一則樓市新政，讓“京津后花園”掀起隱隱波瀾。

四月初，河北省秦皇島市發(fā)布文件，決定廢止2017年實(shí)施的限購政策，原因是“已不適合房地產(chǎn)的市場發(fā)展形勢”。自此，這座四季如春的海濱旅游城市，成為近期河北首個(gè)公開解除限購的城市，變化也開始在市場的各個(gè)角落發(fā)生。

李亮最近忙了起來，作為當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)從業(yè)者，這兩天他成交了數(shù)套房源，有些外地客戶因疫情不能過來，交易是通過線上方式敲定的。雖然市場遠(yuǎn)談不上走熱，但李亮說服自己打起精神，畢竟相對(duì)去年秦皇島遍地都是房企“殺價(jià)出貨”的陰影來說，現(xiàn)在已經(jīng)好了很多。

秦皇島，曾憑借得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，在樓市走出獨(dú)立行情，較河北省其他兄弟城市亮眼不少。對(duì)北京房價(jià)望而卻步的人、對(duì)旅游社區(qū)情有獨(dú)鐘的人、想在海邊度假養(yǎng)老的人，曾為其帶來大量客流，旅游與地產(chǎn)雙雙起飛。

但是，疫情防控常態(tài)化、旅游業(yè)起起伏伏、地產(chǎn)行業(yè)普遍降溫，讓秦皇島樓市不可避免步入下行周期，新房二手房齊齊下跌。如今，這座城市率先祭出救市旗幟，短期雖難以帶來立竿見影的效果，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，會(huì)對(duì)市場信心有極大提振。

海邊小城的地產(chǎn)起飛史

在社交平臺(tái)上搜索“阿那亞”，會(huì)出現(xiàn)大批旅游攻略和拍照教程，那座靜靜佇立在海邊、被稱為“最孤獨(dú)圖書館”的建筑，直到現(xiàn)在仍是許多打卡愛好者的勝地。

這里不是世界邊陲角落，而是河北省秦皇島昌黎縣的一個(gè)社區(qū)。去年，阿那亞舉辦了一場戲劇節(jié)，超十萬游客涌來。有人以為這是個(gè)海邊景點(diǎn)，沒想到是個(gè)封閉的私人社區(qū)，除非買了戲劇節(jié)門票、或者租了昂貴的民宿，否則連大門都進(jìn)不去。

當(dāng)時(shí)，許多人選擇在社區(qū)外面住宿，那里租金低了不少，甚至透露出與阿那亞格格不入的荒蕪。實(shí)際上，這才是這座城市拋開“網(wǎng)紅”元素后，更真實(shí)的樣子。

秦皇島，距北京280公里、距天津220公里，是河北省唯一的零距離濱海城市，素有“長城濱海公園”、“京津后花園”之稱。據(jù)官方資料記載，公元前215年，秦始皇東巡至此派人入海求仙，刻《碣石門辭》，“秦皇島”由此得名。

從經(jīng)濟(jì)體量上看，秦皇島在河北省內(nèi)并不突出，但因其氣候舒適宜人、灘平沙軟、潮緩海澈，早在1898年便成為旅游區(qū)，開啟了中國近現(xiàn)代旅游先河。旅游業(yè)的發(fā)展，不僅為秦皇島帶來了大量游客、網(wǎng)紅項(xiàng)目，當(dāng)代的地產(chǎn)業(yè)也因此起飛。

據(jù)億翰智庫華北院研究，2013年以前，秦皇島樓市還處于旅游地產(chǎn)初步發(fā)展、本地房企率先崛起、品牌房企隨即入駐的階段。當(dāng)時(shí)，恒大、萬科、華潤等國內(nèi)一線房企，都紛紛進(jìn)駐，當(dāng)?shù)貥潜P品質(zhì)、開發(fā)水平、營銷模式都取得明顯發(fā)展。

2013年開始，秦皇島樓市進(jìn)入迅速發(fā)展期，大量的項(xiàng)目供應(yīng)，甚至讓其一度陷入“鬼城危機(jī)”中。2014年，有地產(chǎn)項(xiàng)目六折殺價(jià)甩賣，引起媒體廣泛關(guān)注，不過官方及時(shí)回應(yīng)，稱樓市運(yùn)行正常。此后兩年，秦皇島進(jìn)入去庫存、大發(fā)展的階段。

