當房地產市場進入競爭時代時，物業(yè)服務對提升不動產資產價值的加持作用不言而喻。當下的物業(yè)服務市場，經歷了科技賦能和資本賦能后，已經一改過去開發(fā)體系中附屬業(yè)務的地位，成為房企拆分出來的重要業(yè)務板塊，甚至是利潤的重要來源之一。

自2014年彩生活打響物業(yè)企業(yè)赴港上市第一槍后，內地房企拆分物業(yè)板塊上市就成了常規(guī)動作，但從來沒有出現今年以來這樣集中遞表和密集釋放赴港上市消息的現象?！蹲C券日報》從中指研究院獲得的統(tǒng)計數據顯示，截至6月10日，今年以來已有3家物業(yè)服務企業(yè)在港成功上市，共募集資金凈額約25億港元。從遞表情況來看，今年已有7家物業(yè)服務企業(yè)成功遞表，正在等候上市。此外，還有11家房企傳出分拆物業(yè)板塊赴港上市的消息。整體來看，18家房企擬分拆物業(yè)板塊赴港上市。

“在當前國內經濟形勢和調控政策下，房企運營壓力增大，而物業(yè)板塊由于現金流穩(wěn)定、輕資產、抗周期等優(yōu)勢成為房企的業(yè)務抓手。”中指研究院常務副院長黃瑜在接受《證券日報》記者采訪時表示，現在正是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的黃金時期，市場空間大，資本的力量能推動物業(yè)服務企業(yè)快速發(fā)展.對于房企來說，在這個時候分拆物業(yè)上市，一方面能夠搶占市場機遇，實現新的業(yè)務增長點;另一方面能夠更專注地做好自身的開發(fā)業(yè)務。

港股物業(yè)板塊

市值超3000億港元

距離內地首家物業(yè)企業(yè)赴港上市已過去6年，如今的物業(yè)板塊在資本市場的地位今非昔比。

據中指研究院統(tǒng)計，目前在港上市的物業(yè)服務企業(yè)共24家，整個板塊市值超過3000億港元。5月12日，行業(yè)已經出現千億港元市值的企業(yè)，即碧桂園服務。從行業(yè)發(fā)展的勢態(tài)來看，龍頭企業(yè)擴張迅速，像雅生活、保利物業(yè)等物管企業(yè)也具有沖擊千億港元市值的機會。

疫情以來，物業(yè)上市企業(yè)的股價表現更為獨樹一幟。截至2020年6月9日收盤，旭輝旗下的永升生活、時代旗下的時代鄰里以及銀城國家旗下的銀城生活服務年初至今漲幅超過100%。據貝殼研究院監(jiān)測，10家樣本房企旗下物業(yè)年初至今股價平均漲幅超60%。

“資本市場的高度關注與高預期，疊加疫情下人們對于物業(yè)管理的高期望，帶來物管板塊的高估值水平。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，高估值、良好的股價表現，穩(wěn)定的現金流收入等多種因素之下，2020年房企紛紛分拆物業(yè)業(yè)務，搶奪上市窗口期。

“從上市首日的市盈率來看，2020年上市的3家企業(yè)上市首日平均市盈率為27.7倍，2019年上市的企業(yè)為26.9倍，2014年-2018年上市的企業(yè)為11.3倍。”黃瑜向《證券日報》記者表示，2019年在港上市物業(yè)企業(yè)是9家，今年已上市和擬上市物業(yè)企業(yè)達到21家，這兩年物業(yè)服務企業(yè)的內在價值在資本市場逐漸顯現出來，在行業(yè)上行周期上市，估值亦會保持相對較高水平。隨著分拆上市潮的延續(xù)，會有更多物業(yè)服務企業(yè)加入上市隊伍。

緩解母公司

財務壓力

6年時間，從一家企業(yè)上市到整個板塊市值超過3000億港元，不難看出，如今的物業(yè)服務業(yè)務已經不是開發(fā)商旗下一個輔助性業(yè)務板塊，反而成為其現金造血的來源。

“房企分拆上市的背后邏輯，核心歸為兩點。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，一是緩解房企財務壓力;二是通過資本市場融資擴大業(yè)務規(guī)模。

“高估值的物業(yè)上市平臺，有利于房企獲得持續(xù)性資金流入以及在融資端強勢表現，緩解母公司的財務壓力。”潘浩向《證券日報》記者表示，此外，多數房企選擇加快入局節(jié)奏，上市后得到充盈的資金支持和更加靈活的運營模式，便于對中小型物管公司的收并購，為行業(yè)洗牌擴充實力。

潘浩進一步解釋了房企拆分物業(yè)上市背后的動力。他指出，一方面，隨著我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高，基本居住需求被滿足，新建商品住宅市場將逐步收縮，傳統(tǒng)業(yè)務模式規(guī)模遇“天花板”;另一方面，“房住不炒”正擠出投資需求，開發(fā)商利潤空間被壓縮，傳統(tǒng)房地產行業(yè)的盈利能力整體下降。在傳統(tǒng)業(yè)務規(guī)模和利潤收縮背景下，房企單一以住宅開發(fā)為核心的經營模式受到挑戰(zhàn)，多元化發(fā)展意愿加強，物業(yè)作為開發(fā)業(yè)務的延伸，順勢而為即可完成布局，因此參與度高。

更重要的是，潘浩向《證券日報》記者直言，相對已趨于成熟的傳統(tǒng)的房地產開發(fā)市場，物管市場具有較為廣闊的空間，除了新建商品房外，今年釋放的加快推進老舊小區(qū)改造的信號，也再度提升了物管市場規(guī)模。換言之，市場規(guī)模夠大，IPO后還有資金輸血渠道，不需要母公司砸錢支持擴張，同時還能貢獻穩(wěn)定現金流，是一筆很好的生意。

不過，黃瑜也向記者直言，物業(yè)的錢沒那么好賺，這個行業(yè)依然是勞動密集型行業(yè)，如何在提升服務品質的情況下降本增效，是企業(yè)發(fā)展的難點，其根本還是做好服務，把握多元增值服務的方向，為企業(yè)帶來更多的利潤增長點。