近日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》(下稱(chēng)《測(cè)評(píng)研究報(bào)告》)，其中，萬(wàn)科位列第一，中國(guó)恒大、碧桂園分列第二位、第三位。融創(chuàng)中國(guó)排名提升較大，位列第四;中國(guó)海外發(fā)展排名與上年一致，位列第五;保利地產(chǎn)排名下降兩位，排名第六位。華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股和富力地產(chǎn)分列第七位至第十位。

據(jù)悉，本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市房企117家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計(jì)共202家。與2019年相比，納入測(cè)評(píng)的上市公司總數(shù)凈減少8家。

得益于新型城鎮(zhèn)化等一系列政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出絕對(duì)規(guī)模的上升態(tài)勢(shì)，外部環(huán)境的支持也使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得了較為寬松的發(fā)展空間。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“雖然2019年的房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)輕微下滑，但房企拿地依然積極，同時(shí)房?jī)r(jià)保持繼續(xù)上漲，可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈上升的態(tài)勢(shì)。”

117家房企

總資產(chǎn)均值超1400億元

根據(jù)《測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來(lái)看，2019年上市房企總資產(chǎn)均值為1409.37億元，同比上升25.67%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均值為270億元，同比增長(zhǎng)34.39%;凈利潤(rùn)均值為28.68億元，同比增長(zhǎng)11.94%;資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升1.87個(gè)百分點(diǎn)至69.96%;凈負(fù)債率均值同比上升3.25個(gè)百分點(diǎn)至95.77%。

截至2019年年末，總資產(chǎn)超過(guò)千億元的房企有57家，約占上市房企總量的28%，超過(guò)3000億元的企業(yè)22家，約占上市房企總量的11%，其中，超過(guò)萬(wàn)億元的企業(yè)有5家，依次是萬(wàn)科、恒大、碧桂園、保利和綠地。銷(xiāo)售金額方面，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)等上市房企繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)居規(guī)模優(yōu)勢(shì)房企行列。

克而瑞研究中心分析師楊科偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，總體來(lái)看，上市房企實(shí)力雄厚，研究對(duì)象的平均身價(jià)在2019年整體增長(zhǎng)勢(shì)頭不減，資產(chǎn)、利潤(rùn)均呈向上態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇。

在資本市場(chǎng)方面，房企的整體估值呈現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)?！稖y(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2019年A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于港股內(nèi)房股板塊。究其原因，主要是因?yàn)樵诟凵鲜械牡禺a(chǎn)股大部分是龍頭企業(yè)，當(dāng)前市場(chǎng)向頭部集中的趨勢(shì)加速，資金更青睞龍頭房企。從估值來(lái)看，近兩年，滬深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市凈率有所下降，依次為8.19倍、0.85倍，滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

上市房企聚焦主業(yè)

多元發(fā)展

《測(cè)評(píng)研究報(bào)告》還指出，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的主基調(diào)下，中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，地方因城施策保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，融資政策逐步收緊，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊的關(guān)注度不如前些年那么高。

“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調(diào)仍然是平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)提出‘因城施策’的政策，實(shí)際上站在今年的市場(chǎng)角度來(lái)看，‘因城施策’仍帶有一定程度的刺激、放松。”嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大基調(diào)走出底部、負(fù)重前行，上半年部分城市同比略跌，下半年有望回到增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，所以市場(chǎng)悲觀(guān)情緒會(huì)減少。

而楊科偉預(yù)計(jì)，今年整體商品房成交規(guī)?；芈?0%左右,開(kāi)發(fā)投資增速將由負(fù)轉(zhuǎn)正維持在5%左右，全年新開(kāi)工面積增速將維持在-10%左右。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，多數(shù)上市房企仍繼續(xù)堅(jiān)持主業(yè)深耕，大多數(shù)上市房企第一主營(yíng)業(yè)務(wù)依舊為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占總營(yíng)業(yè)收入分別大于70%的上市房企數(shù)量，合計(jì)占比約達(dá)到了65%。

從戰(zhàn)略趨勢(shì)來(lái)看，上市房企多圍繞“1+X”，即聚焦主業(yè)，多元業(yè)務(wù)協(xié)同的方向發(fā)展，更加重視集團(tuán)健康、可持續(xù)發(fā)展，針對(duì)多元業(yè)務(wù)的布局更加審慎，“增利潤(rùn)，降負(fù)債”受到上市房企的關(guān)注。在多元業(yè)務(wù)方面，上市房企進(jìn)軍方向多數(shù)以圍繞房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)為主。其中，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，酒店及相關(guān)、裝修、文旅城運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，上市房企布局較少，規(guī)模有待增長(zhǎng)。總體來(lái)看，上市房企的多元業(yè)務(wù)正在不斷垂直下沉。