許多在北京工作的人來到這里，買下屬于自己的房產(chǎn)。“當(dāng)時(shí)就想著，北京房價(jià)有點(diǎn)高，在這座旅游城市買套房，周末可以過來踏浪度假，父母也可以時(shí)常來小島居住，主要是氣候和風(fēng)景讓人心動(dòng)。”談起六年前那次置業(yè)，張薇不無感慨稱。

買下這套房后，張薇開始著手裝修，花了接近首付的價(jià)錢。雖然看同事在京買的房年年升值，而自己的只漲了個(gè)零頭，心里難免不平衡，但她還是對(duì)這套海景房充滿喜愛。

類似的人不在少數(shù)。另一位在北京工作的女孩說，北京房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，自己錯(cuò)過了上車的最佳時(shí)機(jī)，一直都是租房。直到來秦皇島旅游后，阿那亞的文藝氣息、怡人的沙灘海風(fēng)，讓她覺得這里像是海邊的烏托邦，于是買下了一座夢想中的小屋。

收房后，她對(duì)房子進(jìn)行了裝修設(shè)計(jì)，用來自住和打造民宿品牌。直到現(xiàn)在，這個(gè)民宿還在運(yùn)營中，法式溫柔度假風(fēng)、住進(jìn)雜志般的家，她感覺自己更像是為一種生活方式買單。

許多類似購房者的涌入，讓秦皇島的樓市扶搖直上。2017年，隨著國家樓市調(diào)控升級(jí)，秦皇島也曾出臺(tái)限購政策，投資客無法入場后，成交直線下跌；但2018年后，成交又有所回升，房價(jià)更是明顯上揚(yáng)，到2019年，秦皇島房價(jià)正式進(jìn)入“萬元時(shí)代”。

疫情后房價(jià)陰跌綿綿

秦皇島樓市欣欣向榮的局面，自疫情出現(xiàn)后逐漸生變。

安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷直線上漲、突破萬元關(guān)口的2019年后，2020年秦皇島樓市出現(xiàn)疲態(tài)，當(dāng)年10月樓市均價(jià)還在12134元/平方米，到11月便降到12097元/平方米，到年末，秦皇島房價(jià)開始在跌破12000元的關(guān)口試探。

更明顯的下滑出現(xiàn)在2021年。在樓市降溫、房企普遍遭遇資金危機(jī)的這年，秦皇島樓市也未能獨(dú)善其身，房源均價(jià)從最高的11957元/平方米，一步步滑落到11331元/平方米，到2022年跌勢仍在持續(xù)，新房二手房齊齊降溫。

安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，秦皇島今年4月二手房均價(jià)11170元/平方米，環(huán)比下跌0.13%，同比去年同期下跌6.56%；4月新房均價(jià)11226元/平方米，環(huán)比上月持平。

“秦皇島房價(jià)連續(xù)數(shù)月下跌，一方面因市場情緒與信心下降，成交規(guī)模有所下滑的結(jié)構(gòu)性因素，一定程度上導(dǎo)致房價(jià)下跌；其二，價(jià)格變動(dòng)與市場供需情況也具有緊密聯(lián)系。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪告訴第一財(cái)經(jīng)。

從成交數(shù)據(jù)看，克而瑞環(huán)京投資決策系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年秦皇島商品住宅供應(yīng)面積121.61萬平方米，同比下降45%；成交面積103.59萬平方米，同比下降50%；成交金額127.45億元，同比下降50%，創(chuàng)下近年來的新低局面。

在李亮看來，這種低迷局面，與疫情帶來的沖擊有很大關(guān)系。“去年年底那會(huì)兒，好多開發(fā)商搞活動(dòng)，為了回籠資金、價(jià)格下調(diào)。”他說，疫情好轉(zhuǎn)時(shí)，有樓盤收回優(yōu)惠，但現(xiàn)在疫情反反復(fù)復(fù)，價(jià)格又回到低點(diǎn)，好多樓盤還在延續(xù)低位的價(jià)格。

除了市場普遍下行，許多人對(duì)旅游地產(chǎn)的看法趨向冷靜，也對(duì)樓市有所影響。有人認(rèn)為阿那亞的文藝氣息著迷，也有本地人認(rèn)為，這種項(xiàng)目的居住體驗(yàn)談不上多好，已經(jīng)發(fā)展成旅游景點(diǎn)了，一到夏天都是人，沒有理想的度假體驗(yàn)，位置也比較偏僻。

據(jù)李亮透露，在過去的2021年，秦皇島外地置業(yè)者的比例有所下降。“住宅項(xiàng)目已經(jīng)沒有太多投資價(jià)值了。”他會(huì)跟客戶直言，如果只自住還好，若要是考慮收益情況，可以看一些可以托管、返租的商旅盤，想住的時(shí)候住，不住就托管給民宿。

