同比增加1775%，環(huán)比增加1143%。

“經(jīng)濟較強，人口基數(shù)決定了長期供求關(guān)系還是存在，不在蘇州這種經(jīng)濟強市拿地，在哪兒拿呢？”某在蘇州布局了多個項目的TOP20房企人士分析稱，同時蘇州拿地門檻遠低于上海，同時作為長三角區(qū)域的一個重要城市，無論是從城市規(guī)劃，還是房價的堅挺程度，人口導入量、城市就業(yè)率等方面，蘇州都更優(yōu)于周邊的無錫、常州等區(qū)域。

“蘇州其實不是一個獨立的市場，它還受到上海這一上游板塊的影響。”上述房企人士表示。

袁肖即是在上述人才新政后，快速實現(xiàn)落戶并獲取了購房資格。而同樣滬漂的韋雪（化名）則是從年初該消息傳出時便備齊了各項材料。

“我有親戚生活在蘇州，他們所在的小區(qū)周邊配套成熟，生活環(huán)境不錯，也適合我父母養(yǎng)老，跟親戚也能有個照應。”于是，在政策正式落地之前，韋雪就已經(jīng)簽約了一套二手房，“我應該是第一批成功落戶的人。”