樓市深夜迎來重磅利好，部分城市首套房貸利率下限被階段性放寬。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

這并不是央行今年首次調(diào)整住房信貸政策，央行、銀保監(jiān)會(huì)曾于5月發(fā)布通知，將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。

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此次政策階段性調(diào)整有哪些意義？哪些城市符合這一政策？后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策是否會(huì)進(jìn)一步放寬？

部分城市首套房貸利率不設(shè)下限

在5月15日房貸降息后，首套房貸利率為不低于5年期LPR-20BP；二套房不低于5年期LPR+60BP不變，各地在下限基礎(chǔ)上因城施策調(diào)整。而此次政策出臺(tái)后，意味著，從9月29日至今年年底，部分城市首套房貸利率可以低于5年期LPR-20BP，不設(shè)下限。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，對(duì)于符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

央行、銀保監(jiān)會(huì)表示，這一政策措施的出臺(tái)，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，此舉主要是抓住穩(wěn)增長(zhǎng)關(guān)鍵窗口期，出臺(tái)階段性、差別化穩(wěn)樓市增量政策，在風(fēng)險(xiǎn)可控情況下，因城施策，根據(jù)部分城市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，適度放寬房貸利率空間，降低剛需購(gòu)房成本，促進(jìn)樓市需求回暖。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類差別化住房政策，主要是指首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的放寬。換言之，此次政策在此前房貸利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的基礎(chǔ)上，允許下調(diào)的基點(diǎn)更大，或者說允許在4.1%的利率基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)。

這些城市將迎政策利好

“主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的城市，明確了房?jī)r(jià)過冷的城市可以運(yùn)用這項(xiàng)工具。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

值得注意的是，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，對(duì)于2022年6~8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

同時(shí)，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

哪些城市符合這一政策？第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月、7月、8月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)情況梳理來看，共有23個(gè)城市符合這一政策，基本集中在三四線城市和部分二線城市。具體包括天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟(jì)寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策出臺(tái)后，會(huì)使銀行的自主權(quán)增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場(chǎng)交易行情。

周茂華表示，樓市調(diào)控堅(jiān)持房主不炒，延續(xù)穩(wěn)字當(dāng)頭基調(diào)，因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，并為部分區(qū)域用足政策工具空間創(chuàng)造條件，促進(jìn)樓市加快復(fù)蘇，回歸三穩(wěn)軌道。

不排除利好擴(kuò)大至更多城市

三季度以來，中央及地方出臺(tái)了一系列“保交樓”舉措。7月28日，中央政治局會(huì)議定調(diào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

與此同時(shí)，國(guó)常會(huì)多次部署房地產(chǎn)，從強(qiáng)調(diào)“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求”到“支持剛性和改善性住房需求”，再到“支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款”，政策基調(diào)向?qū)捤煞e極漸進(jìn)。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的《2022年三季度中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望》報(bào)告統(tǒng)計(jì)，三季度，121省市累計(jì)出臺(tái)148次放松政策，主要涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、放松公積金貸款、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)降土拍門檻；86城隨LPR下調(diào)房貸利率，首套4.1%、二套4.9%，但信貸需求仍偏弱。

展望四季度，中國(guó)銀行研究院在報(bào)告中建議，接下來應(yīng)因地制宜放松需求側(cè)限制措施，進(jìn)一步降低人口流入地區(qū)限購(gòu)門檻，通過降低首付比例、改善公積金使用方式范圍等減輕剛需購(gòu)房壓力，適當(dāng)縮小剛需和改善性住房之間首付比例、貸款利率等方面的差距，釋放改善性需求。

東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估有限公司研究發(fā)展部高級(jí)分析師馮琳認(rèn)為，后續(xù)視房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況而定，不排除將這一舉措擴(kuò)大至更多城市，或單獨(dú)下調(diào)二套房房貸利率下限的可能。同時(shí)，預(yù)計(jì)四季度5年期LPR報(bào)價(jià)也有望進(jìn)一步下調(diào)，由此帶動(dòng)房貸利率更大幅度全面下行，進(jìn)而推動(dòng)樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖勢(shì)頭。這將是四季度穩(wěn)增長(zhǎng)、控風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要著力點(diǎn)。