在許多銷售代理那里，一些“返租”項(xiàng)目成為他們口中的主打牌。“最低30萬一套精裝房，買后把房子托管給民宿，然后每年保底返2.98萬元，如果超出2.98萬元就五五分成，這是秦皇島總房款低、返租高最合適的項(xiàng)目。”有人在介紹一項(xiàng)目時(shí)稱。

另一酒店式公寓，也是當(dāng)?shù)厍劳其N的熱門項(xiàng)目。“53平米一室一廳精裝修公寓，新出的托管模式托管8年，每年收益是總房款的6%。打個(gè)比方房款100萬，6%的收益就是6萬，8年收益可以回本總房款的一半。”銷售稱。

不過，疫情對(duì)旅游的反復(fù)沖擊、民宿行業(yè)處境艱難，讓這些銷售也沒有十足把握。“疫情影響肯定是有的，這種商旅項(xiàng)目并不是毫無風(fēng)險(xiǎn)，如果真好賣，開發(fā)商也不會(huì)降價(jià)了。”

放開限購能徹底救市嗎？

因樓市低迷，早在今年3月份，關(guān)于秦皇島將放松限購的消息，便開始流傳。當(dāng)?shù)卣踔烈欢确裾J(rèn)，但不久后“靴子落地”。

4月1日，秦皇島市人民政府發(fā)布內(nèi)部公告，稱《秦皇島市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》和《秦皇島市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》兩個(gè)文件規(guī)定的政策，已經(jīng)不適合該市房地產(chǎn)的市場發(fā)展形勢，經(jīng)決定予以廢止。

同日，秦皇島市房產(chǎn)交易服務(wù)中心發(fā)布消息，按照省“放管服”改革要求，自2022年4月2日起，購買存量房（二手房）的購房人申請(qǐng)購房資格核驗(yàn)時(shí)只提供本人有效身份證件。也就是說，目前外地購房者無需提供當(dāng)?shù)丶{稅、社保繳納相關(guān)證明。

這份被廢止的文件，發(fā)布于調(diào)控升級(jí)的2017年。當(dāng)時(shí)，秦皇島方面宣布，對(duì)海港區(qū)城市建成區(qū)、北戴河區(qū)、秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)實(shí)施限購政策，不能提供12個(gè)月納稅證明或社保證明的外地戶籍家庭，暫停在全市范圍內(nèi)向其售房。

這則新政，被認(rèn)為直接指向外地炒房客，他們作為純投資客，很少能提供12個(gè)月納稅證明或社保證明，炒房的路被卡住。如今，實(shí)施了五年的樓市限購被解除，秦皇島新房、二手房會(huì)迎來“小陽春”嗎？

關(guān)榮雪認(rèn)為，放開限購即意味著減少購房約束，將在一定程度上激發(fā)購房需求，增強(qiáng)市場購買意愿，促進(jìn)樓市成交有所回升，緩解城市庫存壓力，同時(shí)也將帶動(dòng)城市整體經(jīng)濟(jì)水平有所提升。另外，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場而言，既有提振信心的作用，也有糾偏引導(dǎo)的作用，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨于健康良性。

據(jù)李亮稱，因?yàn)橐咔樵?，很多北京客戶都來不了，成交受到影響。不過最近，他有個(gè)客戶特意從其他地方過來，想買房養(yǎng)老自住。“最近有個(gè)項(xiàng)目每天都是三到五套的成交量，有的還是視頻帶看買的，我們同事也買了。”

不過，除了樓市刺激政策，秦皇島亟需解決的，是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的問題。去年，該市生產(chǎn)總值1843.76億元，同比增長6.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值239.51億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值657.09億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值947.16億元。旅游方面，秦皇島全年共接待游客3122.93萬人次，旅游收入330.05億元。

關(guān)榮雪認(rèn)為，旅游業(yè)對(duì)于人口的吸附能力較高，進(jìn)而帶動(dòng)潛在購房需求增多，對(duì)樓市發(fā)展的助推作用不容小覷。但是，當(dāng)旅游業(yè)遇到市場環(huán)境變動(dòng)，所受的影響是較為強(qiáng)烈的，秦皇島若僅依靠旅游走出獨(dú)立行情，是較具很大難度的，還需提高產(chǎn)業(yè)活力、完善發(fā)展策略等方面的配合。